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깡통전세 소개한 공인중개사에 법적 책임 묻는 법

변호사닷컴의 생활법률 | 깡통전세 논란

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깡통전세 논란이 심각해지면서 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 묻는 세입자들이 늘고 있다. 문제는 공인중개사가 깡통전세를 소개했다 하더라도 책임을 묻기 쉽지 않다는 점이다. 실제로 깡통전세 세입자가 공인중개사를 상대로 낸 소송에서 패소한 사례도 적지 않다. 그럼 방법이 없는 걸까. 그렇지 않다. 세입자들이 공인중개사에게 법적 책임을 물을 해법은 있다.

깡통전세 문제가 점점 심각해지고 있다. 깡통전세란 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 내줄 수 없는 전세를 말한다. 각종 근저당권이 집값보다 높게 설정돼 있거나 부동산 시장 거품이 꺼져 매매금액이 전세보증금보다 낮아지는 경우 문제가 된다.

깡통전세 문제의 시작은 2년 전이다. 2016년만 해도 서울 아파트 3곳 중 1곳은 전셋값이 집값의 80%(전세가율)를 차지했다. 하지만 지난 2일 ‘KB부동산 11월 주택가격 월간 통계’에 따르면 서울 아파트 전세가율은 59.6%를 기록했다. 2013년 9월 59.1%를 기록한 후 5년 4개월 만에 첫 60%대 미만의 전세가율이었다. 각종 부동산 대책으로 집값이 떨어지고 거래량이 줄어든 결과였다.


당연히 2년 전 집값의 80% 수준에 달하는 가격으로 전셋집을 구했던 이들은 더 낮은 전세로 이동할 가능성이 높아졌다. 반면 전세가율이 높았던 집의 주인들 중에는 집을 팔아도 전세보증금을 마련할 수 없는 이들이 늘어났고, 세입자들의 불안감은 갈수록 커졌다. 최근 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 가입이 빠르게 늘고 있는 것은 이를 잘 보여주는 사례다. 다시 말해, 2년 전 높은 전세가율이 깡통전세의 발단이 된 셈이다.

더 큰 문제는 부동산 공인중개사를 통해 깡통전세를 소개받아도 손해를 입을 가능성이 높다는 점이다. 세입자에게 깡통전세를 소개한 공인중개사에게 법적인 책임을 물을 수 없다는 판결 때문이다.


지난 깡통전세(빌라)에 입주한 세입자 AㆍB씨가 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 냈는데, 서울중앙지방법원은 2016년 원고 패소 판결(서울중앙지법 2014가합9170)을 냈다.

당시 재판부 판결문은 이랬다. “공인중개사가 임대차 계약을 부추겼더라도 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 인지하고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다. 따라서 원고(세입자)의 청구는 기각한다.”

세입자가 ‘깡통전세’라는 사실을 알고 계약을 체결했기 때문에 공인중개사에게 책임을 물을 수 없다는 거다. 세입자로선 억울하다. 근저당ㆍ임차권 등을 알았다손 치더라도 설마 깡통전세가 되랴라는 막연한 믿음을 갖고 있었던 세입자로선 땅을 칠 일이다.


그렇다면 깡통전세 세입자는 모두 같은 판결을 받을 수밖에 없는 걸까. 그렇지는 않다. 깡통전세라는 사실을 알고 있었더라도 계약 절차상의 하자가 있다면 다른 판결이 나올 수도 있다. 실제로 법원은 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 경우가 꽤 많다.

첫째, 임대인(집주인)을 대신해서 임대차 계약에 참여한 대리인의 자격 여부를 확인하지 않고 계약을 체결한 경우다.


둘째, 중개업자의 입회와 책임 하에 임대인이 근저당권 말소를 하는 조건으로 임대차 계약을 진행했지만, 근저당권 말소가 되지 않아 임차인(세입자)이 피해를 입으면 중개사가 법적 책임을 져야 한다.


셋째, 경매가 진행되고 있는 주택을 중개업자가 중개하면서 임대차 계약서와 중개대상물 확인설명서에 ‘경매가 진행 중’이라는 사실을 알려주는 내용을 기재해 교부했지만, 구두상으로 설명해주지 않은 경우다. 쉽게 말해, 보증금을 못 돌려받을 수도 있다는 사실을 서류뿐만 아니라 구두로도 상세히 설명을 해야 한다는 거다.

글 : 전승대 법무법인 태일 변호사ㆍ변리사

cosmos-law@naver.com

정리 : 김정덕 더스쿠프 기자

juckys@thescoop.co.kr

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