땅집고

[땅집고 북스] 절대로 해선 안 되는 부동산 종목 3가지

부동산은 이상한 것만 사지 않으면 돈을 번다. 아무리 생각해봐도 수익이 나지 않는 구조인데 고수익을 낼 수 있다며 구매자를 모으는 것들만 피하면 최소한 실패는 피할 수 있다. 대표적으로 지역주택조합 아파트, 호텔 객실 분양. 기획부동산 등 3가지가 있다.

■ 지역주택조합? 차라리 착공 이후 웃돈 주고 사라

지역주택조합은 ‘청약통장이 필요없다’, ‘분양가가 저렴하다’, ‘계약금만 있으면 산다’, ‘이만한 입지가 나오기 어렵다’ 같은 솔깃한 이야기로 손님들을 끈다. 그러나 실상 들여다 보면 지역주택조합은 아직 아파트를 지을 땅도 확보하지 못한 상태다. 사업대상 부지의 95% 이상 매입해야 강제수용도 가능한데, 입지가 좋은 지역은 임대 수요가 많아 개발하기가 더욱 어렵다.

계약금을 낸 조합원들은 사업 추진을 기대하지만 땅만 매입하다가 세월이 가고, 조합도 투명성이나 진정성을 갖고 사업을 진행하는지 감시 시스템이 부족해 진짜 속내를 알 수 없다. 지역주택조합은 시행사 이익을 줄여 분양가를 낮춘다고 광고한다.

하지만, 부대 비용이 어마무시하게 들어간다. 건축은 시간과의 싸움인데 시간이 길어지면 길어질수록 배보다 배꼽이 더 커진다. 나는 지역주택조합아파트에 투자를 할 바에는 착공 이후 웃돈 주고 매입하는 것을 권한다. 그 정도까지 기다리기가 힘들다면 직접 등기부등본을 통해 토지매입 여부를 확인해야 한다.

■ “분양형 호텔은 수익이 날 수 없는 구조다”

원래 호텔은 수익형 부동산이 아니었다. 2012년 소위 한류 열풍이 불고 관광객이 급증하면서 숙박업소가 부족해지자 정부도 분양형 호텔을 허가해 줬다. 투자자들은 고수익을 기대하며 호텔 분양에 몰렸다. 

그러나 수 년이 지난 현재 분양형 호텔은 하지 말아야 할 투자 종목에 이름을 올리고 있다. 2020년 보건복지부에서 파악한 ‘전국 분양형 호텔 소송 현황’을 살펴보면 운영 중인 호텔 151곳 중 소송을 진행했거나 진행 중인 호텔이 각각 27곳, 24곳으로 3분의 1에 달한다. 그만큼 투자자들이 감당해야 할 리스크가 크다. 

분양형 호텔은 투자자들에게 호텔 객실을 분양하고 수익금을 매달 분배하는 수익형 부동산이다. 보통 연 10% 이상 수익률을 제시하며 홍보하는 곳이 수두룩했다. 서울 강남역과 합정역 인근에 모델하우스를 오픈한 곳도 많았다. 그러나 당초 기대했던 수익금이 지급되지 않으면서 송사가 늘고 있다. 호텔에 수익이 나지 않는 것은 가장 쉽게는 호텔 공급 증가와 관광객 감소를 들 수 있지만 내부적으로 보면 수익이 나지 않는 구조라는 설명이 더 적합하다.

분양형 호텔 투자자는 분양회사와 분양계약을 체결하면서 동시에 호텔을 운영할 위탁업체와도 계약을 맺는다. 분양과 위탁운영 주체가 다르다. 수익금 지급은 위탁업체가 맡는다. 

이런 구조에서는 수익금을 지급받지 못해도 계약을 해지하기 어렵다. 위탁운영 회사가 수익금 지급을 위반해도 수분양자들이 직접 호텔을 운영하기는 어렵다. 위탁운영 계약을 해지해도 이후 문제를 직접 해결할 수 없다. 투자자는 분양받고 등기까지 마쳤는데도 재산권을 행사할 수 없는 말도 안 되는 구조인 셈이다. 수익률을 연 5% 전후로 낮춘다면 2억~3억 원 대 투자금으로 할 수 있는 일이 많다. ‘10% 수익률에 10년 확정 지급’ 같은 헛된 공약에 귀한 돈을 베팅하지는 말아야 한다.

■ 기획부동산 : 투자 권유 전화는 즉시 끊어버려라

속칭 기획부동산이 활개치기 시작한 것은 20년 전이다. 특정한 개발 이슈가 있을 때마다 기획부동산이 활개를 쳤다. 2011년 강원도 평창에서 2018 동계올림픽이 열린다는 기사가 나오자, 강원도 일대 토지를 판매한다는 전화가 빗발쳤다. 삼성전자의 경기도 평택 이전이 발표된 후에는 “평택 땅을 사면 돈 번다”는 전화가 이어졌다. 

그린벨트(개발제한구역) 법안이 개정됐을 때도 마찬가지다. 시장과 도지사가 정부 승인을 거치지 않고 소규모 그린벨트를 해제할 수 있다는 기사가 나온 후 전국에서 전화가 걸려왔다. 기획부동산은 이런 이슈를 재료 삼아 끊임없이 일을 벌인다.

이들은 헐값에 넓은 임야를 사서 투자자를 모집한다. 분할등기를 해주는 경우도 있고, 지분등기를 해주는 경우도 있다. 문제는 이 땅이 개발도 되지 않고 팔 수도 없는 땅이라는 것이다. 나는 지인들에게 부동산 투자를 권유하는 전화를 받으면 즉시 끊어버리라고 말한다. 한 두 번 통화하고 “생각해 보겠다”라고 하면 타깃이 되어 넘어가기 십상이다. 애초에 아니라고 판단한 후 냉정하게 잘라내는 것이 가장 안전한 길이다.