더 비비드

정부가 집값 급등을 막는 주요 대책 중 하나로 각종 부동산세율 인상을 들고 나오면서 부동산 관련 세제에 많은 변화가 생겼다. 현장에서 혼선이 생기고 있어서 부동산과 관련한 각종 세금 변화를 정리했다.

◇전세 나갈 때 위로금 과세

가장 최근 불거진 부동산 관련 세금이 ‘퇴거 위로금’에 대한 과세다. 세입자가 2년 더 살겠다는 계약갱신청구권을 행사하지 않는 대신, 집주인에게서 받는 퇴거 위로금을 복권 당첨금 같은 기타소득(근로·사업 소득 등이 아닌 소득)으로 간주해 세금을 부과할 수 있다는 것이다.

당초 위로금에 대한 과세 여부가 결정되지 않았는데, 국민의힘 추경호 의원이 기획재정부에 관련 해석을 질의하자, 기획재정부는 전세 퇴거 위로금을 소득세법상 기타소득에 해당하는 ‘위약금(배상금)’이나 ‘사례금’으로 볼 수 있어서 위로금의 20%를 소득세로 징수할 수 있다고 해석했다. 퇴거 위로금이 계약 파기에 따른 위약금이나 고마움을 표시하는 사례금 등에 해당한다면 별도의 법령 개정 없이도 과세가 가능하다는 게 기재부의 해석이다.

다만 임대차 계약 내용, 지급 목적 등에 따라 과세 여부가 달라질 수 있다. 국세청 차원에서 개별적으로 해석하는 과정에서 과세되는 경우와 그렇지 않은 경우가 나뉠 것으로 보인다.

◇공시가격 90%까지 현실화

주택과 토지 보유세의 핵심은 공시가격 현실화다. 공시가격은 세금 부과 대상이 되는 부동산 가격을 뜻하는데, 보통 시세의 50~70% 정도 수준이었지만 정부는 2030년까지 아파트·연립·다세대주택 등 공동주택 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 확정했다. 여기에 재산세율과 종부세율 등을 곱하면 각자 매겨지는 부동산 관련 보유세가 결졍된다.

공시가격 현실화율 방안에 따르면 국토교통부는 토지 2028년, 공동주택 2030년, 단독주택 2035년까지 각각 공시가격을 시세 대비 90%로 올릴 예정이다. 가격 별로 90% 현실화 시기가 나뉘는데, 공동주택의 경우 시세 15억원 이상은 2025년까지, 9억원 이상~15억원 미만은 2027년까지, 9억원 미만은 2030년까지 올린다. 올해 기준 평균 현실화율은 토지 65.5%, 공동주택 69%, 단독주택 53.6% 수준이다.

정부는 중저가 1주택자 부담을 완화하기 위해 6억원 이하 주택에 대해 재산세율을 낮추기로 했지만, 공시가격이 시가의 90%까지로 현실화되면 결국 저가 주택도 세부담이 늘게 된다. 예를 들어 서울 노원구 중계동 무지개아파트 전용면적 59㎡는 내년 재산세가 42만원 정도로 올해보다 3만원가량 줄어든다. 6억원 이하 주택의 재산세율 인하에 따른 것이다. 그러나 공시가격 현실화율 90%가 되는 2030년 재산세는 98만원이 넘을 전망이다. 재산세율은 낮아졌지만 공시가격 현실화에 따른 것이다.

◇건보료도 인상 가능성

특히 고가 주택 보유자는 1주택자라도 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 급증하게 된다. 서울 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 보유세는 올해 907만원에서 2025년엔 4754만원으로 5배 수준으로 증가할 전망이다. 또 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡의 경우 보유세 부담 추이는 2017년 154만원에서, 올해는 2배가 넘는 325만원, 2025년엔 약 766만원으로 급증할 것으로 전망된다.

이렇게 보유세를 인상함에 따라 총 주택 보유세는 4조6000억원이 넘게 증가할 전망이다. 추경호 국민의힘 의원이 국회예산정책처에 의뢰해 분석한 '공시가격 현실화 계획에 따른 주택분 보유세수 증가분 추계'에 따르면, 2025년 기준 지금보다 종부세 9996억원, 재산세 1조1235억원이 더 걷힐 전망이다. 이후 전체 아파트 공시가격이 시세의 90%까지 상승하는 2030년에는 주택 종부세 2조2441억원, 재산세 2조3634억원 등 보유세가 총 4조6075억원 더 걷힐 것으로 전망됐다.

공시가격 현실화는 재산세와 종합부동산세 외에 건강보험료 등 책정에도 영향을 미친다. 60개 이상 조세·복지 관련 정책의 기준이 되기 때문이다. 특히 지역 건보 가입자들의 보험료가 크게 늘어날 전망이다. 기초 노령연금, 국가장학금 수급 대상 선정에도 영향을 미쳐서 기존에 연금이나 장학금을 받다가 대거 탈락할 가능성도 있다.

/박유연 에디터