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주택 임차보증금 제때 돌려주지 않을 때

by 슬로우뉴스

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주택 임대차 계약기간이 만료한 뒤에 임차인은 보증금을 돌려받습니다. 이는 당연한 일입니다. 하지만 현실에서는 집주인(임대인)이 이런저런 핑계를 대며 보증금을 제때 돌려주지 않기도 하죠.

보증금을 제때 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 나하나 님의 체험기를 통해 보증금, 확실히 돌려받는 방법을 하나씩 차근차근 살펴봅니다. 이 글은 슬로우뉴스 편집팀의 법률 검토를 거쳤습니다. (편집자)

1. 내용증명 보내기

제목이 요상하다.

주택 임차계약 만료 후에 보증금을 돌려받는 건 당연한데 왜 이런 제목의 글을 써야 하나? (…) 그런 생각이 들지만, 요즘 내가 겪고 있는 일들을 기록으로 남겨 비슷한 상황에 부닥친 사람들이 조금이라도 도움을 받았으면 하는 마음이다. 최근에 내가 겪은 일을 순서대로 기록한다.

집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 때 어떻게 대처해야 하나 찾아보니, 정보가 너무 흩어져있고 모호한 표현이 많았다. 사람마다 집을 계약한 상황이 다를 테니 내 이야기가 정답은 아님을 미리 밝힌다. 또 아직 진행 중인 일이라서 지금까지 상황에 대해서만 기록한다. (문제가 완전히 해결될 때까지 연재합니다. – 편집자)

2013년 9월에 2년 계약으로 은평구 XX동에 있는 집으로 이사했다. OOO부동산(인터넷)에서 정보를 봤고, 집이 괜찮길래 계약을 했다. 당시 OOO부동산에 집을 내놨던 사람은 이전 세입자였고, 주인이 부동산을 끼고 계약을 하길 원한다고 해서 그렇게 했다. 주인은 계약서상 서울시 성북구 ΔΔ동에 거주했고, 부동산도 성북구에 있었다. 내가 이사한 집은 7세대가 있는 오래된 빌라였고, 그 건물 전체가 집주인 할머니 소유라고 했다.

그런데 계약서상 주인은 집주인이라고 했던 할머니가 아니라 할머니 아들이었다. 계약 당시 할머니는 대리인. 이번 일이 일어나고 안 사실이지만, 이렇게 대리인과 계약을 할 때는 집주인(아들)의 위임장, 인감증명서가 필요하고, 이를 계약서에 첨부하는 게 좋다. 나는 계약 당시에 이런 것들을 몰라서 문제가 발생했을 때 계약서상 주인인 아들과 연락할 방법이 없어 좀 답답한 상황이다. 집을 계약할 때는 꼭 계약서상 주인의 실제 연락처와 주소를 확인하는 것이 필요하다.

‘이번 계약만 끝나면 이사 가야겠어’


처음 이사를 할 때 장판 문제와 중간에 보일러가 고장이 나서 집주인과 연락을 할 때 계속 말을 바꾸거나 편찮은 척하신다거나, 보일러를 고치고 나서 보일러 고쳐준 사장님에게 비용을 일부만 낸다거나 하는 일을 겪으며 집주인 할머니와 통화할 때는 늘 녹음를 해뒀었다. 언제 말이 바뀔지 모르기 때문이다. 몇 가지 골치 아픈 일을 겪으며 이번 계약만 끝나면 다른 집으로 이사 가야겠다는 생각을 늘 했었다.

계약 만료는 2015년 9월 28일.

계약 만료 3개월 전인 6월 20일경에 전화로 처음 이번 계약이 끝나면 이사를 갈 거라고 이야기를 했다. 할머니는 그러면 OOO부동산에 집을 내주면 좋겠다고 했고, 계약 만료 한 달 전쯤 집을 내놓겠다고 했다. 8월 20일경에 두 번째 전화해서 OOO부동산에 집을 내놓겠다고 하고, 다시 한 번 계약 연장 의사가 없음을 말해두었다.

OOO부동산에 집을 내놓고, 여러 사람이 와서 집을 봤고, 그중에 두 명 정도가 계약할 마음이 있다고 했지만, 늘 마지막에 할머니와 가격 조정이 되지 않아서 계약이 안 됐다. 이게 9월 15일경. 할머니에게 전화해서 9월 28일이 계약 만료이니 그때까지 보증금을 돌려줬으면 좋겠고, 나도 그때쯤 이사하겠다고 했다.

