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땅집고

오피스텔 투자 성공하려면 이 시점까지 기다려라

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[땅집고] 신규 오피스텔은 초기 분양받기보다 입주 시점까지 기다렸다가 투자하는 것이 여러 모로 낫다.

[땅집고] 초 저금리(연 0.5%) 시대가 도래하면서 투자자들이 고수익 금융 상품이나 수익형 부동산에 이목을 집중하고 있다. 특히 저렴하게 투자할 수 있는 오피스텔이 각광받는다. 최근에는 신규 오피스텔을 분양받으려는 투자자도 많다. 이 때 신규 오피스텔의 경우 분양시점에 투자하기보다 입주 시점에 임박해 분양받아 투자하는 것이 가장 좋다는 점을 기억하자. 이는 다음의 세 가지 이유 때문이다.

[땅집고] 지난 6월 12일 서울 신설동에 개관한 현대엔지니어링 '힐스테이트 여의도 파인루체' 견본주택에서 청약 희망자들이 길게 줄서 입장을 기다리고 있다. /뉴시스

1. 오피스텔은 분양보증이 어렵다.

오피스텔은 분양보증 없이 통상 ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 따라 신탁회사와 신탁계약을 통해 사업을 진행한다. 주택법상 아파트는 선분양할 경우 의무적으로 분양보증을 받아야 하기 때문에 분양계약자의 분양대금은 안전하게 보호받을 수 있다. 반면 오피스텔은 건설사가 부도나면 분양계약자의 재산을 보호받기 어렵다. 2014년 8월 이후 오피스텔도 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받을 수 있게 됐다. 하지만 대다수 오피스텔이 여전히 분양보증 없이 분양계약자를 모집하고 있다. 2019년 분양보증을 받은 오피스텔은 5034실에 그쳤다.



2. 초기 분양 후 입주까지 자산 가치가 크게 달라지지 않는다.

아파트는 상품성이 높으면 입주 때 프리미엄(웃돈)이 붙거나 매물을 찾기 어렵다. 특히 부동산 세법이 바뀌어 거주 의무가 주어지다보니 입주 초기에 매물도 잘 나오지 않는다. 하지만 오피스텔은 입주 시점에 프리미엄이 붙는 경우를 찾기 쉽지 않다. 매물도 오히려 많이 나오는 편이다. 물론 좋은 층과 향은 초기에 분양이 이뤄지겠지만 오피스텔은 층과 향의 가격 차이가 아파트에 비해 상대적으로 적다. 이런 이유로 대다수 오피스텔은 입주 시 분양가 이하에 거래되는 경우가 많아 입주 후 투자를 결정하는 것이 이익이다.


[땅집고] 서울 서초구 내곡동‘심플리시티’오피스텔의 공용 공간. /수목건축 제공

3. 오피스텔은 입주 후 관리에 따라 수익률이 달라진다.

일반적으로 아파트는 시세차익(자본수익)을 바라고 투자하는 상품인 반면 오피스텔같은 수익형 부동산은 운영수익(월세), 즉 입주 후 관리에 따라 수익률이 달라지는 상품이다. 시세차익을 노리는 투자자라면 일반인보다 먼저 분양을 받고 입주 전에 처분해서 웃돈을 챙겨야 하지만 운영수익을 바라는 투자자라면 시세차익이 많지 않은 상품을 굳이 초기에 분양받을 필요가 없다. 오히려 입주 후 주변 상황이나 사업자가 이야기한 개발계획들이 제대로 구현되는지를 살펴보고 투자해도 늦지 않다.



글= 우대빵부동산연구소장(미국 SWCU 교수) 


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