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[빌딩시장 줌인] GBC·GTX·영동대로 ‘개발 겹경사’ 낀 삼성역

서울시내 최대 업무지구로 꼽히는 강남구 테헤란로 삼성역 일대. 코엑스(COEX)라는 랜드마크 상업시설을 끼고 있어 우리나라 국민들에게 가장 익숙한 대형 상권이기도 하죠. 테헤란로에서는 유일하게 업무시설과 현대백화점, 그랜드인터컨티넨탈호텔 등 상업시설을 모두 품고 있는 지역이어서 유동인구가 유독 많은 곳으로 꼽힙니다.

최근 삼성역 일대에 부동산 시장을 뒤흔들만한 대형 개발 호재가 발표됐습니다. 서울시가 지난 5월 6일 현대자동차그룹이 강남구 삼성동 옛 한국전력 부지에 짓는 신사옥 ‘글로벌비즈니스센터(이하 GBC)’ 착공을 승인했는데요. 현대차그룹이 해당 부지를 10조5500억원(평당 4억4000만원)에 매입한지 약 6년 만입니다. GBC는 지하 7층~지상 105층, 연면적 91만3955㎡에 업무시설과 관광숙박시설·공연장·전시장 등을 포함하는 대규모 복합시설로, 오는 2026년 하반기 완공 예정입니다. GBC가 문을 열면 대규모 일자리 창출 효과를 비롯해 생산활동에 따른 소비증가 효과가 톡톡히 나겠죠. 

앞으로 이 일대 교통망도 크게 좋아질 전망입니다. 우선 수도권광역급행철도(이하 GTX) A노선을 볼까요. 만약 완공하면 경기도 일산·동탄에서 서울역·삼성역까지 각각 20분 내외로 도착하게 되는데요. 기존 대비 이동시간이 2분의 1 내지 3분의 1 이하로 줄어드는 효과가 나면서 수도권 외곽 인구가 서울 도심으로 몰려드는 ‘빨대효과’가 극대화할 것으로 예상합니다. GTX-A노선 개발과 맞물려 영동대로 복합환승센터 사업도 진행 중인데요. 영동대로 지하에 지하 6층, 잠실야구장의 30배(연면적 16만㎡) 규모 공간을 만드는 프로젝트입니다. 기존 코엑스와 연결하는 상업시설을 비롯해 도심공항터미널·버스 환승센터·주차장·광역철도 통합역사 등을 포함한다고 합니다. 

이 같은 대형 호재들이 잇따른 덕분에 삼성역 일대 빌딩 가격은 주거·상업 등 용도를 가리지 않고 상승 중입니다. 특히 현대차그룹이 GBC부지를 낙찰받았다는 소식이 나온 직후인 2014년에는 매물이 한동안 자취를 감췄다가 이듬해부터 꾸준히 상승한 가격으로 거래가 이뤄지는 분위기인데요. 먼저 올해 거래된 일반주거지역 빌딩 중 최고가는 3.3㎡(1평)당 1억9600만원. 2014년 최고가가 9300만원었던 것과 비교하면 평당 매각가가 두 배 넘게 뛰었습니다.

상업지역 빌딩 가격 추이는 어떨까요. 대로변 기준으로 2014년 이후 7년간 최고가는 2017년 평당 3억4590만원에 매각한 사례입니다. 2015년 1억5800만원, 2016년 1억4300만원보다 1~2년만에 두 배 정도 올랐습니다. 이면도로 빌딩은 2017년 2억2000만원에 팔린 것이 최고가입니다. 물론 건물 규모나 구체적인 입지를 고려하지 않은 단순 평당가여도 지난 몇 년 동안 삼성역 일대 빌딩 최고가격이 점점 높아지고 있다는 사실은 명확합니다.

구체적인 매각 사례도 살펴볼까요. GBC부지 바로 맞은편 빌딩 거래 사례가 있습니다. 서울 강남구 삼성동 160-23 지하 1층~지상 5층, 대지면적 123평, 연면적 362평 빌딩입니다. 2015년 1월 118억9000만원으로 평당 9610만원에 매매했는데 2018년 7월에는 159억원으로 평당 1억2845만원에 팔렸습니다. 건물주가 3년 동안 보유하면서 거둔 시세차익만 약 40억원에 달하는 것. 

삼성역 4번 출구에서 걸어서 5분 정도 걸리는 지하 1층~지상 4층 빌딩(강남구 대치동 951)은 2009년 이후 3번의 손바뀜이 있었는데요. ▲2009년 8월 17억원(평당 4539만원) ▲2012년 12월 20억원(평당 5340만원) ▲2016년 5월 30억원(평당 8010만원)에 각각 팔리면서 가격이 계속 올랐습니다.

그렇다면 삼성역 일대 빌딩 시장은 계속 장밋빛일까요. 전문가들은 대형 개발 호재로 가격에 거품이 낀 지역에 투자할수록 보수적인 시각을 유지해야 한다고 조언합니다. 예를 들어 코엑스 상권과 마주보는 삼성동 먹자상권을 비교하면 유동인구 차이가 극명한데요. 코엑스는 주중·주말·휴가철에 구분 없이 방문객이 항상 많죠. 반면, 삼성동 먹자상권은 주중 점심과 일부 저녁시간대만 직장인들로 북적입니다. 앞으로 GBC와 영동대로 복합환승센터가 생기면 삼성역 상권 수요는 오히려 줄어들 가능성이 높은 셈이죠. 뚜렷한 목적 없이 삼성역 일대 빌딩 투자에 나섰다간 실패할 수 있기 때문에 전문가 상담을 통해 다른 강남권보다 신중하게 판단한 후 진입하는 것을 추천합니다.

글=서승우 에이트빌딩 대표, 편집=이지은 기자