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땅집고

오피스텔 투자 성공하려면 '시세차익' 노리지 마라

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땅집고가 이번에 소개해 드리는 책은 빠숑이라는 필명으로 유명한 부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 펴낸 ‘대한민국 부동산 사용설명서’입니다.



[땅집고 북스] 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건



대한민국도 사상 초유의 0%대 저금리 시대로 들어서면서 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산 관심이 증가하고 있다. 부동산 투자층이 관심을 갖는 대표적인 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다. 


하지만 상가는 비싼 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담감이 크기 때문에 투자층이 한정돼 있다. 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔이다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어려워 월세 수익률이 아파트보다 높은 오피스텔로 시선을 돌리는 것이다. 


[땅집고] 서울 마포구 일대 오피스텔. /조선DB

오피스텔 투자 수요층이 늘어나면서 건설사도 최근 몇 년간 오피스텔을 대거 공급했다. 최근 3년 동안 분양가격이 오르면서 오피스텔 시세도 상승했다. 하지만 임차 수요가 증가한 것은 아니어서 월세는 매매가만큼 오르지 않았다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 뛰지만 월세는 고정돼 있는 탓에 오피스텔 수익률이 낮아지는 결과가 발생했다. 5년 전만 해도 전국 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였고, 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했다. 현재 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후다.


■ ‘공실(空室) 위험’을 최우선으로 확인해라


오피스텔의 장점은 세입자 대부분이 월세로 입주한다는 것이다. 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다. 반면, 아파트 대비 공실 위험이 높고 시세 차익이 나는 경우가 거의 없다는 것이 단점이다. 모든 오피스텔 시세가 무조건 오르지 않는다는 것은 아니다. 서울 도심과 인기 있는 신도시 역세권 오피스텔은 시세가 오르기도 했다.


[땅집고] 지난해 하반기 전국 오피스텔 평균 매매가격. /상가정보연구소 제공

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. 바로 ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 한다. 교통, 상권, 주거시설 등 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 서울 종로구, 중구, 강남구 등이 이에 해당한다.


하지만 개발할 택지가 여전히 많은 신도시는 오피스텔 추가 공급이 진행되고 있다. 이로 인해 수요가 추가 유입될 가능성도 높지만, 수요 증가보다 공급이 더 많아지면 공실 위험도 커진다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 시세가 싸고 확정 수익률을 보장한다는 문구가 있다. 광고 내용에 수익성 보장이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해야 한다. 왜냐하면 임차 수요가 적고 교통이 불편할 지역일 가능성이 높기 때문이다.


[땅집고] 서울 도심지에 들어선 한 오피스텔. /조선DB

■ “기존 도심에 역세권 입지 공략해야”


오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것이다. 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승도 기대할 수 있기 때문이다. 2003~2005년 경기도 고양시 일산신도시에 엄청난 규모의 오피스텔이 입주했다. 장항동과 백석동 일대다. 라페스타와 웨스턴돔 등의 상권, 사법연수원, 공무원연수원 등 고정된 임차 수요층, MBC 방송국 입주 등은 장항동 오피스텔 지구의 전성시대를 이끄는 요인이었다. 당시 오피스텔 수익률은 연 7~8% 전후였다. 대출까지 활용하면 10%가 훌쩍 넘었다.


당시 일산신도시와 서울의 오피스텔 시장은 다른 길을 걷고 있었다. 수익률은 일산이 높았지만, 서울 도심 오피스텔은 시세 상승 가능성을 가지고 있었다. 이런 경우 의사결정이 필요하다. 서울이 아닌 지역은 시세 상승이 어렵다. 대신 월세 수익률은 더 높다. 서울은 수익률이 낮다. 다만 시세가 오를 가능성이 더 높기 때문이다.


[땅집고] 2012~2019년 오피스 매매거래 추이. /세빌스 제공

■ 오피스텔 투자 목적은 시세차익 아닌 ‘월세’


오피스텔 투자 성향은 연령대별로 다른 양상을 보인다. 연령대가 높거나 은퇴한 경우에는 시세 차익보다 수익형으로 접근한다. 반면, 직장이 있는 젊은층은 시세 차익을 목적으로 투자한다. 일산 오피스텔을 다시 예로 들면, 매매가는 거의 변동이 없었다. 같은 기간 서울은 2배 가까이 시세가 상승했다. 다만 월세 수익률은 훨씬 더 낮아졌다. 월세가 오르지 않았기 때문이다. 지역별 기대 수익이 다르다는 점도 오피스텔을 선택하는 기준이 될 것이다.


그럼에도 불구하고 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파로 봐야할 뿐, 시세 차익을 목적으로 접근하면 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다.


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