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[슬기로운 경매 생활] ⑤ 지하철역 6분거리 꼬마빌딩, 시세보다 20% 싸게 낙찰

[땅집고] 서울 중랑구 면목동에서 사무기기 관련 유통업을 하는 J씨. 사무실로 쓰던 건물이 새 주인을 찾으면서 임대료가 크게 올라 고민했다. 결국 “꼬마빌딩을 사서 사옥으로 쓰는 게 낫겠다”는 결론을 내렸다. 그러던 중 2017년에 경매 신청된 면목동의 지상 4층 꼬마빌딩을 발견했다. 일단 기존 사업장과 가까워 관심이 갔다. 2012년 3월 완공해 신축급인 데다가, 지하철 7호선 사가정역이 걸어서 6분쯤 걸리는 역세권인 점도 마음에 들었다.

이 빌딩은 대지가 62.8㎡(19평)로 협소했다. 층별 바닥면적은 ▲1~3층이 각각 30.16㎡(9.12평) ▲4층이 15.63㎡(4.93평)였다. 지상 주차는 2대까지 가능했다. 규모는 작지만 토지 효율을 극대화한 ‘알짜배기’ 건물인 점이 돋보였다. 3종일반주거지역에 적용하는 건폐율 상한(50%)를 다 적용받아 지었던 것.

보통 상업용부동산 경매 투자자들은 입찰 전 임대수익률을 가장 먼저 따진다. 업계에서는 수익률이 연 5~7%는 돼야 괜찮다는 인식이 많았다. 하지만 사상 초유의 저금리 상황에선 연 3.5~4% 건물도 투자할 만하다. 만약 J씨가 면목동 건물을 낙찰받아 모든 층을 임대할 경우 얻게 될 임대수익은 보증금 7000만원에 월 190만원으로 계산됐다. 수익률로 치면 연 4.8%. 다만 그는 이 건물을 임대 목적이 아닌 사옥으로 쓸 계획이어서 수익률을 크게 고려하진 않았다.

감정평가액은 4억8137만원. 아직 한 번도 유찰되지 않아 최저경매가가 감정평가액과 같았다. 주변 시세를 고려하면 실제 매매가는 6억원 안팎인 건물이었다. 경매로 낙찰받으면 시세 대비 20% 정도 싸게 매수할 수 있는 기회였다. J씨는 권리분석에 들어갔다. 등기부등본상 권리관계는 가압류 1건, 근저당 1건 등이 설정돼 있었지만 경매로 모두 소멸해 매수인이 인수하는 권리는 없었다.

경매 당일 J씨를 포함해 2명이 입찰했다. J씨는 가장 높은 5억3370만원을 써내 낙찰받았다. 감정가보다 10% 이상 더 써냈지만 시세와 비교하면 6000만원 이상 싸게 산 것이다. 실제 투자금액 역시 2억2000만원에 그친다. 취득세와 명도비용 등을 감안하면 총 취득비용으로 5억7000만원 정도 필요했는데, 건물을 담보로 3억5000만원을 대출받았기 때문이다. 통상 상업용부동산을 경매로 사면 대출이 70%까지 나오는 점을 활용해 자금을 마련한 것.

2018년 12월 경매대금을 납부한 J씨는 임차인을 정리하기로 했다. 입찰 당시 1층은 창고, 2~3층은 원룸으로 세를 주고 있었고 4층은 공실이었다. 모든 임차인 보증금은 소액이며, 2층 원룸 임차인 한 명을 제외한 나머지는 모두 대항력이 없었다. 명도 문제가 생겼다. 2층 임차인은 대항력이 있어 보증금 전액을 배당받고 퇴거했다. 1층 임차인도 합의 후 두 달 만에 방을 뺐지만 3층 점유자가 이주 약속을 수 차례 어기면서 말썽을 부렸다. 결국 J씨는 법원 강제집행명령을 통해 대금 납부 5개월 만에 명도를 마칠 수 있었다.

J씨는 현재 낙찰받은 건물 모든 층을 사무실과 창고로 직접 쓰고 있다. 이영진 이웰에셋 대표는 “‘풀 대출’로 레버리지 효과를 극대화해, 2억원대로 서울 꼬마빌딩 건물주가 될 수 있었던 사례”라며 “J씨의 경우 건물을 활용해 임대수익을 거둔 것은 아니지만, 직접 사옥을 마련해 월세를 아끼게 된 점에서 의미 있다. 만약 임대수익을 올리기 위해 경매로 꼬마빌딩을 매수하는 입찰자들이라면, 수익률이 최소 4%를 넘기는지 따져본 후 경매에 나서면 될 것으로 보인다”라고 했다.

이 대표는 오는 11월 24일부터 땅집고와 멀티캠퍼스가 여는 ‘슬기로운 부동산 생활-경매 편’ 강의에 멘토로 참여, 20년 동안 현장에서 쌓아온 경매 노하우를 공개한다. 총 12회에 걸쳐 관심 물건 선정 요령부터 권리 분석, 배당 실무, 임대차 관계 분석, 적정 입찰가 산정 등을 실전 사례를 통해 알기 쉽게 설명한다. 선착순 30명 모집하며, 멀티캠퍼스 홈페이지에서 신청하면 된다. 상담 신청은 구글 독스를 이용하면 된다. 문의는 1544-9001.

글=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com