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땅집고

"3면에 350만원, 5면에 600만원…주차장 왜 버려두세요?"

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[꼬마빌딩 몸값 높이기] 김근영 AJ파크 본부장 "'월세 낳는 거위' 주차장을 잘 이용해라"


[땅집고] 중소형건물 주차장을 잘 관리하면 상가 월세 못지 않은 수익을 낼 수 있다고 말하는 김근영 AJ파크 본부장.

출처이지은 기자
“월 수익이 150만원에 그치던 기존 유인주차장, 무인시스템으로 바꾼 뒤에는
매출이 500만원으로 뛰었습니다.

체계적으로 관리한 주차장은
건물주들에게 더 없이 좋은
수익 모델이 될 수 있다는 얘기입니다.”

지난 26일 땅집고가 만난 주차장 전문 기업 ‘AJ파크’ 김근영 본부장(46)은 “건물주에게 주차장은 월세 낳는 황금거위나 다름 없다”라고 강조했다. 어딜 가나 주차난이 심각한 요즘, 건물에 딸린 주차장만 잘 관리해도 건물주가 덤으로 얻는 수익이 확 오를 수 있다는 것이 김 본부장의 조언이다. 

통상 상가만 잘 관리하면 될 것이라는 건물주들의 생각을 뒤집는 얘기다. 그는 주차장 비즈니스 업계에서 약 15년 경력을 쌓은 베테랑이다. AJ파크에는 2010년 입사해 빌딩·주차용지 소유주 및 시행사를 대상으로 주차사업 컨설팅을 담당하고 있다. AJ파크는 연 매출 1000억원 규모 기업으로, 우리나라 주차 업계에선 1위 회사다. 김 본부장은 오는 6월 13일 땅집고가 주최한 ‘중소형빌딩 밸류애드(Value-add)’ 사업설명회에서 주차장 관리의 중요성을 주제로 강연한다.


[땅집고] '틈새 주차장'을 운영해 월 수익을 올린 사례.

출처AJ파크
질문Q

중소형빌딩 건물주들이 주차장 관리에 신경써야 하는 이유는.

답변A

“지금은 건물주들이 주차장 운영으로 상가 월세 못지 않은 수익을 올릴 수 있는 시대다. 서울과 수도권을 중심으로 주차난이 심화하면서, 주차장을 이용하면 당연히 비용을 지불해야 한다는 인식이 자리 잡은 덕분이다. 그런데 중소형빌딩의 경우 온갖 이유로 주차장 관리가 잘 안되는 경우가 수두룩하다.

건축법상 주차대수는 맞췄지만 실제 주차공간이 비좁아 아반떼급 이상 자동차는 주차가 어렵거나, 임차인 유인용으로 주차장을 운영하는 바람에 막상 상가를 찾는 고객들이 이용할 수 있는 주차공간은 별로 없는 경우도 있다. 또 주차관리원의 계산누락 착오로 운영수익이 나지 않는 경우도 있다. 이런 경우 무인화시스템을 도입하면 건물주들이 주차장을 체계적으로 운영할 수 있어 수익률이 높아지는 효과가 난다. 보통 매출액이 많게는 38%까지 오른다.”


질문Q

주차장 개선 효과를 볼 수 있는 건물이 따로 있나. 

답변A

“자주식 주차장을 10면 이상 보유한 건물이 수익률을 극대화하는 데 가장 유리하긴 하다. 다만 주차난이 극심하거나 주차회전율이 높은 지역에 있는 빌딩이라면 주차장 규모가 작더라도 괜찮은 수익을 확보할 수 있다. 실제로 이태원에서는 3면짜리 건물이 주차장 운영만으로 월 350만원, 여의도 5면짜리 건물이 월 600만원 매출을 내고 있다.”


[땅집고] 보통 무인화시스템으로 주차장을 운영하면 유인으로 운영할 때보다 매출액이 높아진다

출처AJ파크
질문Q

무인주차장 시스템을 도입한 뒤 운영 매출이 오른 사례를 들자면.  

답변A

“서울 지하철 2호선 삼성역 근처 A빌딩 사례가 있다. 주차장 총 90면을 보유하고 있는 빌딩이었는데, 입주사 자동차 등록 대수가 180대로 2배에 달했다. 건물로 출퇴근하는 직장인들조차 차 댈 곳이 없으니 외부차량 진입은 당연히 불가능해 업무상 불편이 많았다.

그런데 무인주차시스템을 도입해보니 등록 주차대수가 허수라는 것이 밝혀졌다. 퇴사한 사람의 차량번호가 아직도 남아있거나, 상가를 임차한 임대인이 본인의 차량도 중복 등록해두는 등 여러가지 이유로 돈이 줄줄 새고 있었다. 사람이 주차장을 운영하는 데서 기인한 문제였다. 게다가 주차관리원을 4명이나 고용하느라 건물주가 인건비로 한 달에 1000만원씩 내고 있었다. 우선 주차장 공간을 확보하기 위해 입주사 등록 차량을 싹 정리했다. 요금 체계도 손봤다. 입주사 근무시간인 오전 9시~오후 7시는 10분에 2000원, 그 외 시간 및 주말에는 10분에 1000원으로 차등을 뒀다. 입주사 관계자들이 주차장을 먼저 쓸 수 있도록 했다. 현재는 달마다 월 150만원 수익이 나고 있다. 기존 수익이 마이너스(-) 1000만원이었던 것과 비교하면 천지개벽 수준이다.”


[땅집고] 기존 건물 철거 후 인허가를 받기 전 나대지를 '틈새주차장'으로 운영해 월 1200만원수익을 올리고 있는 서울 강남역 근처 A빌딩.

출처AJ파크
질문Q

‘틈새 주차장’을 활용해 수익을 올릴 수도 있다는데. 

답변A

“부지나 기존 빌딩 매입 후 신축을 원하는 건물주들이 택할 수 있는 방안이다. 건물을 부수면 인허가 기간이 보통 8개월 정도 걸린다. 인허가가 떨어질 때까지 금싸라기 땅을 텅 빈채로 둬야하는 셈이다. 이 기간을 활용해 부지를 ‘틈새 주차장’으로 활용하면 좋다. 주차전문업체를 끼면 무인주차장을 꾸리는 데 2~3일 정도만 투자하면 된다. 현재 지하철 2호선 강남역 우성아파트 사거리 대로변 B빌딩이 철거 후 부지를 간이주차장으로 운영하고 있다. 총 33면으로, 건물주 월 수입은 1200만원이다.”

질문Q

중소형빌딩 건물주들에게 조언한다면.

답변A

“도심 황금 입지 건물인데도 주차장 관리가 잘 안되고 있는 곳이 생각보다 많다. 앞으로 상가 주차장은 점점 더 무인화할 것으로 보인다. 건물주 입장에선 주차관리원에 드는 인건비를 절약할 수 있는 데다가, 24시간 주차장 운영이 가능하기 때문에 여러 모로 이득이다. 또 차량번호 인식시스템으로 건물 보안 면에서도 무인주차장이 우월하다. 최근 코로나 확산으로 고객들이 비대면 서비스를 선호하는 점도 고려해야 한다. 전문업체와 컨설팅을 통해 기존 주차장 운영시스템을 개선하고 건물 가치를 높여보는 것을 추천한다.”

글=이지은 땅집고 기자 

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