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아파트 사상 최고 분양가. 지드래곤, 장윤정, 주지훈, 전지현, 배용준 등 최고 연예인들이 모여 사는 곳으로도 유명한 서울 한남동 ‘한남 나인원’에 사업자와 입주민 사이 분쟁이 발생했다. 소송전이 벌어질 수 있다는 전망도 나온다. 어떤 상황인지 알아봤다.

◇빨리 분양받았다가 자칫 수억원 종부세

한남나인원은 형식상 임대아파트다. 4년 간의 임대 기간을 거쳐, 분양으로 전환된다. 임대 기간 입주민(형식상 세입자)들은 거액의 보증금과 월세를 내다가, 분양 전환과 함께 살고 있는 집을 내 집으로 보유하게 된다. 한남나인원이 이 같은 방식을 취한 것은 정부의 분양가 통제를 피하기 위해서였다. 분양가가 너무 비싼 아파트는 분양을 위한 주택도시보증공사 보증을 받을 수 없어서, ‘임대 후 분양’ 방식을 취했다.

임대 보증금과 월세는 일반인은 감당할 수 없는 수준이다. 보증금이 최소 33억원, 월세가 높게는 250만원에 달한다. 4년 후 분양 전환 가격은 42억~90억원에 달한다.

분쟁은 분양 전환 시기에서 발생했다. 사업자 ‘디에스한남’이 입주민들에게 분양 시점을 4년 후가 아닌 내년으로 앞당기겠다고 지난달 통보한 것이다. 이에 대해 입주민들은 부동산 보유세를 전가하기 위한 술수라고 반발하고 있다. 급기야 조기 분양에 반대하며 비상대책위원회까지 결성됐다. 전체 341가구 중 약 160가구가 소송 등에 동참 의사를 밝힌 것으로 전해졌다.

다툼의 원인은 종합부동산세 중과(重課)에 있다. 정부의 최근 부동산 대책으로 1주택자는 집값의 최대 3.2%, 다주택자는 집값의 최대 6%를 종부세로 내야 한다. 나인원한남에 거주하는 사람들은 대부분 재력가로, 집을 여러채 보유한 사람이 많다. 조기 분양돼 42억~90억원짜리 나인원한남까지 자기 집으로 보유하게 되면, 최고 수억원의 종부세를 추가 부담해야 한다. 약속대로 4년 후 분양하면 그동안에는 세금을 안내도 되는데, 조기 분양함에 따라 고액의 세금 부담이 생기는 것이다.

또 비대위 등에 따르면 원래 살던 집을 전세로 주고 나인원한남에 입주한 사람도 많은 것으로 전해졌다. 나인원한남을 내 명의로 전환하기 전에 원래 집을 팔아야 1주택자를 유지할 수 있다. 이런 상황에서 예상보다 빨리 분양 전환되면 전세로 내준 집을 당장 팔지 못하면서 2주택자가 돼서 예상치 못한 종부세 부담에 시달릴 수 있다.

◇”4년 후 전환하면 회사 파산 지경”

이에 대해 디에스한남 측은 예정대로 4년 후 분양 전환하면 회사가 파산할 지경이라고 항변하고 있다. 디에스한남의 어려움도 종부세에서 나온다. 정부가 7·10 대책을 통해 법인이 투기의 원흉이라면서 법인 소유 아파트에 대한 종부세율을 기존 ‘최고 3.2%’에서 6%로 일괄 인상한 것이다. 이에 따라 디에스한남의 보유세 부담이 올해 450억원을 급증하고, 내년엔 700억원을 넘을 것으로 보인다. 4년 간 형식상 법인 소유로 임대를 주면서 벌어진 일이다.

이미 디에스한남은 금융 비용에 세금까지 겹치면서 최근 2년 사이 약 200억원의 적자를 기록한 것으로 전해졌다. 올해 이후 적자는 더 커질 전망이다. 적자가 더 커지는 것을 막으러면 분양 전환을 앞당길 수 밖에 없다는 게 디에스한남 측 주장이다.

결국 합의가 필요한 상황이다. 디에스한남은 개별 세입자들과 협상을 진행 중이다. 종부세 명목으로 분양가를 깎아주거나, 조기 분양 전환을 하더라도 내년 종부세 부담은 디에스한남 측이 지는 방안 등이다. 하지만 입주민들은 두 가지 모두 수용하기 어렵다는 입장이다. 결국 소송전이 불가피하다는 분석이다. 부동산업계에선 정부 부동산대책이 낳은 촌극이라고 지적한다.

/박유연 에디터