땅집고

심교언 건국대 부동산학과 교수는 지난 4일 유튜브 ‘땅집고TV’를 통해 방송한 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “현재 부동산 시장은 상승 압력과 하락 압력을 동시에 받고 있는 상황”이라며 “올해 집값은 전반적으로 약보합세로 예상되며 작년만큼 상승폭이 크지는 않을 것 같다”고 했다.

무주택자라면 무리해서 집을 구입할 상황은 아니라는 것. 다주택자 가운데 종합부동산세 등 보유세를 감당할 만한 여력이 없다면 집을 처분하고 다른 부동산 상품으로 갈아타는 것이 유리하다.

심 교수는 현재 아파트 시장은 거시경제 영향을 거의 받지 않고 있는 상황이며, 정부 규제에 따른 가격 상승 압력이 더욱 심화하고 있다고 분석했다. 그는 “작년 7월 임대차3법 개정한다는 이야기가 나오자마자, 전세금이 오르면서 매매가도 동반 상승했다”며 “결국 정부가 규제를 내놓을 때마다 중장기적으로 공급이 위축될 것이란 전망이 나오면서 집값을 밀어올리는 상황이 반복되고 있다”고 했다.

하지만 최근 주택시장에는 하방 압력도 만만치 않다고 지적했다. 무주택자들은 무리하게 자금을 끌어모아 내 집 마련에 나설 필요는 없다는 것이다. 심 교수는 “집으로 신규 자본이 흘러가기엔 지금 가격대는 너무 높다”며 “그동안 관성이 있어 집값이 강보합세를 유지하겠지만 지금 이미 고점에 달한 데다 부채 증가로 거시 경제에 압박을 가하고 있다는 점에서 가격 상승 여력이 크진 않다”고 했다.

그러나 변수도 있다. 올 4월 서울시장과 부산시장 보궐선거 결과에 따라 서울 집값 향방이 달라질 수도 있다. 심 교수는 “여당 후보가 당선되면 지금과 큰 차이가 없겠지만 야당 후보가 당선된다면 재건축·재개발 규제를 완화할 것이 자명하다”며 “재건축은 작은 호재에도 민감하게 반응해 일주일 만에 2억~3억원씩 가격변동이 있는 시장이기 때문에 (야당 후보가 당선되면) 가격 불안이 커질 것”이라고 했다. 그는 이어 “국토교통부와 서울시가 서로 다른 정책 기조로 대립각을 세울 경우 부동산 시장에 큰 혼선을 빚는 최악의 상황까지 야기할 수 있다”고 했다.

심 교수는 “무주택자라면 매수 희망 아파트 몇 곳을 정해 계속 모니터링 하고 있다가 급매물이 나오면 사는 방식이 괜찮다”고 했다. 다만 ‘패닉 바잉은 금물’이라고 강조했다. 상승장이 지속하다가 하락세로 바뀌면 자칫 집값이 폭락하는 상황이 올 수도 있기 때문이다. 그는 “어느 정도 조정이 있어야 가격 상승이 오래 가는데 그동안 집값은 오르기만 했다”며 “이렇게 집값이 오르면 한순간에 폭락할 수 있는데 과거 IMF외환위기나 금융위기 때 10억짜리 집이 3억원 정도 하락한 적이 있다”고 했다. 특히 3기신도시 입주가 본격화하는 향후 5~6년 내 수도권에 공급이 쏟아지면 서울 집값은 조정받을 수밖에 없어 빌라나 중저가 아파트에 대한 묻지마식 패닉 바잉은 자제해야 한다고 했다.

부동산 투자에 관심을 둔다면 아파트보다 토지, 오피스텔 등 주택 외 부동산에 눈을 돌려보라고 조언했다. 그는 “이제는 집값이 너무 올라 20~30평대 아파트를 장만하기 어려운 상황에서 가족이 거주할 수 있는 주거형 오피스텔이 인기”라며 “입지가 좋고 대규모인 이른바 타운형 오피스텔 가격이 최근 뛰고 있다”고 했다. 그는 이어 “토지는 개발 호재에 민감하게 반응하는 상품”이라며 “장기적으로 주택 대체 상품으로 투자를 고려해 보는 것도 방법”이라고 했다.

‘땅집고 라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’ 토크쇼는 오는 13일까지 주말을 제외한 주중 낮 12시30분부터 1시간 가량 유튜브 땅집고TV에서 생방송한다. 이상우 인베이드투자자문 대표, 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장, 홍춘욱 EAR리서치 대표 등 총 8명의 전문가 릴레이로 출연해 올해 집값 전망과 투자 유망지역 등을 분석한다. 이 기간 중 땅집고TV 유튜브를 구독하면 LG트롬스타일러 등 푸짐한 경품을 제공하는 이벤트도 진행한다. 

글=전현희 기자