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[땅집고 디스아파트] 경기 성남시 창곡동 위례신도시 ‘위례자이더시티’

[땅집고] 수도권 주택 시장에서 ‘로또 청약’ 열풍을 불러왔던 위례신도시. 현재 대부분 입주가 끝난 남위례 지역에서 이달 공공분양 아파트 ‘위례자이더시티’가 분양한다. 경기 성남 수정구 창곡동(위례신도시 A2-6블록)에 들어서며 지하 2층~지상 23층 11개동에 800가구다. 공공분양 물량이 360가구, 신혼희망타운(분양형)이 293가구다. 나머지 147가구는 임대형 신혼희망타운으로 추후 입주자를 모집할 계획이다. 공공분양 아파트 1순위 청약은 오는 12일, 신혼희망타운은 18일 각각 접수한다. 2023년 3월 입주 예정이다.

위례자이더시티는 성남 거주자뿐 아니라 수도권 거주자도 1순위 청약에 도전할 수 있다. 전체 물량을 ▲성남시 2년 거주자 30% ▲경기도 2년 이상 거주자 20% ▲기타 수도권 2년 미만 거주자에게 배분한다. 현재 위례신도시에는 85㎡(이하 전용면적) 초과 중대형 아파트가 대부분인데, 이 단지는 74~84㎡ 중소형이어서 희소성 있다는 평가다. 특히 신혼희망타운의 경우 최초로 민간 건설사 브랜드를 적용한 단지여서 청약 경쟁률이 높을 것이라는 전망이 나온다.

다만 청약 전 주의할 점도 있다. 이 단지의 서울 접근성을 결정하는 위례신사선과 위례선 개통이 미뤄지고 있어, 입주 후 수 년간 교통 불편이 예상된다. 지난달 위례신도시에 분양한 ‘위례포레샤인’ 2개 단지보다 분양가가 1억원 이상 비싸다. 앞으로 분양가 상한제를 적용받아 이 단지보다 입지가 더 좋으면서 분양가는 더 싼 분양 물량이 나올 것이란 전망도 있어, 당첨 가능성 높은 청약통장을 가졌다면 청약에 신중해야 한다는 분석도 나온다.

■위례선·위례신사선 초역세권?…개통 언제 될지 몰라

위례자이더시티가 들어서는 위례신도시는 아직 교통이 불편하다. 서울 송파구와 맞붙어있지만 지하철역은 하나도 없어 서울까지 실제 이동 시간이 꽤 걸린다. 더구나 현재 이 단지에서 가장 가까운 지하철역은 8호선 복정역과 산성역. 버스로 각각 30분 걸릴 정도로 멀다.

추후 교통은 개선될 전망이다. 위례신도시 핵심 교통망으로 꼽히는 위례신사선(경전철)이 2027년, 위례선(트램)이 2024년 각각 개통을 추진하고 있다. 위례자이더시티는 이 노선들이 교차하는 위례중앙역(가칭)에 딱붙은 단지다. 분양회사 관계자는 “가장 가까운 동(棟) 기준으로 단지에서 역까지 최단거리가 500m에 불과해 걸어서 5~10분이면 도착한다”고 했다.

문제는 두 노선이 언제 개통할지 알 수 없다는 것. 아직 착공조차 하지 않았다. 이 아파트가 2023년 3월 입주한 이후에도 상당 기간 지하철 이용은 불가능한 상황이다.

위례자이더시티 입주민 자녀들은 위례고운초등학교, 한빛중학교, 중앙중학교를 배정받는다. 고등학교는 위례고와 위례한빛고에 지원할 수 있다. 모두 걸어서 10분 내외여서 통학 환경은 안전하다는 평가다. 다만 학구열이 높은 학부모라면 위례신도시 학군에 만족하지 못할 수 있다. 한 입주민은 온라인 부동산 커뮤니티에 “위례신도시가 미취학 자녀나 초등학생을 키우기에는 괜찮은데, 아직 중·고등학교 학군은 자리잡지 못해 이사하는 경우가 많다”며 “학원도 서울 송파나 대치동 쪽으로 나가더라”는 내용의 글을 올리기도 했다.

■ 공공분양은 4베이…신혼희망타운은 대부분 2베이

공공분양 아파트 주택형은 74·82·84㎡ 등 모두 3개다. 타워형으로 짓는 84㎡B(75가구)와 펜트하우스 4가구 물량을 제외하면 모든 주택형이 소비자가 선호하는 4베이 판상형이다.

