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추석 후 증시와 부동산 어디로 흐를까 “11월 변곡점과 치열한 눈치싸움”

주식‧부동산 시장 전망

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국내 증시와 부동산은 올해 들어 펄펄 끓었다. 초저금리 탓에 풍부해진 유동성이 주식시장과 부동산 시장으로 흘러들어 갔기 때문이다.  


‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ ‘패닉 바잉(Panic Buying‧공황 구매)’ 신조어는 두 시장의 현실을 잘 보여주는 신조어다.그렇다면 추석 이후에도 두 시장의 상승세는 계속될 수 있을까. 전망은 밝지 않다. 


주식시장은 조정 가능성이 높아지고 있다. 계속된 상승세에 따른 피로감이 쌓인 데다 시장을 뒤흔들 만한 변수도 숱해서다. 부동산 시장의 상황도 다르지 않다. 전세 매물 부족 현상이 심화하는 등 불안한 시그널이 뚜렷해지고 있다.  


더스쿠프(The SCOOP)가 국내 증권사 리서치센터장 4人과 부동산 시장 전문가 4人에게 추석 이후 ‘주(식)•부(동산)’의 흐름을 물어봤다.

출처연합뉴스

# 리서치센터장 4명의 추석 후 증시 전망

“미 대선 열리는 11월이 변곡점”


2020년 국내 증시는 놀라움의 연속이었다. 3월엔 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)의 영향으로 폭락하면서 시장에 충격을 안겼다. 1월 2일 2175.17포인트였던 코스피지수는 3월 19일 1457.64포인트로 32.9% 하락했다. 코스닥지수도 36.4%(674.02포인트→428.35포인트) 폭락했다.


이후부턴 빠른 회복세로 시장을 놀라게 했다. 코스피지수는 5월 2000포인트를 회복한 뒤 6월 2100포인트, 7월 2200포인트를 넘어섰고, 8월에는 2400포인트를 찍었다. 코스피지수가 2400포인트를 넘어선 것은 2018년 6월 15일 이후 처음이었다. 코스닥지수는 지난 16일 장중 900포인트(905. 56)를 터치하며 저점(3월 19일) 대비 110% 넘는 상승률을 기록하기도 했다.


국내 증시가 올해 갈아치운 기록은 한두개가 아니다. 8월에는 하루평균 거래대금(코스피+코스닥)이 사상 처음으로 31조원을 돌파했다. 3월 평균인 18조4922억원보다 67.6%나 증가한 수치였다. 증시 투자 대기자금인 투자자예탁금은 8월 31일 60조5269억원을 기록했다. 


투자자예탁금이 60조원을 돌파한 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 1998년 이후 처음이다. 증권사가 빌려준 돈으로 주식을 사는 ‘신용거래융자’ 잔액이 17조원(9월 9일 17조645억원)을 넘어선 것도 올해가 최초다.

출처뉴시스

증시를 떠받친 유동성의 힘은 강했다. 코로나19 침체를 겪고 있는 실물경제와 주가의 괴리가 커지고 있다는 경고도 펄펄 끓는 증시를 식히기엔 역부족이었다. 


문제는 지금부터다. 계속된 상승세에 따른 피로감, 외국인 투자자의 수급 부진, 성장주의 상승세 둔화 등으로 주가 하락 가능성이 높아지고 있어서다.


쉼 없이 달려 온 국내 증시가 오랜만에 맞는 닷새간(9월 30일~10월 4일)의 휴식 뒤 어떤 흐름을 보일지에 관심이 쏠리는 이유다. 더스쿠프(The SCOOP)도 국내 주요 증권사 리서치센터장 4명에게 추석 이후 증시 전망을 물은 것도 이 때문이다.


국내 증시가 세운 진기록


전체적인 전망은 나쁘지 않았다. 유동성은 추석 이후에도 국내 증시를 이끌 주요 요인으로 꼽혔다. 주식시장을 빼곤 저금리시기에 대응할 뾰족한 대안이 없어 보여서다. 리서치센터장들은 9월 이전과 같은 가파른 상승세를 보이긴 어렵지만 증시의 방향성이 바뀌진 않을 것이라고 전망했다.


