땅집고

한국부동산원에 따르면 지난해 순수 외국인과 외국 국적 교포가 매입한 주택 등 국내 건축물은 총 2만1048건. 전년(1만7763건) 대비 18.5% 늘었다. 외국인의 국내 부동산 거래가 증가하면서, 자연스럽게 외국인 집주인을 만나는 세입자도 늘어나는 추세다. 그런데 임대차계약 만료 시점을 앞두고 외국인 임대인과 보증금 반환을 두고 마찰을 빚는 사례가 잦아 세입자 주의가 필요하다.

부동산 전문변호사들은 “계약 해지를 통보했는데도 외국인 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, ‘전세보증금 반환소송’을 거쳐야 한다”고 조언한다. 전세금 반환소송이란 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법원에 제기하는 소송으로, 집주인이 외국인이라고 해도 내국인과 동일하게 소송이 진행된다.

외국인 집주인을 대상으로 전세보증금 반환소송을 진행하는 과정을 살펴보자. 먼저 임차인이 소장을 법원에 내면, 법원은 해당 소장을 임대인의 국내 거주지 또는 외국 거주지로 발송한다. 주소가 불분명할 경우 출입국사무소 협조를 받아 외국으로 서류를 보낼 수 있는데, 보통 6개월쯤 걸린다. 송달 자체가 힘들다면 법원은 ‘공시송달’ 제도를 이용해 소송을 진행한다. 공시송달이란 당사자의 주거 불명 등 사유로 소송에 관한 서류를 전달하기 어려울 때, 해당 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정 기간 동안 게시함으로써 송달한 것과 똑같은 효력을 발생시키는 방법이다.

임차인이 소송에서 이기려면 임대차계약 해지를 통보한 사실을 충분히 입증할 수 있는 서류를 잘 챙겨야 한다. 내용증명 등 공식 자료가 있으면 좋겠지만, 여의치 않다면 메신저 기록이나 통화 녹음도 증거 자료로 사용할 수 있다. 엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “임차인이 전세보증금 반환소송에서 이겨도 임대인이 전세금을 반환하는 데 비협조적으로 나온다면, 부동산 강제 경매로 대응할 수 있다. 즉 경매를 통한 매각 대금으로 보증금을 확보하는 것”이라며 “다만 이 경우 법원이 외국에 우편물을 송달하는 과정에 기간이 꽤 오래 걸린다는 점은 감안해야 한다”고 했다.

외국인 집주인과 임대차계약할 때 혹시 모를 피해를 최소화하려면 어떻게 해야 할까. ▲여권 등을 통한 집주인 신분 확인 ▲임의 경매 가능성을 대비한 전세권 설정 ▲임대 목적물의 시세 확인 ▲전세금 반환보증보험 가입 등이 필수다. 엄 변호사는 “임대인이 외국인이라면 담보력이 확실한지 확인하는 과정이 꼭 필요하며, 임대 목적물의 시세가 보증금보다 더 비쌀 때 계약하는 것이 안전하다”면서 “등기부등본상 계약 당사자보다 선순위 근저당권이 잡혀 있는지 여부도 함께 따져봐야 한다”고 했다. 

글= 이지은 기자