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이 월급으론 10억 아파트 어림도 없다고? 다 가능하다

조회수 2020. 5. 28. 16:47 수정
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땅집고가 이번에 소개해드리는 책은 심형석 미국 SWCU(South Western California University) 부동산학과 교수(한국부동산자산관리연구원 이사장)가 펴낸 ‘누가 뭐래도 서울 아파트를 사라(원앤원북스)’입니다.



[땅집고 북스] 10억 원이 넘는 아파트를 누가 사는 걸까?

[땅집고] 서울 송파구 헬리오시티 아파트. 단지에서 가장 작은 주택형인 전용 39.1㎡ 실거래가도 10억원을 넘었다. /조선DB

10억. 2910년 8월 기준 서울 한강 이남 11개구 아파트의 평균 매매가격이다. 평범한 직장인이 소득을 한 푼도 쓰지 않고 십수 년을 모아야 겨우 살 수 있는 금액이다. 물론 이렇게까지 아파트 값이 비싸지는 동안 수요가 꾸준히 뒷받침해줬을 것이다. 가격이 오르기 위해서는 파는 사람도 있어야 하지만 사는 사람도 존재해야 하기 때문이다. 그렇다면 과연 10억원이 넘는 아파트를 누가, 어떻게 사는 걸까.

[땅집고] 지역별 아파트 평균 매매가격. /KB국민은행

■ 10억 아파트, 투기 아닌 ‘실수요자’가 있다


현재 국내 경기는 최악이다. 하지만 국민소득이 줄어드는 상황에서 상위 20%의 소득은 계속 증가하고 있다. 보건사회연구원의 자료에 의하면 2019년 2분기 소득 상위 20% 가계의 월평균 소득은 전년 같은 기간 대비 3.2% 늘었고, 반면에 소득 하위 20% 가계의 소득은 그대로였다. 소득 5분위 배율(상위 20% 계층의 소득하위 20% 계층의 소득) 그래프를 보면 소득 상위 20%와 하위 20%의 양극화 격차가 2008년 글로벌 금융위기 이후 10년 만에 가장 커졌다. 서울의 아파트를 살 수 있는 계층은 소득이 받쳐주는 상위 20%의 가계일 것이다. 하지만 소득 상위 계층의 소득이 늘어나는 것만 가지고 현재의 아파트 수요를 전부 설명할 수는 없다.


[땅집고] 연도별 2분기 기준 소득 5분위 배율 추이. /통계청

먼저 아파트 수요를 신규 수요와 대체 수요로 나누어 생각해보자. 신규 수요는 생애 처음으로 아파트를 매입하는 것을 뜻하며, 가장 흔하게는 결혼을 통한 내 집 마련을 예로 들 수 있다. 2018년 기준 전국에서 약 25만8000쌍이 결혼했는데 이들이 신규 수요의 대표적인 사례다.


그런가 하면 대체 수요는 이는 이미 집을 가진 유주택자들의 수요다. 보유한 집을 팔고 다른 곳으로 옮기려는 수요를 뜻한다. 대개 직장·합가(분가) 등 다양한 원인으로 발생하며 기존 집보다 넓거나 신축인 곳을 찾아 가는 경우가 많다. 이들은 주로 기존의 집을 판 돈을 기반으로 움직인다. 즉 신규 수요와 달리 이들은 기존 자신의 집과 신규로 옮기는 집과의 가격 차이 정도만 부담하면 된다.


2018년 주거실태조사에 의하면 수도권의 자가 보유율은 49.9%로, 2016년 48.9%에 비해 소폭 상승한 수치다. 집값이 오르니 집을 사는 사람들이 늘어난 것이다. 또한 서울에서 집을 보유한 이들은 큰 어려움 없이 다시 서울 내 다른 집을 구매한 것으로 보인다. 서울에서 같은 자치구 내에서 이동한 인구, 즉 같은 자치구에서 ‘갈아타기’를 한 인구는 2018년 기준 약 43만 명이다. 적어도 신규 수요의 대표적인 사례인 신혼 부부보다는 훨씬 많은 수치인 것을 알 수 있다.


[땅집고] 연도별 서울지역 인구 이동 현황. /통계청

‘갈아타기 수요’, 혹은 ‘대체 수요’의 상당수는 1주택자들이다. 대부분 기존의 낡은 아파트를 팔고 새 아파트로 이동한 사람들로, 기존 아파트를 판 돈에 투자금을 보태 새 아파트를 구매한 것이다. 이제 ‘10억 넘는 아파트를 누가 사는가’에 대한 답이 나왔다. 기존에 보유했던 아파트 가격이 10억원 만큼은 아니더라도 그에 육박할 만큼 오른 사람, 즉 기존 1주택자가 자기 집을 팔며 다른 주택을 구입하는 것이다. 이들은 1주택자들이니 양도소득세 부담도 거의 없다.


투자 전략 차원에서 이들 ‘대체 수요’는 큰 의미가 있다. 이처럼 만약 가격이 오른다고 하더라도 기존에 주택을 보유한 사람들은 큰 문제가 없다. 지역과 상품에 따라 차이는 있겠지만 보통 기존의 집 또한 함께 가격이 오르기 때문이다. 부동산을 전문적으로 거래하지 않는 실수요자들이라면 가격의 흐름에 민감하지 않을 테지만, 일단 1채라도 자기 집을 가지고 있으면 시세 흐름에 동참할 수 있다. 이런 이유에서 장기간 상승과 규제로 주택 소유의 진입 장벽이 높아졌다 하더라도 되도록 빨리 무주택자에서 벗어나는 것을 권하는 것이다.


■ 서울 아파트 시장, 투기장이 아니다


그런데 정부는 이런 ‘대체 수요’를 ‘투기 수요’로 보고 분류한다. 이미 집을 가진 가구가 집을 또 산다는 단편적인 면만 보기 때문이다. 하지만 기존 주택을 팔고 다른 주택을 사려는 사람을 투기세력이라고 보기는 어렵지 않을까?


대표적인 투기 수단은 전세금과 매매가격의 차이(gap)를 활용하는 갭투자다. 그런데 현재 서울 아파트의 갭은 무려 5억~10억 원에 달한다. 갭 투자자들에게는 그리 매력적인 상황이 아니다. 최대한 적은 금액을 투자해서 확실한 시세차익을 얻는 것이 갭투자의 목표인데, 5억~10억 원씩 큰돈을 투입한다고 해서 추가로 얼마를 벌 수 있겠는가?


정부는 서울 아파트 시장이 투기자들 때문에 과열됐다고 보지만, 실상은 다르다. 가격이 오를 것 같으니 투기자들이 들어왔다고 생각하는 게 더 현실적인 분석이다. 투기자들이 부동산 시장에 들어와 집값을 올려놓았다는 게 정부의 생각이지만, 사실 지금의 서울 부동산 시장은 투기자들이 활동하기 좋지 않은 환경이다. 지금 서울 아파트 시장을 움직이는 이들은 대부분 실수요자라고 봐야 한다.


정리=이나영 땅집고 인턴기자


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