은성민 DS투자증권 리서치센터장은 “주식시장이 짧은 기간에 가파른 상승세를 기록했기 때문에 조정기간이 길어질 수 있다”면서도 “추세적인 하락세로 돌아서진 않을 것”이라고 말했다. 그는 “상승하던 원‧달러 환율도 최근 안정세를 보이고 있다”며 “환율 부담에 국내 주식을 팔았던 외국인 투자자의 매도세가 감소할 가능성도 높다”고 전망했다. 

K-뉴딜로 불리는 정부정책 역시 증시에 긍정적인 영향을 미칠 요인으로 꼽혔다. 최석원 SK증권 리서치센터장은 “경기침체가 장기화하고 있어 정부의 산업정책이 중요해지는 시기”라며 “산업을 키우겠다는 정부의 의지가 주가 상승으로 이어질 수 있다”고 말했다. 그는 “정부의 방향성에 관심을 가질 필요가 있다”며 “현재의 조정기간을 거치면 주식시장의 반등도 기대해 볼 수 있을 것”이라고 전망했다.


하지만 살펴야 할 변수도 많았다. 무엇보다 코로나19는 추석 이후에도 증시를 흔들 변수로 꼽혔다. 코로나19 누적 확진자가 3100만명을 넘어서는 등 확산세가 수그러들지 않고 있어서다. 


영국을 비롯한 유럽에선 코로나19 확산을 막기 위해 재봉쇄 가능성까지 언급되고 있다. 코로나19 바이러스가 잇단 변이를 보이면서 백신과 치료제 개발이 차질을 빚을 수 있다는 우려도 커지고 있다.


정용택 IBK투자증권 리서치센터장은 “북반구가 동절기에 접어들면서 코로나19로 인한 사망자가 크게 증가할 것으로 보인다”며 “백신 개발이나 보급과 관련한 시장의 기대와 실망이 엇갈리면서 증시에도 영향을 미칠 수 있다”고 분석했다. 그는 “경기 상황이 크게 달라지지 않고 유동성도 변화가 없는 상황이라면 이런 이슈들이 증시에 미치는 영향은 커질 수 있다”며 “코로나19와 백신은 계속해서 중요한 변수가 될 것”이라고 덧붙였다.


주식시장의 상승을 이끈 유동성의 약효가 이어질지도 의문이다. 유동성을 줄이긴 어려운 상황이지만 더 늘리는 것도 쉽지 않아서다. 증시를 떠받치고 있는 유동성의 힘이 약해질 수 있다는 얘기다.

증권사 리서치센터장들은 추석 이후 주식시장을 괴롭힐 수 있는 변수로 꼽은 이슈는 또 있다. 미 대선이다. 과거 사례를 볼 때 미 대선이 글로벌 금융시장에 불확실성 요인으로 작용한 것이 한두번이 아니기 때문이다. 정치적 불확실성은 예측이 어렵다는 것도 시장의 우려를 키우는 요인이다.

 

서철수 미래에셋대우 리서치센터장은 “미 대선의 불확실성은 이미 시작됐다”며 말을 이었다. “국내 증시는 글로벌 영향을 받을 수밖에 없다. 이런 점에서 미 대선은 가장 큰 이슈다. 미 정치권이 연방대법관 인사를 두고 갈등을 벌이고 있는 이유도 여기에 있다. 한명이 공석인 미 대법관 8명의 정치적 성향은 보수 5명과 진보 3명이다. 11월 대선에 트럼프 대통령이 패배하면 결과에 불복할 가능성이 높다. 트럼프가 대선 전에 보수 성향의 대법관을 임명하려는 것도 이런 가능성에 대비하려는 것이다. 미 대선의 불확실성이 장기화할 수 있다는 얘기다.”


정용택 센터장은 “미 대선의 불확실성이 영향을 미치는 11월 이후에는 증시가 불안한 모습을 보일 수 있다”며 “미 민주당의 정강정책이 보호무역에 가깝다는 걸 감안하면 조 바이든이 대통령에 당선되더라도 미중 갈등은 쉽게 해결되진 않을 것”이라고 전망했다.


