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[권강수의 상권탐방] 대한민국 교육1번지 강남구 ‘대치역 상권’

[땅집고] 우리나라에서 ‘맹모삼천지교’(孟母三遷之敎)라는 말이 가장 잘 어울리는 지역은 서울 강남구 대치동 아닐까. 대치동은 교육 열기가 뜨거운 부촌이다. 강남8학군을 대표하는 곳으로, 유명 학원과 고가 아파트가 밀집해 있다. 그만큼 주민 소득수준이 다른 지역보다 높은 편이며, 상권 역시 이런 고소득자 수요를 업고 성장했다.

대치동에는 대치초·대곡초, 휘문고·단대부고·진선여고·경기여고·중동고 등 소위 명문고라고 불리는 학교가 많다. 학원은 대부분이 대로변 대형 상가에 입점해 있는데, 대형 입시학원보다 과목별 전문학원이 많다. 지하철 2·3호선과 분당선이 동네를 둘러싸고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 영동대로·테헤란로·언주로·남부순환로 등 도로 교통망도 우수하다.

■1980년대부터 학원가 중심으로 상권 생겨나

과외가 전면 허용된 1980년대 후반부터 학원가를 중심으로 대치동 상권이 형성되기 시작했다. 대로변 곳곳에 학원이 빼곡히 들어차 있어 학생과 학부모 유동인구가 항상 많다. 밤 10시 이후에는 수업을 마친 학생들이 쏟아져 나오고, 갓길에 주차하는 학부모가 많아 교통 체증이 심한 편이다.

지하철 3호선 대치역에서 도곡역으로 이어지는 거리와 은마아파트 입구사거리에서 대치사거리 쪽으로 이어지는 방면에 조성된 상권 두 곳이 핵심으로 꼽힌다. 먼저 대치역~도곡역 대로변에는 주로 초등학생과 중학생을 대상으로 하는 학원이 밀집해 있다. 상가 1층은 학생과 학부모를 겨냥한 패스트푸드점·분식점·편의점·카페·소규모 서점·PC방 등이 주를 이룬다. 이어 은마아파트 입구사거리 쪽 학원가에는 고등학생을 겨냥한 입시 학원이 많다. 대치역 주변과 비교하면 학부모 유동인구가 적은 편이다.

상가 임대료는 어느 정도일까. 은마아파트 입구사거리 북쪽에 있는 코너형 1층 상가(50㎡ 기준)의 경우 보증금 5000만원에 월세 350만~400만원이 평균이다. 은마아파트 입구사거리 남쪽 도곡로변에 있는 1층 상가(66㎡) 임대료는 보증금 1억~2억원에 월세 600만~700만원 정도다.

■밤낮 가리지 않고 유동인구 풍부, 보기 드문 ‘7일 상권’

대치동에는 입주한 지 40년이 훌쩍 넘은 노후 아파트가 많다. 1979년 입주한 4424가구 규모 은마아파트가 대표적이다. 은마아파트 입구사거리에는 주민들을 위한 독점 상권이 형성돼 있다. 중·소형 학원, 은행, 개인병원, 마트 등 교육시설과 생활편의시설이 뒤섞여 있다. 대중교통과 도로교통 이용이 편리한 만큼 평일·주말 가리지 않고 유동인구가 풍부한 ‘7일 상권'이다.

지하 1층~지상 3층 규모 은마아파트 단지 내 상가도 있다. 입주민 뿐 아니라 인근 주민도 자주 찾는 이 상가는 가락시장이나 광장시장같은 느낌을 준다. 지상층에는 의류·잡화·병원·학원이 있고, 지하층에는 식료품·수산물·반찬 등을 판매하는 작은 상점과 음식점이 모여 있다. 1층 기준 66㎡ 점포의 평균 임대료는 보증금 5000만~8000만원에 월세 200만~300만원 선이다.

■고소득 학부모·바쁜 학생들 겨냥한 업종이 유리

지역 주민들 소비력이 탄탄한 대치동 상권은 자영업자 입장에선 상당히 매력적인 장사터가 될 수 있다. 높은 임대료가 걸림돌이긴 하지만 교통망이 잘 갖춰져 있고 배후수요를 확보할 수 있다는 점에서는 분명 유리하다.

대치동 상권의 속성을 알아보자. 사교육 업종이 많다는 점을 제외하면 일반 주거지 상권과 특별히 다른 사항은 없다. 따라서 이곳에 창업할 계획이라면 인근 아파트 주민을 배후 수요로 둘 수 있는 배달 업종이나 분식점·세탁소·마트 등 생활밀착형 업종을 염두에 두는 것이 유리해 보인다. 다만 이미 자리를 잡고 있는 점포들이 많기 때문에 기존 매장과 차별점을 갖춰야 성공 확률을 높일 수 있다. 또 대치동 주민들 가운데 학원 근처에서 자녀의 귀가를 기다리며 돈을 쓰는 고소득자들이 많기 때문에, 이 같은 수요를 겨냥해 여유롭게 소비를 즐길 수 있는 업종도 경쟁력 있을 것으로 예상한다. 학원가와 가까운 점포라면 학생들이 간단하게 끼니를 해결할 수 있는 회전율 높은 식당도 유망하다.

김호섭 한방부동산공인중개사사무소 부장은 “대치동 소득 수준이 다른 지역에 비해 월등히 높은 점을 감안하면, 질 높은 웰빙 음식점을 창업하면 주민 관심을 끌 수 있을 것으로 보인다“라고 했다.

글=권강수 상가의신 대표, 편집=이지은 기자