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신사임당

"오늘부터 돈 없으면 청약 못한다"...수도권 전세가격 하락

올해 전세 더 오를까? (재테크 좀 아는선배 라이브 클립)

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신규 아파트 전세, 월세 금지법 시행

이 기사는 새 아파트에 전월세를 놓으면 안된다는 거예요.


먼저 ‘분양가 상한제’를 많이 들어보셨을 텐데요. 이게 분양가 자체를 통제하는 거예요. 상승장에서 아파트 값이 올라가는데, 새 아파트 분양가가 높아질 수록 동시에 그 분양이 완판될수록, 기존 인근 아파트 가격을 자극해서 이것도 올라가서 상승세를 막겠다는 건데요. 


어떤 동네 신축 아파트가 8억이라고 할 때, 계속 가격이 올라가면, 조합원 등등이 "우리 아파트가 더 새 아파트니까 9억에 분양합시다"라고 결정하는 거죠. 완판이 났다고 하면, 분양 시장에서는 무조건 피(P-Premium의 줄임말)가 붙어요. 집이 다 팔려서 없다면, 공급 제로에 수요자가 1명이라도 생기면 가격이 올라가 버립니다. 


피(P)로 3억이 붙었다면 12억이 되잖아요. 옆에 아파트가 원래 8억이었는데, 그 아파트가 “저 아파트도 12억이네, 나보다 신축이긴 하지만...그 정도로 차이가 많이 나는 건 아니잖아?”라고 10억까지 오릅니다. 그이후 6억짜리 아파트도 따라서 올라갑니다. 


2년쯤 전에 분양가 상한제가 처음 나왔고요. 코로나 때문에 사업이 지지부진해지다가 본격적으로 시행된지 얼마 안 됐고요. 그 상한제가 적용되는 지역/구역들에서 2월 19일 이후에 분양하는 단지는 일반분양시, 사람들이 청약을 넣는데, 누군가 당첨이 되죠. 그 당첨자들이 전월세를 주면 안 된다는 겁니다. 이 내용은.

새 아파트 분양받으려면 ‘실거주자'만 청약을 넣으라는 취지

너나위) 이 제도는, 새 아파트 분양받으려면 ‘실거주자'만 청약을 넣으라는 취지예요.


신사임당) 보통은, 당첨되고 나면, 전세 돌려서 그 사이에 돈 보태서 들어가거나, 집값 올라가면 대출받아서 전세 내보내면서 내가 들어가거나...하는데요. 자금이 부족하니까요. 너무 비싸니까요.


너나위) 내가 4억, 5억을 모아서 집을 사는게 보통 어렵잖아요. 그러니까 청약을 먼저 넣어놓고, 잔금을 못 치르니까 전세를 내어준 다음, 전세보증금으로 분양가로 고정된 잔금을 치르면서 들어가는건데요. 청약받은 개인의 입장은 이런데요, 시장에 어떤 영향을 주냐하면 ‘전세물량'이 공급되는 것이죠. 그렇게 되면 새 아파트가 2천세대 생겼을 때 실입주자가 1천세대일 때, 나머지 1천세대는 전월세로 나오는데요. 전세공급이 되면, 지금처럼 전월세시장이 불안한 상태일 때 어느정도 해결이 되죠. 그 부분이 내일부터는 ‘전세공급이 막힌다'는 거죠. 전세가 못 나오면, 전세가격이 지금도 강세인데, 해결이 미뤄지는 거죠.


전세가, 매매가는 굉장히 밀접한 상관관계가 있어요. 수도권이나 서울처럼 시장 규모가 크면 전세가/매매가가 다를 수도 있는데, 서울/수도권 제외한 부산, 대구 등의 도시는 전세가가 어려워지면 매매가도 어려워져요. 왜냐하면, 현장에서 벌어지는 일인데요.

집 구할 때 부동산에서 벌어지는 상황
집을 매매든 전세든 구해야하는 상황이라서 부동산에 가게 되면요.

부동산: “매매하시려고, 전세 하시려고요?, 매매는 10억이고요, 전세는 5억이에요"
수요자: “전세 많아요?”
부동산: “엄청 많아요. 윗집, 아랫집, 이 동, 저 동 다 골라 갈 수 있어요.”

이럴 때에는 전세를 많이 선택하겠죠. 부동산 거래 많이 안 해보신 분들은요. 매매가는 이미 비싼데, 큰 결심을 해야하는데 매매 대안이 이미 많으니까요. 


이러면 매매수요가 줄어들어요. 그러면서 집값이 안정되고 심지어 전세가 너무 많으면, 전세값이 내려가면서 매매가격도 빠집니다.

잠재적으로 전세공급이 줄어든다면,
그게 너무 걱정이 됩니다.
돈 없으면 청약을 못한다?

신사임당) 그럼 바로 청약을 넣을 현금이 없으면 청약을 못한다? 이 정책, 의무 거주를 하는 목표와 취지가 뭘까요? 순기능이요.


너나위) 목적과 취지는, 실수요자에게만 집을 공급하겠다는 거예요. 


신사임당) 돈이 부족해서 전세를 2번 내어주고 4년뒤에 입주하려고 하는 사람도 실수요자잖아요.

너나위)  현실에서는 이렇단 말이에요. 우리 부모님, 친구, 누나, 형들이 내가 집을 사고 싶지만 사놓고 돈을 모은 다음에 들어가는 경우가 많단 말이에요. 신규분양아파트에 그걸 하지 말라는 것이죠.


신사임당) 청약경쟁률을 낮추려고 하다보니, 바로 현금을 낼 수 있는 사람만 분양권을 주겠다는 거죠. 


너나위) 그렇죠. 지속적으로 이에 대한 이야기가, ‘돈있는 사람만 청약 분양권 가질 수 있다'는 거죠. 청약제도란, 일반사람들의 내집마련을 돕기 위한 거잖아요. 분양가만큼 현찰이 없으면, 심지어 대출이 40%밖에 안 되니까요, 분양가의 60% 현금이 없으면 청약을 넣을 수가 없는 거예요. 종잣돈 열심히 모아도 2, 3억인데요, 청약은 어떻게 넣을 수 있을까요? 돈이 없으면 ‘로또'도 못 사는 거예요. 이제는… 

*유튜브 신사임당 라이브 [재테크 좀 아는 선배](21.2.19.)에서 발췌하였습니다.    


작성자 정보

신사임당

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