조 바이든 승리하더라도…


물론 반론도 있다. 미 경제가 불확실한 상황에서 증시가 하락하는 걸 용인하지 않을 것이라는 이유에서다. 최석원 센터장은 “미 대선의 불확실성이 큰 건 사실”이라면서도 “이미 주식시장에 이런 불확실성이 반영되고 있다”고 말했다. 그는 “미국에서 주식시장이 차지하는 비중은 크다”며 “경기가 불확실한 상황에서 증시까지 휘청이는 상황을 만들진 않을 것”이라고 전망했다.

 

펄펄 날던 국내 증시의 상승세가 추석 이후까지 이어질지는 미지수다. 하지만 증시를 괴롭힐 만한 변수가 많다는 점에서 장밋빛 낙관론만을 펼치기도 어려워 보인다. 특히 미 대선의 불확실성이 치솟는 11월이 고비가 될 수 있다. 증권사 리서치센터장 4명이 모두 “추석 이후 조정 국면에 한번쯤 돌입할 것”이라고 전망한 것도 귀담아들어야 한다. 변수 하나하나를 허투루 생각해선 안 된다는 거다.


# 부동산 전문가 4명의 추석 후 시장 전망

“매매시장은 안정되겠지만…”


부동산 시장은 계절을 탄다. 자산으로서의 가치도 있지만 결과적으로는 사람이 거주하는 공간이라서다. 임대차시장이나 매매시장이 이사 수요가 풍부한 봄‧가을 학기 시작에 맞춰 움직이는 이유다. 


이런 상황에서 2020년 부동산 시장엔 또다른 변수도 있다. 코로나19와 정부 정책이다. 전문가들은 주택 매매시장이 이전처럼 뜨겁진 않겠지만 전세시장은 수급 불안이 이어질 수 있다고 내다봤다. 중저가 주택시장의 향방도 장기적으로 주목해야 한다고 분석했다. 가격이 상승할 가능성을 품고 있어서다.


그렇다면 추석 이후 집값은 어느 지점에서 형성될까. 대부분의 사람이 가장 알고 싶어 하는 것은 부동산 시장의 가격 향방이다. 이 질문에 답하려면 실제 수요자가 당장 살 수 있는 재고주택 물량이 얼마나 풀리느냐를 확인해야 한다.


구본기 구본기생활경제연구소 소장은 “주택시장의 공급은 결국 신규주택 공급과 재고주택 공급 두가지로 나뉜다”며 “택지개발 등은 신규주택 공급이지만 가격에 즉각적인 영향을 미치는 건 재고주택 시장”이라고 설명했다. 


이어 “법인이 보유한 부동산은 앞으로 금액과 관계없이 종부세 중과세율을 최대치로 적용받는다”며 “법인은 기본공제도, 세부담 상한선도 없어 매물이 쏟아져 나오고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 


구 소장은 이 흐름대로라면 다주택자가 보유하고 있는 물량 역시 종합부동산세 부과일인 내년 6월 1일 이전에 시장에 풀릴 수 있다고 내다봤다. 내년까진 재고주택 공급이 꾸준히 이어져 주택시장이 안정화할 가능성이 적지 않다는 거다. 

출처연합뉴스

임병철 부동산114 수석연구원도 “매매시장이 크게 요동칠 가능성은 높지 않다”고 전망했다. 정부의 규제 방향에 큰 변화가 없고, 내년에 시작될 사전청약이 시장 심리에 영향을 미칠 수 있다는 이유에서다. 


임 수석연구원은 “종부세가 부과되는 6월 1일 전까지 법인과 개인의 매물이 나오는 추세를 봐야 앞으로의 시장을 전망할 수 있을 것”이라며 “겨울철 이사 수요가 줄면서 가격의 하락 전환도 가능성이 없는 건 아니다”고 말했다.