할머니는 이렇게 말씀하셨다.

그러면 연휴가 끝나고 평일인 9월 30일까지 돌려달라고 했더니 이렇게 말씀하셨다.

내용증명을 보내다


당신(할머니)께서는 동네 부동산에 집도 내놓지 않으시고, 오로지 내가 인터넷에 올리는 내용에만 의지하고 있었다. 아무튼, 계약 만료 후에 보증금을 돌려줄 의사가 없다고 받아들이고, 이날 바로 아래와 같이 1차 내용증명을 작성해 보냈다.

나는 계약서상 주인인 할머니 아들에게도 내용증명을 보내야 했던 상황이라 수신인에 [유OO 외 1인(박ΔΔ)] 라고 적었다. 이렇게 작성하고 3장을 프린트해서(수신인·발신인·우체국 보관용) 우체국에 가서 내용증명 발송을 원한다고 이야기하면 된다. 나는 수신인이 두 명이므로 총 4장을 프린트했다.

처음 갔던 우체국에서는 위와 같이 작성해도 발송해줬었는데, 두 번째 내용증명을 발송하기 위해 갔던 다른 우체국에서는 수신인 1, 수신인 2로 나눠서 작성해야 보내준다고 했다. 뭐가 정석인지는 모르겠지만, 받을 사람이 두 명이라면 두 번째 방법으로 작성하는 것이 좋다.

1차 내용 증명을 발송한 후 이틀 뒤에 맨 처음 계약했던 부동산에서 연락이 왔다.

나는 만약 그 내용을 문서로 보내주거나 공증을 서주지 않는다면 기다릴 수 없다고 말했다. 그리고 내용증명에 보낸 대로 9월 말일까지 보증금이 들어오지 않으면 임대차등기명령을 신청하겠다고 말했다.

전화로 이야기하고 OOO부동산에 문자로 한 번 더 내용을 보냈다. 이후 2차 내용증명을 한 번 더 발송했고, 9월 28일까지 부동산과 집주인은 연락 한 번 없었다. 2차 내용증명을 발송할 때는 일반건축물대장을 떼서 거기에 나온 집주인 주소와 계약서상 집 주소 두 곳에 모두 내용증명을 발송했다.

민달팽이 유니온에 문의하니, 부동산에서도 계약 후 5년간 계약서를 보존하며 임대인과 임차인 사이에서 중재할 의무가 있다고 했다. 그래서 부동산에도 보낼 생각으로 두 번째 내용증명에는 부동산도 참조로 넣었다.

그런데 우체국에서 수신인에 이름이 없으면 보낼 수 없다고 했다. 결국, OOO부동산에는 사진으로 찍어서 핸드폰 문자로 보냈다. 부동산에도 내용증명을 함께 보내고 싶을 때는 꼭 수신인에 추가시켜야 한다.


내용증명이 반송된 경우 


이렇게 두 번이나 내용증명을 보냈음에도 불구하고 두 번 다 반송되어 돌아왔다. 반송 이유는 “폐문부재”인데, 발신인 이름을 듣고 수신인이 거부하는 경우에 이런 식으로 반송된다고 한다. 할머니가 사는 ΔΔ동 집은 반송되었고, 건축대장을 보고 찾은 집주인 아들 주소는 실제 거주하는 사람이 아니어서 반송되었다.


반송된 내용증명과 내 신분증, 계약서를 들고 해당 주민센터에 가서 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 내용증명을 보냈는데 자꾸 반송되어, 집주인 주민등록 초본을 떼 달라고 하면 해준다. 400원인가 비용이 든다. 나도 처음 반송된 내용증명 가지고 갔더니 바로 떼줬다. 연락처도 알려줄 수 있느냐고 물었는데, 연락처는 알려줄 수 없단다.

이렇게 하면 현재 집주인이 거주하는 주소를 알 수 있는데 이 주소로 내용증명을 한 번 더 보내거나 아니면 바로 임차권등기명령을 신청하면 된다.

나는 다음 이사 할 곳이 친구가 이미 살고 있던 곳이어서 전 집의 보증금을 꼭 당장 받지 않아도 이사할 수 있었다. 9월 25일에 이사를 했고, 임차권등기명령 신청을 위해서 일부 버릴 짐을 집에 남겨두었다.

