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[GO부자에게 물어봐] 매매계약 진행 중인 전셋집, 임대차계약 누구랑 맺어야 할까

직장인 K(36)씨. 출퇴근 시간을 줄이기 위해 회사 근처에서 전셋집을 알아보고 있다. 최근 전세난이 심각해 걱정했지만, 다행히 마음에 드는 아파트를 발견해 전세계약 체결을 목전에 두고 있다. 그런데 공인중개사에게 들으니 최근 집주인인 A씨가 해당 주택을 처분하기 위해 매수자 B씨와 매매계약을 체결했다고 한다. 아직 소유권이 B씨에게 넘어가지는 않은 상태다. 공인중개사는 K씨에게 “이 경우 A씨가 아닌 B씨와 전세 계약하면 된다”고 말했다. K씨는 아직 소유권이 B씨 앞으로 등기되지 않았는데 B씨와 임대차계약을 맺어도 괜찮은 것인지 궁금해졌다.

전세 계약을 앞두고 K씨 같은 상황을 겪는 세입자들이 종종 있다. 해당 주택에 대한 매매계약이 체결되긴 했지만 아직 매수인에게 소유권이전등기가 넘어가지 않았다면, 통상 현 소유자가 아닌 매수인과 전세계약을 맺는 것이 일반적이다. 물론 공인중개사는 이 같은 상황에 대해 임차인에게 자세하게 설명한 뒤 전세계약을 돕는다. 만약 매매계약이 정상적으로 진행돼 매수인에게 소유권이전등기가 완료된다면, 전세임대차계약에는 아무런 문제가 발생하지 않는다.

하지만 세입자들은 매매계약이 정상적으로 이행되지 않을 가능성을 염두에 둬야 한다. 매매계약의 경우 매도인이나 매수인의 계약불이행 등 다양한 이유로 취소 또는 해제될 수 있기 때문이다. 이 경우 매수인과 전세계약 한 임차인은 계약에 대한 정당성을 주장할 수 없어 피해를 입을 수밖에 없다.

K씨 상황으로 돌아가보자. 만약 매수인이 소유권을 이전받지 못한다면, K씨가 매수인과 맺은 전세계약은 현행 법상 유효한 계약으로 인정받지 못한다. 매매계약이 체결된 상태에서 매도인이 매수인에게 주택을 임대할 권한을 주었다고 해도, 전제조건인 매매계약이 해제되면 임대할 권한 역시 자동으로 소멸하기 때문이다. 이는 세입자가 해당 주택에 입주한 뒤 전입신고까지 마치고 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비했거나, 확정일자를 부여받은 경우라도 마찬가지다. 한마디로 세입자가 현 소유자인 매도인에게 대항할 방법이 없다는 얘기다.

실제로 이와 관련한 판례도 있다(대법원 95다32037). ​경기 용인시 한 다세대주택을 보유한 C씨는 D씨에게 해당 주택을 1억원에 매도하는 계약을 체결했다. 계약금 100만원을 먼저 받고, 나머지 잔금을 치르면서 소유권이전등기하는 조건이었다. D씨는 소유권을 넘겨받기 전부터 이 집을 보증금 1800만원에 전세로 임대했으며, 세입자는 입주 후 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤다. 그런데 C씨가 갑자기 매매계약을 해제하겠다고 통보하면서 세입자에게 집을 비워달라고 요구했다. 세입자는 이미 대항요건을 갖췄다며 항의했지만, 대법원은 “전세임대차계약 등 주택에 대한 사용수익권은 소유권이전등기를 전제로 하는 것”이라며 “세입자가 아무리 대항요건을 갖췄어도, 매매계약 자체가 파기됐다면 집주인의 명도 청구에 대항할 수 없다”는 판결을 내렸다.

결론적으로 매수인의 매매계약서만을 근거로 임대차계약을 체결하는 것은 안전을 장담받을 수 없는 행위다. 만약 매매계약이 걸려 있는 아파트에 세 들어 살고 싶은 임차인이라면, 매수인보다 현 소유자인 매도인과 임대차계약을 맺는 것이 훨씬 안전하다. 

글=고준석 동국대 겸임교수, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com