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집값 상승폭이 둔화되고 미국 금리 상승, 가계대출 제한으로 전반적인 시장금리가 오름세를 보이면서 ‘영혼까지 끌어 모아 빚 진’ 영끌족(族)의 불안감이 커지고 있다. 코로나 사태가 진정되고 소비가 회복되면 기준금리가 오를 수밖에 없는 상황에서 자칫 집값 변동성이 커질 경우 금융시장 전체에 위기를 불러올 수 있다는 목소리도 나온다.

◇오름세 꺾인 전셋값

서울 전셋값 상승 폭이 3개월 연속 줄어들면서 2020년 주택임대차법 개정 이후 7개월 만에 처음으로 1% 밑도는 상승률을 기록했다. KB국민은행이 1일 발표한 월간 주택가격동향조사에 따르면 2월 서울 주택 전셋값은 1월보다 0.93% 올랐다.

서울 주택 전세값은 지난해 상반기 내내 안정세를 보이다가 계약갱신청구권 등을 도입한 7월 말 임대차법 개정을 기점으로 가파르게 상승했다. 11월엔 한 달 만에 2.39%가 오르며 폭등세를 보였다. 그러나 12월(1.5%)부터 두 달 연속 오름 폭이 줄어들었다. 2월 들어서는 1% 아래로 떨어졌다.

최근 전셋값 상승 폭 둔화의 원인으로 최근 전셋값 급등에 대한 반작용이라는 분석이 나온다. 지난해 하반기에 전셋값이 너무 많이 올라 일시적인 조정에 들어갔다는 것이다. 정부의 30만 가구 공급 확대 발표, 대출 규제 강화로 관망 중인 실수요자들이 많다는 점도 작용한 것으로 보인다. 계절적인 요인도 있다. 1~2월이 통상 전세 비수기이기 때문에 오름세가 완화됐다는 것이다.

실제 2월 서울 아파트 거래량은 1월의 4분의 1 수준으로 급감했다. 2월 28일 서울부동산정보광장 통계를 보면 이날 기준 2월 서울 아파트 거래량은 1458건으로 전월(5683건)의 25.7%에 그쳤다. 지난해 같은 기간 거래량(8301건)의 17.6%에 불과하다. 단독·다가구(260건)나 다세대·연립(2230건)의 거래량 역시 전월 대비 절반 이하로 줄었다.

◇상승하는 시장 금리

시장 금리는 오르고 있다. KB국민·신한·하나·우리은행 등 시중은행 4곳의 2월 25일 기준 신용대출 금리(1등급·1년)는 연 2.59~3.65% 수준이다. 금리가 바닥권이던 2020년 7월 말 1.99~3.51%와 비교해 최저금리가 0.6%포인트 높아진 것이다.

여기에 지난해 10월 이후 금융 당국이 본격적으로 신용대출을 조이면서 은행들이 우대 금리를 0.5%포인트 이상 줄인 것도 원인이다. 2억원을 신용대출로 빌린 사람은 금리가 0.5%포인트 오를 경우 연 이자 부담이 100만원 늘어나게 된다.

주택담보대출 금리도 반등 추세다. 한국은행이 발표한 ’2021년 1월 중 금융기관 가중평균금리'를 보면 주택담보대출 금리는 2.63%로 1년 6개월 만에 최고치를 기록했다. 전월 대비 0.04%포인트 올라 5개월째 상승세다. 최근 미국 국채 금리 상승세와 정부 재정 지출 확대 움직임에 중장기 국고채 금리가 오른 영향 등이 반영된 것으로 보인다.

◇역대급 가계 대출로 부담 늘어나는 서민들 

한국은행이 2월 23일 발표한 2020년 4분기 중 가계신용(잠정치) 통계를 보면 2020년 4분기 말 가계 빚(신용)이 1726조1000억원에 달해 1년 전보다 125조8000억원(7.9%) 증가한 것으로 나타났다. 전년 증가액(63조6000억원)의 2배에 육박하는 규모로 역대 최대인 2016년(139조4000억원)에 이어 두번째로 많았다. 빚투·영끌 열풍으로 빚을 내 주식과 부동산에 투자한 사람이 급증한 영향이다.

문제는 저금리 상황에서 폭증한 가계 부채가 대출금리 인상에 따라 갚아야 할 빚의 총량도 늘어나게 된다는 점이다. 금리가 전반적으로 오르면 주식·부동산 등 자산 가격이 하락하고 소비가 둔화해 경기에 악영향을 미친다. 이주열 한국은행 총재는 2월 25일 기자간담회에서 “시장 금리가 큰 폭으로 상승한다면 대출 금리 인상으로 이어져 취약 차주(돈 빌리는 사람)를 중심으로 채무 부담이 커지고 주식 등 자산시장의 변동성도 커질 수 있다”며 경고한 바 있다.

이에 따라 금융위원회는 대출 규제를 강화하는 내용의 가계부채 선진화 방안을 이르면 이달 중순 내놓을 계획이다. 방안에는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 기준을 차주별로 일괄 적용하는 내용이 담길 것으로 알려졌다. DSR은 대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 현재 은행별로 평균치(40%)만 관리하면 되기 때문에 개인 차주별로는 DSR 40%가 넘는 대출도 나가고 있지만 앞으로는 개인 차주에게도 40% 기준을 엄격히 적용한다는 것이다. 또 현재는 만기까지 매달 이자만 내면 되는 신용대출을 원금까지 함께 갚게 하는 내용도 담길 것으로 알려졌다.

/이연주 에디터