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강남 부자들 10년 앞서서 먼저 사모으는 것

조회수 2021. 6. 15. 13:00 수정
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서울에 아직도 다주택하는 사람 별로 없어요 (김제경 투미부동산컨설팅 소장)

부동산 투자할 때 00부터 하세요

이제...주택이 많으면 양도소득세 잡고요, 종합부동산세 잡고, 새롭게 원천적으로 취득세를 규제하고, 대출도 다 막아버립니다.

부동산 투자할 때 저는 '아파트부터 하세요'라고 말씀드립니다. 아파트가 쉽고 안전합니다. 아파트만 하더라도 올라가는 동네가 따로 있고 올라가지 않는 지역이 있죠.

상가, 토지, 경매 재개발, 재건축까지 더 들어가게 되는 건, 사실 공부를 더 많이 하고 들어가야하다보니까... 실제로 재개발은 부동산 투자에서 정말로 주목해야하는 상품중 하나인데, 무작정 들어가면 사고터질 수가 있어요.

재개발 투자는 어떤가요?

재개발하면 떠오르는 선입견은 ‘오래걸린다'’위험하다'’사기'’입주권이 안나오는 물딱지' 이런 식으로 있죠.
(*조합원 입주권: 관리처분인가 이후 기존 조합원에게 부여되는 것으로 신규주택에 입주할 수 있는 권리)
아파트는 그런 걱정을 안 해도 되는데요. 재개발은 오래걸리기도 하고 복잡하고 위험하죠. 일단 샀다가 입주권 안 나오는 것을 잘못 사서 청산당하는 경우도 있죠. 재개발 투자가 복잡하니까, 아예 신경쓰지 말자는 분들도 많으시죠.
재개발 투자가 추후에 좋은 건 사실인데 진입장벽이 높죠. 입주권, 세금 등 알아야 하는 부분이 많아요. 입주권은 5년 내 재당첨 금지라든지, 전매금지라든지요. 이 요건들이 많다보니 정확하게 알고 진행하기 쉽지 않아요.

부동산 초보가 특히 하지 말아야 할 재개발 투자

재개발하면 떠오르는 선입관은 ‘오래걸린다'’위험하다'’사기'’입주권이 안나오는 물딱지'이런 식으로 있는 거예요 (*조합원 입주권: 관리처분인가 이후 기존 조합원에게 부여되는 것으로 신규주택에 입주할 수 있는 권리)
아파트는 그런 걱정을 안 해도 되는데 재개발은 오래걸리기도 하고 복잡하고 위험하니까 일단 샀다가 입주권 안 나오는 것 잘못 사서 청산당하는 경우도 있죠. 복잡한 거 신경쓰지 말자는 분들도 많으시죠.
좋은 건 사실인데 진입장벽이 높죠. 입주권, 세금 등 알아야 하는 부분이 많아요. 입주권은 5년 내 재당첨 금지라든지, 전매금지라든지요. 이 요건들이 많다보니 정확하게 알고 진행하기 쉽지 않아요.  
초보자 입장에서 ‘좋은 점'만 이야기 하고서는 “재개발 투자해야지"라고 들어갔다가 크게 당할 수가 있기 때문에 전문가이지만 오히려 조심해야한다는 말을 드릴 수 있는 거예요.
돈과 시간, 경험이 충분한 분들이 하시죠. 저는 안전한 투자처로 가라고 이야기를 많이 드리는데요. 재개발을 처음 접한다, 부동산 초보다 하는 경우에는 절대 최근 핫한 키워드인 ‘공공재개발', ‘재개발 예정지', ‘가로주택 정비사업'등 아직 인가가 안 난 곳은 투자하지 말라고 말씀드립니다.

'0000 인가'가 나지 않았다면 투자하지 마세요

재개발이 처음 빌라지역부터 완공까지 전체 프로세스로 봤을 떄, 완공이 가장 수익이 많이 오르죠.  
빌라 구역지정, 추진위원회가 설립되고, 이후 각종 인허가 이후 감정평가, 관리처분 인가, 이주, 철거, 일반분양, 준공이 나는 프로세스가 진행돼요.
이중에서 ‘관리처분 인가'는 ‘8,9능선 다 넘은 거다'라고 이야기 많이 하거든요. 입주때까지 올라가는 게 정말 많아요. ‘후반되면 수익날 게 없는 거 아닌가'라고 생각할 수가 있는데, 그게 아니라 ‘내가 시간을 돈 주고 산 것'이죠. 내가 리스크를 줄였기 때문에 후반 단계에서 들어간 거죠.
초기에 절대 넘어가지 말라고 하는 선이 바로 ‘조합설립인가'예요. 재개발 투자를 처음 해보겠다면, 누누히 강조드리는 점은 바로 ‘조합설립인가' 이후에 투자하라는 거예요. 이후에 투자하게 되면, 아무것도 아닐 수 있어요. 모 아니면 도예요.  
울시 재개발지역도 보다보면 작년, 재작년 재개발 지역이 많거든요. 구역지정이 언제부터 될지 아시나요? 대부분 2000년대 초반에 지정된 구역들이에요.  
박원순 서울시장님이 재개발 지역을 해제하고 신규지정은 많이 안 했는데요. 즉, 대부분의 재개발 지역은 전 이명박 서울시장이나 전 오세운 서울시장 때에 지정된 곳이고요.  
작년에도 인가가 났는데?”라고 한 곳은, 2000년대 초반에 났던 곳이에요. ‘조합설립인가'가 나기 위해서는 일정율의 동의가 필요한데요. 전체 면적이 ½, 토지 소유자중 75%의 동의율이 필요합니다. 이게 정말로 어렵죠. 그렇다보니 재개발 지역에서 ‘70% 모았어요'라고 했다가도, 5% 모을 수 있는 경우가 5년 이상이 걸리기도 합니다.  
그런데 그중에 해당 구역이 해제되는 경우도 있죠. 그 신축 아파트를 기대하고 빌라를 사는 경우가 있다면...

*유튜브 신사임당 인터뷰 (21.2.20.)에서 발췌하였습니다. 2/4 부동산 정책 발표 이전에 촬영된 영상임을 알려드립니다.

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