2. 임차권등기 명령 신청

임차권등기명령을 신청하다 


임차권등기명령 신청 후에는 새집으로 이사 가서 전입신고해도 못 받은 보증금 반환 소송, 지급명령 등의 절차를 위한 대항력을 유지할 수 있다. 내가 아는 공인중개사의 말을 빌리면, 건물 등기부 등본에 빨간 줄 긋는 것과 같은 효과라고 한다.

이걸 보고 그 집을 계약할 세입자는 거의 없을 거다. 계약 만료 전에는 주인 동의를 얻어야 신청할 수 있지만, 계약만료 후에는 필요한 서류를 갖춰서 관할 법원에 가면 신청할 수 있다. 임차권등기명령 해지는 임차인만 할 수 있다. 해지해도 말소 내용까지 등기부등본에 남기 때문에 임대인은 다음 세입자를 구하기 어려워진다.

그래서 보통 집주인에게 임차권등기명령을 하겠다고 하면 대부분 상식이 있는 주인은 보증금을 돌려준다(고 한다). 나와 계약한 임대인에게도 임차권등기명령을 한다고 내용증명에도 보내고, 전화로도, 문자로도 여러 번 알렸다. 그런데 무슨 믿는 구석이 있는지 “그렇게 똑똑하면 알아서 해”라며 전화를 끊었고, 부동산에서도 아무런 답이 없었다. 그래서 나는 바로 임차권등기명령을 신청했다.

이 때문인지 내가 임차권 등기명령을 신청하고 법원에서 나오자마자 부동산으로부터 주인이 10월 31일까지 보증금을 준다고 했으니 기다려 달라는 메시지가 왔다. 나는 아래와 같이 답을 보냈다.

임차권등기명령 신청 방법


1. 신청 서류


 ● 임차권 등기명령 신청서 1부: 양식은 법원 사이트에도 있고, 서울시 전·월세 지원센터 사이트에도 있음. 나는 서울시 전·월세 지원센터 사이트에 있는 양식을 참고
 
임차인의 주민등록표 초본 혹은 등본(주소 변동 사항 있는 것): 주민센터에서 발급.

 
 ● 임대차 계약서 사본: 반드시 확정일자가 찍힌 계약서이어야 한다. 이사하고 전입신고할 때 꼭 확정일자 받아야 할 것. 나는 전입신고는 했는데, 왜인지 확정일자는 받지 않아서 계약 만료 전에 주민센터 가서 확정일자를 받았다. (계약서, 신분증 들고 주민센터 가면 됨. 계약 만료 후에는 확정일자를 받을 수 없음.)

 ● 건물 등기부 등본 1통: 등기소 혹은 인터넷에서 발급받으면 됨.

 
 ● 부동산 목록 6부: 아래 양식 참고. 건물 도면을 첨부해야 한다고 해서 처음에는 자세히 그렸는데, 법원에서 그냥 간단하게 그리면 된다고 해서 아래와 같이 수정함. 나는 1층에 두 가구가 살고 있고, 우리 집이 102호.

2. 신청 방법


 ● 위 서류와 영수증 등을 준비해서 계약서상 주소의 관할 법원에 가서 제출.
 ● 접수가 완료되면 사건번호가 적힌 접수증을 주는데, 2주 후부터 법원 홈페이지에서 사건 열람이 가능함.

3. 비용

● 인지 2,000원.
● 송달료 21,300원.
● 증지(등기신청 수수료) 3,000원 등 총 26,300원 정도.
● 등록세 및 교육세는 약 7천 원 정도.
● 임차권 등기명령 신청 비용은 나중에 주인에게 청구 가능.

임차권등기명령을 신청하기 전까지는 괜히 돈만 들고 이런 번거로운 일을 해야 할까 하는 생각이 들었지만, 전화할 때마다 욕하고 막말하는 주인 태도 때문에 내가 좀 손해 보더라도 끝까지 간다는 마음으로 신청했다. 막상 신청하고 나니 처음이라 익숙하지 않아서 그렇지 어렵지 않고, 법원 담당자도 매우 친절하게 안내해줬다. 아무리 해도 잘 모르겠으면 법원에 미리 전화하고 알아보고 가는 것도 한 가지 방법. 친절하게 잘 응대해준다.