반면 신혼희망타운 물량의 경우 가구 수가 가장 많은 59㎡(142가구)가 상대적으로 선호도가 낮은 타워형이다. 이보다 면적이 더 작고 물량이 적은 46㎡·49㎡는 3베이, 55㎡A는 4베이로 지으면서 주력 주택형에는 오히려 선호도가 떨어지는 설계를 적용해 아쉽다는 말이 나온다.

공공분양 아파트와 신혼희망타운 입주민들은 커뮤니티센터를 함께 쓴다. 603~605동 지하 1층에 나눠서 조성하며 스크린골프장, 피트니스센터, 다목적체육관, 사우나, 도서관, 독서실, 게스트하우스 등을 포함한다.

■위례포레샤인보다 분양가 1억 이상 비싸

“분양가가 생각보다 비싸다”는 불만도 나온다. 주변 시세와 비교하면 ‘반값’ 수준이지만, 최근 분양한 신축 단지와 비교하면 분양가가 최소 1억원 이상 높기 때문이다.

위례자이더시티 공공분양 물량 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2260만원이다. 주택형별로 ▲74㎡ 6억5730만~7억5330만원 ▲82㎡ 7억5330만~7억7660만원 ▲84㎡ 7억2900만~7억9170만원(펜트하우스 제외) 등이다. 반면 지난달 근처에 분양한 ‘위례포레샤인15단지’와 ‘위례포레샤인17단지’는 평당 1980만원대로, 84㎡ 분양가가 4억9906만~6억6345만원이었다. 최고층 분양가를 비교하면 이 단지들이 6억7000만원대, 위례자이더시티가 7억7000만~7억9000만원대로 1억원 이상 높다.

물론 시세보다는 확실히 저렴하다. 평당 분양가가 이달 초 기준 창곡동 시세(평당 3900만원)의 57% 정도에 그친다. 위례자이더시티와 입지나 규모가 비슷한 ‘플로리체위례’ 96㎡가 지난달 14억6000만원, ‘위례신안인스빌’ 97㎡가 지난해 11월 15억5500만원에 팔린 것과 비교하면 차익이 최소 6억원 이상 될 것이라는 기대감도 나온다. 다만 당첨 후 분양권전매제한이 10년이고, 거주의무기간 5년도 있다는 점은 감안해야 한다.

신혼희망타운 분양가는 ▲46㎡ 4억1910만~4억5000만원 ▲55㎡ 4억8520만~5억2840만원 ▲59㎡ 5억1830만~5억5650만원이다. 근처 ‘위례자연앤센트럴자이’ 59㎡가 지난달 13억4700만원에 팔린 것과 비교하면 시세의 40% 정도에 그친다. 신혼희망타운의 경우 연 1.3%로 집값의 70%를 대출받을 수 있다. 다만 추후 주택 매도시 시세차익의 최대 50%를 사실상 정부에 돌려줘야 한다.

■일반분양 74가구 그쳐…경쟁 치열할듯

공공분양의 경우 당첨자를 청약저축 납입액(매월 10만원 한도) 순으로 결정한다. 경쟁이 생기면 3년 이상 무주택 세대 구성원이면서 저축총액이 많은 청약자를 선발한다. ‘위례자이더시티’ 공공분양 총 360가구 중 일반분양 물량은 단 74가구에 불과하다. 이 때문에 20년 이상 청약저축 가입자라도 당첨이 어려울 수 있다는 전망이 나온다.

실제로 지난달 ‘위례포레샤인’ 공공분양에서는 경쟁률이 최고 288.8대 1에 달했다. 주택형별로 당첨자 최저 저축액이 최고 3000만원에 달했다. 25년 동안 빠지지 않고 저축했어야 당첨권에 들었다는 의미다.

신혼희망타운은 자산 기준도 충족해야 한다. 가구 구성원 전원이 보유한 ▲부동산(건물+토지) ▲금융자산 ▲기타자산 ▲자동차가액을 합한 금액에서 대출금 등 부채를 뺀 금액이 3억300만원 이하여야 한다. 전체 물량의 30%는 우선공급, 나머지 70%는 잔여공급으로 나눠서 당첨자를 뽑는다. 공급 유형별로 가점표에 따라 가점이 높은 청약자를 선정하되, 경쟁이 발생할 경우 추첨으로 가린다. 

글=이지은 땅집고 기자