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[권강수의 상권탐방] ‘작지만 알짜’…배후수요 꽉 잡고 있는 사가정역 상권

[땅집고] 서울 중랑구 면목동에 있는 지하철 7호선 사가정역. 이 일대 상권은 강남·명동·홍대 등 서울 대형 상권처럼 유명세를 탄 적은 없다. 그런데도 상권 전문가들은 이 곳을 ‘알짜’로 평가한다. 상권 규모는 크지 않지만 근처 단독·다세대·다가구주택, 빌라, 아파트 등 주거단지가 밀집돼 있어 탄탄한 배후수요를 갖췄기 때문이다. 유동인구가 외부로 빠져나가는 일이 없어 대부분 점포가 일정한 매출을 유지하고 있다.

사가정역 일대는 동고서저(東高西低) 지형으로 동쪽에는 용마산·아차산·망우산·용마폭포공원 등이 있고, 서쪽에는 중랑천이 흐른다. 서울에서 산과 강을 모두 가진 몇 안 되는 지역 중 하나다. 원래 농업지대였다가 1960년 이후 단독주택이 우후죽순 들어서고, 1990년대 이후엔 아파트도 줄줄이 지어지면서 유동인구가 점점 늘기 시작했다. 사가정역이 첫 개통할 당시 출구가 2개 뿐이었지만 이후 확장공사로 4번 출구까지 만들었을 정도다. 이어 2014년에 개통한 용마터널과 구리암사대교를 이용하면 아천IC 를 통한 강동구 진입이 편리해 자동차 통행량도 따라서 증가했다.

이 때문에 사가정역 상권은 교통이 혼잡한 편이다. 인도와 차도 구분이 없는 곳도 허다해 보행자와 운전자 모두 불편함을 느끼기 일쑤다. 하지만 다른 관점에서 보면 이 불편함이 오히려 상권이 발달할 수 있었던 최적의 조건이라고 할 수 있다. 차도가 왕복 3차로에 불과할 정도로 좁은데, 대로변을 따라 상가건물이 오밀조밀 들어서면서 상가의 대응성과 연속성을 극대화하는 효과가 났기 때문이다.

사가정역 상권에는 홈플러스 면목점을 제외하면 대형마트가 없다. 그나마 4번 출구 맞은편 사가정시장이 가장 큰 쇼핑 시설이다. 상권의 주 소비 계층은 30~40대 중장년층이며, 지하철역 출구마다 끼고 있는 버스정류장을 통해 사가정역 일대를 방문하는 고객도 많다.

먼저 1번 출구 쪽에는 대로변을 따라 대형브랜드 의류매장과 주점·미용실·네일샵·분식점 등이 줄지어 있다. 대중교통을 이용하는 손님들로 인해 상권 내에서 유동인구가 많은 편에 속한다. 평일 낮 12시에서 오후 6시까지가 가장 활성화하는 시간대며, 주말 매출은 다소 떨어지는 편이다. 이어 2번 출구 뒷골목은 ‘사가정 먹자골목’으로 소문난 곳이다. 골목 상권 형태여서 상권 범위가 짧고 상가주택이 대부분이다. 30대 이상 남성들이 자주 방문하는 소규모 주점, 노래방 등이 밀집해 있다. 다른 지역 먹자골목과 비교하면 다소 한산한 모습이지만, 귀가 전 삼삼오오 모여 담소를 나누기에는 더 없이 좋은 상권이다.

3번 출구와 4번 출구 사이 대로변은 PC방·카페·화장품가게·문구점·분식집·의류매장 위주다. 3번 출구에서 면목시장 입구까지 이어지는 이면도로 상권은 규모는 작지만 아기자기한 모습이다. 주로 미용실·고깃집·치킨집·화장품매장 등이 있다. 

사가정역 상권은 보증금과 월 임대료가 비교적 낮은 편이다. 점포주들이 월세를 못 내는 경우는 흔치 않다. 이에 비해 권리금은 높다. 사가정시장 골목 근처 1층 33㎡(10평) 점포가 보증금 1000만원, 월세 80만~100만원 선인데 권리금은 2000만~4000만원 정도다. 

이 일대 젊은층은 사가정역 상권보다 근처 건대입구역 상권으로 외출하는 경우가 많다. 하지만 거주지역 근처에서 소비하는 성향이 강한 중장년층은 사가정역 상권 충성도가 높다. 이 일대에 중장년층을 공략하는 소규모 주점과 고깃집 등이 유독 많은 이유다. 다만 주민들 소비 수준이 비교적 낮은 편이라는 점은 고려해야 한다. 고가 음식보다 치킨집·분식집 등 중저가 식당이나 생필품 취급점 등이 창업하기 유망하다. 객단가를 낮게 설정하고 빠른 회전율로 승부하는 것이 승산 있어 보인다. 대로변 상권이라면 대중교통을 이용하는 유동인구를 노린 테이크 아웃 전문점·카페·액세서리 매장 등의 판매업종도 괜찮다. 이 때 사람들의 시선을 끌만한 매장 디스플레이와 인테리어 등은 필수다.

사가정역 2번 출구 근처 한양공인중개사사무소의 한승훈 부장은 “사가정역 상권은 단독·다가구 밀집 지역에 지하철역 주변 상업지역 중심으로 자리잡은 항아리 상권”이라며 “앞으로 이 일대에 새 아파트 약 2500가구가 들어설 예정이라 추가 인구 유입이 기대되고, 용마터널과 연결되는 6차로 도로를 중심으로 재건축 사업도 이뤄지고 있어 전망이 양호하다”고 했다. 

글=권강수 상가의신 대표,

편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com