참고로 나는 임대인 계약서상 주소와 실제 거주 주소가 달라서 내용증명이 매번 반송됐다(1편 글 참고). 그래서 법원에 가기 전에 임대인의 주민등록 초본을 발급받았다(발급 방법은 역시 1편 참고). 발급하고 봤더니 임대인(계약서상 임대인은 주인 할머니 아들)이 지금 사는 곳은 서울 강남구 XX동 XX아파트. 임차권 등기명령 신청서에 송달장소를 초본에 있는 현재 거주 주소(XX동 XX아파트)로 적어서 신청했다.

나는 서류를 작성해서 갔더니 접수하는 분이 1차 검토해서 수정할 부분을 알려주셔서 노트북에서 바로 수정해서 다시 출력해서 제출했다. 법원 안에 프린트하고, 복사가 가능한 곳이 있으니, 임차권 등기명령을 신청하기 위해 주민센터와 구청, 은행에서 모든 준비를 마쳤다면 법원에서 신청서 작성 후 제출해도 될 것 같다.


임차권등기명령 후 지금까지의 상황


1. 2015. 9. 30: 임차권 등기명령 신청

2. 2015. 10. 2: 전날 아무 연락 없더니, 갑자기 부동산으로부터 아래와 같은 메시지가 도착.

● 임대료 공탁이 무엇인지 궁금해서 아는 공인중개사분께 전화해서 여쭤보니, 임대료 공탁이 아니라 보증금 공탁일 것이라고 한다(이 와중에 부동산 맞춤법 다 틀리고, 말실수). ‘공탁’이 정확히 무엇이냐고 여쭤보니 간단히 말해 법원에 보증금을 맡겨둘 테니, 나보고 와서 찾아가라는 것. 이때까지는 ‘그럼 더 좋은 거 아닌가?’ 하고 생각했다(착각이었다).

● 검색해서 대한민국 전자공탁(ekt.scourt.go.kr)에 전화하고, 상황을 설명했다. 집주인이 실제 공탁을 했는지 안 했는지 어떻게 확인을 하느냐고 물으니 공탁신청을 했으면 사건번호를 발급받았을 것이라고 사건번호를 물어보라고 한다.

● 문자를 줬던 부동산에 전화해서 임대료 공탁이 아닌 보증금 공탁이라고 정정해주고, 공탁 신청했으면 사건번호 받았을 테니 사건번호를 말해달라고 했다. 부동산에선 “주인이 어제 내(필자)가 전화를 온종일 안 받아서 오늘 공탁 신청하러 간다고 했다”며 빨리 주인에게 전화해보라고 나에게 말했다.

● 찾아보고 알았지만, 못된 집주인 중에 보증금을 임차인에게 반납하기 싫은 경우, 공탁제도를 악이용해서 전액 중 일부만 돌려주려는 꼼수를 부리기도 한다고 한다. 이를테면 ‘나는 보증금을 돌려주고 싶은데, 임차인이 전화를 안 받는다. 이러저러한 이유로 전체 보증금 중 딱 이만큼만 공탁을 맡기겠다.’하고 법원에 신청한다는 것.

● 지금 집주인이 딱 그런 꼼수를 부리려던 차에 내가 전화해서 물었다. 공탁을 얼마나 할 거냐고 물어봤더니 대답은 안 하고, 짐을 왜 안 빼느냐며 소리 지르고 막말하고 욕했다. 너무 욕해서 말이 안 통했다. 부동산에 이야기하겠다고 하니 주인 할머니는 소리 지르고 전화 끊었다. 다음은 대략적인 대화 내용.

부동산에 다시 전화: 일단 그동안 부동산의 치우친 중재 방식에 대해 가지고 있던 불만을 이야기했다. 전날 전화를 하셨다는데 나는 받은 내용이 없다고 했더니, 계속 전화를 했다고 우김. 내가 돈을 받을 사람인데 왜 연락이 안 되겠느냐고, 혹시 전화를 안 받으면 문자라도 남기지 그럼 바로 전화했을 거라고 했더니 부동산 왈, 어제저녁에 술 먹고 있었다며 웅얼웅얼함. 아무튼, 주인이 말이 안 통하니 아래 내용(A, B, C)을 주인에게 전하라고 하고 전화 끊음.