반대로 주택시장의 불안정을 우려하는 목소리도 있었다. 7‧10대책을 살펴보면 주택시장 규제만 있는 것은 아니다. 특별 대우하는 집단도 있다. 


중저가 주택을 사는 무주택자들이다. 특히 생애 최초 주택 구매라면 세금감면 혜택이 있다. 수혜대상도 더 확대됐다. 신혼부부만 혜택을 받는 게 아니라 연령, 혼인 여부와 관계없이 수혜를 받을 수 있다.


수혜 범위에 해당하는 주택가격도 구체적으로 나와 있다. 1억5000만원 이하 주택이라면 취득세 100% 감면이지만 1억5000만원을 넘어 3억원 이하 주택까지는 50%를 감면해준다. 수도권이라면 4억원까지 감면범위가 넓어진다. 


중저가 주택 대부분의 취득세가 면제된다는 거다. 취득 이후의 재산세율도 낮아진다. 정확한 인하 수준은 10월 중 논의를 끝내고 올해 안에 발표될 가능성이 높다. 


규제지역이라고 해도 소득 수준을 충족한다면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 10%포인트씩 완화된다. 돈을 더 많이 빌릴 수 있게 된다는 것인데 모두 무주택자의 주택 시장 진입 부담을 낮춰주는 정책이다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 이 부분에 주목했다. 무주택자의 ‘내집 마련’을 위해 중저가 주택 위주로 규제가 완화되고 있는데 적절한 대응책이 없다면 중저가 주택의 가격이 오를 가능성이 높기 때문이다. 


이 부소장은 “무주택자의 내집 마련 어려움을 덜어주려는 정책이지만 이후 시장 흐름에 주목할 필요가 있다”며 “자금이 부족한 30대 실수요자들이 접근할 수 있는 가격대의 주택은 한정적이고 수요 유입이 늘어나면 시장이 과열될 수도 있다”고 말했다.


전세시장의 향방은 어떨까. 전문가들은 임차시장의 불안이 당분간 이어질 가능성이 높다고 봤다. 수급 불균형 문제가 발생할 가능성이 높아서다. 


함영진 직방 빅데이터 랩장은 “6월 최고점을 찍었던 전세가격이 8월 들어 큰 폭으로 떨어졌지만 고가 주택의 전세거래가 줄었다는 점을 고려해야 한다”며 “9월에도 전세 거래가 줄어들 가능성이 높지만 가격 하락으로 이어질 것이라고 보기는 어렵다”고 설명했다.


그는 전세 매물 부족이 실거래 가격의 상승을 부채질할 것이란 견해도 제시했다. “올해 서울에 남은 입주 물량은 1만호다. 내년 입주 물량이 2만5000호라는 점을 감안하면 2019년 입주물량 3만~4만호에 미치지 못한다. 이 때문에 전세 매물은 부족할 공산이 크고, 실거래 가격이 오를 가능성이 남아있다.”


임병철 수석연구원은 공급대책이 전세시장에 미칠 영향이 클 것으로 봤다. 내년부터 정부가 공언한 3만호 사전 청약이 시작되기 때문이다. 일반적으로 아파트 청약을 할 때 우선 공급 대상자로 꼽히는 것은 해당 주택이 있는 지역 거주자다. 서울과 경기도 일대에 공급되는 공공택지 주택에 당첨되기 위해선 거주요건을 채워야 할 가능성이 높아 공공택지 사전청약을 기다리는 수요가 몰릴 수 있다.


8월 4일 발표를 마지막으로 정부는 부동산 정책을 내놓지 않은 채 시장을 관망하고 있다. 정책 효과가 있는지는 의견이 분분하다. 매매시장의 가격상승폭은 줄고 있지만 가격은 조금씩 오르고 있어서다. 


반대로 전세시장의 불안정성을 시사하는 시그널은 뚜렷해지고 있다. 이렇게 전망엔 현재의 불안 요소가 담기게 마련이다. 이는 대응방안을 마련할 기회도 언제나 있다는 얘기다.

강서구 더스쿠프 기자

ksg@thescoop.co.kr

최아름 더스쿠프 기자

eggpuma@thescoop.co.kr

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