땅집고

최근 배우 이정재가 2011년 매입했던 서울 강남구 신사동 꼬마빌딩을 지난4월 한 법인에 82억원에 팔았다는 사실이 알려졌습니다. 놀라운 건 시세차익이 무려 34억5000만원이었다는 사실인데요. 

건물은 지하 1층~지상 3층, 대지면적 271.10㎡, 연면적 649.05㎡ 규모로 이씨가 47억5000만원(대출금 17억5000만원)에 매입했습니다. 지하철 분당선 압구정로데오역과 가까워 접근성이 좋고1층에 입점한 식당이 온라인에서 맛집으로 알려지면서 방문객이 끊이지 않았다고 합니다. 2~3층에는 사무실이 입주해 있습니다.

세간에는 시세차익이 34억5000만원이라고 알려져 있는데, 이씨가 실제로 손에 넣은 돈은 이보다 적을 것으로 예상합니다. 건물을 사고 파는 과정에서 취·등록세, 부동산중개수수료, 양도소득세 등 부대비용이 만만찮게 발생하기 때문이죠. 그럼 이씨의 실제 수익은 얼마나 될까요.

먼저 상가 건물 취득세율은 4%대입니다. 주택과 비교하면 세율이 높은 편이죠. 이씨가 47억5000만원에 건물을 매입했으니 취득세는 2억원 정도 냈을 겁니다.

건물 취득가액을 신고할 때 필요경비를 더하면 양도세가 줄어드는 효과가 나는데요. 건물 매입 때 내는 취·등록세를 비롯해 법무사 비용, 부동산중개수수료 등 각종 비용 증빙서류를 제출하면 양도할 때 들어가는 공증 비용, 소개비, 양도세 신고 비용 등을 공제받을 수 있기 때문입니다. 이 때 대출이자는 비용으로 인정하지 않습니다. 임대사업자로 등록한 건물주라면 종합소득세를 신고할 때 대출비용과 감가상각비용을 경비로 처리해 종합소득세를 줄여볼 수 있어요. 하지만 양도자산을 보유한 기간에 해당 자산에 대한 감가상각비를 이미 종합소득세 신고에서 필요경비로 공제받은 경우라면, 추후 매도시 취득가액에서 이 비용은 경비로 인정하지 않습니다. 다시 말해 이중공제는 못 받는다는 뜻입니다.

이씨가 꼬마빌딩을 매입한 뒤 건물을 개보수했을 가능성이 있습니다. 건물 사용 용도 변경, 엘리베이터와 냉난방장치 설치, 피난 시설 설치, 개량·확장·증설 등입니다. 이처럼 건물의 내용연수를 증가시키는 데 쓴 돈은 ‘자본적 지출’로 봅니다. 해당 지출과 관련한 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증, 실제 지출 사실을 증빙 가능한 계좌이체내역 등 금융자료가 있다면 취득가액에 포함해 양도세를 줄여볼 수 있어요.

하지만 인테리어·도장·화장실·타일·방수·조명 공사 등에 쓴 돈은 건물 내용연수를 올리는 것이 아니라 환경과 외관을 보기 좋게 만드는 ‘수익적 지출’이라고 보기 때문에 경비로 인정받을 수 없어요. 건물을 양도할 때 임차인에게 지급한 퇴거 보상금이나 이사비용 역시 세법상 비용으로 보지 않습니다.

결론적으로 이씨의 꼬마빌딩 취득가액은 매입금 47억5000만원에 취득세와 기타 비용 2억원을 합한 49억5000만원입니다. 양도차익[양도가액 82억원－취득가액 49억5000만원]은 32억5000만원이구요. 건물 보유 기간은 약 9년이므로, 장기보유특별공제(18%)를 받아 5억8500만원을 뺀 양도소득 금액은 총 26억6500만원입니다. 이에 해당하는 양도세율 42%를 적용하면 이씨가 내야 할 세금은 12억원 정도라는 계산이 나옵니다. 주소지 세무서에 내는 양도세가 10억8200만원, 주소지 구청에 내는 개인 지방소득세가 1억800만원 정도네요.

결론적으로 이씨가 신사동 꼬마빌딩을 팔아 실제로 손에 쥔 매각 차익은 약 20억원. 여기에 건물을 임대해서 얻은 월세 수입까지 고려하면 9년간 연간 2억~3억원 정도를 벌어들인 성공적인 빌딩 투자였다고 평가할 수 있겠습니다.

글= 박영범 YB세무컨설팅 대표세무사