A. 나에게 연락이 되고 직접 보증금을 전해줄 수 있는데, 왜 공탁을 하려고 하느냐? 아무튼, 굳이 공탁을 신청할 거면 하는데, 보증금 전액을 공탁하지 않으면 임차권등기명령을 해제할 수는 없다. 그리고 보증금 반환 소송해서 잔액 받을 거다. 

B. 알아볼 만큼 알아봤는데, 소송에 필요한 증거는 모두 갖췄다. 어떻게 봐도 내가 유리한 상황이니, 소송 끝난 후에 보증금 반환 지연 이자와 소송에 들어간 제반 비용 모두 청구할 거다.

C. 현관 따고 들어가고, 수리비를 나에게 청구한다고 했는데 지금 그렇게 하면 가택침입에 해당하므로 이것도 고소할 것이다.

● 조금 있다가 부동산에서 다시 연락 옴: 주인이 공탁은 안 하고 다음 주 월요일에 보증금을 돌려준다고 하니 부동산에서 다 같이 만나자. 그때 열쇠 반납하고, 임차권 등기 해제 서류를 전해달라.

● 그렇게 할까 하다가 나는 할머니 만나기도 싫고 만날 이유도 없으니 보증금 전액 반납 확인이 되면 바로 짐 정리하고, 열쇠 반납하겠다고 했다. 부동산에서는 그렇게 전하겠다고 하더니 조금 있다가 다시 할머니가 꼭 만나서 보증금 주고 싶다고 한다며 나보고 주인에게 연락해보라고 한다. 이때부터 자기(부동산)도 중간에서 곤란하고 할머니 때문에 미치겠다고 하더라.

● 나는 어차피 전화하면 욕먹고 말도 통하지 않을 테니 할머니에게 전화하기도 싫고, 이런 식이라면 그냥 보증금 안 주려고 하시는 걸로 생각하고 소송하겠다고 이야기하고 전화를 끊었다.

3. 2015. 10. 3.

2년간 월세 입금 내역을 부동산 메일로 보내고, 미입금 내역 없음을 확인시켜주고 문자로 다시 한 번 아래와 같이 통지함. 주인에게도 같은 내용의 문자 발송. 아직 아무 연락 없음.

앞으로 계획


1. 2015. 10. 5. – ΔΔ아파트에 산다는 집주인 아들(계약서상 임대인)에게 보증금 반환 소송을 예고하는 3차 내용 증명 발송.

2. 임차권등기명령이 발령되는 대로 보증금반환 소장 작성하고, 소송 예정.

3. 혹여라도 그 전에 보증금이 전액 반환이 된다면, 확인 후에 남은 짐 정리해서 버리고 집 열쇠와 임차권 등기명령해지에 필요한 서류(이건 알아봐야 할 듯)를 전달하고 끝날 예정이지만, 그동안 주인 할머니의 행적을 보면 쉽지 않을 것 같기도 하다.

윗집 아주머니에게 이야기를 들으니 자기가 그동안 이 건물에 살며 보고 들은 보증금반환 소송만 네 건 이상이라고 하셨다. 이미 동네에 ‘소문난’ 주인이기 때문에 아는 부동산에서는 절대 중개해주지 않는다고. 인터넷에서 보고 온 사람만 계약하고 들어온다고 한다.

나도 인터넷 보고 갔지만, 이번 일 겪으니 집 찾을 때 좀 번거롭고 복비가 들어도 그냥 발로 뛰고 동네 부동산 이용하는 게 가장 안전한 것 같다. 나도 계약할 때는 그냥 맘씨 좋고, 돈 많은 할머니인 줄 알았다. 이런 고약한 할머니일 줄이야.

출처겉만 보고는 모른다…

도움 받은 곳

● 민달팽이 유니온mindal: 사회경제적 불평등으로 새롭게 주거취약계층으로 대두된 청년층의 당사자 연대로비영리 주거모델을 실현하고, 제도 개선을 실천해 ‘청년주거권 보장’, ‘주거불평등 완화’에 기여하는 단체.

필자 : 나하나(초대필자, 양순네 대표)


 양순네 대표. 직물을 기반으로 만들고 그리는 일을 합니다. 한동안 평화로웠으나, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 바람에 다소 시끄러운 나날을 보내고 있음. 그동안의 일을 글로 정리하며 나름 힐링. → 텀블러

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