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땅집고

'집 한 채뿐인데 뭘~' 맘놓고 있다간 세금에 뒤통수 맞는다

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[방범권의 부동산 稅說] 올해부터 1주택자도 세금 부담 커진다는데...


[땅집고] 올해 전국 시도별 아파트 공시가격 인상률.

출처국토교통부

올해 발표된 전국 표준지 50만 필지의 공시지가는 평균 6.33% 올랐다. 그 중 서울이 약 7.9% 올라 상승률 1위였다. 서울은 공동주택 공시가격도 대폭 올랐다. 13년만에 최대 상승(14.75%)했는데, 이 중 9억원 이상 아파트 공시가격이 평균 21.15% 올랐고 강남권 고가아파트는 40% 정도 뛰었다. 그동안 정부가 꾸준히 언급했던 시세 구간별 현실화율이 본격 적용된 것이다. 

문재인 정부는 모든 부동산 규제의 초점을 주택에 맞추고 있다. 초기에는 다주택자를 겨냥한 정책 위주였지만, 최근에는 1주택자에게도 영향을 미치는 대책도 적지 않다다. 이에 따라 집을 1채만 보유해도 종합부동산세·재산세 등 보유세나 임대소득세, 양도소득세 등 더 큰 세금 부담을 지게 됐다. 실제로 최근 보유세 부담을 피하기 위해 주택을 매매하려는 1주택자들의 세무 상담이 눈에 띄게 늘고 있다.

1주택자들이 적용받는 부동산 세금을 정리하고, 항목별 절세 방법도 알아본다.


[땅집고] 1주택자에게 적용하는 부동산 세금 관련 주요 사항.

출처방범권 세무사

공동주택 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말에 고시한다. 올해는 4월29일에 고시했다. 단독·연립·다가구주택과 아파트를 포함한다. 올해 공시가격 9억원을 초과했다면, 1주택자라도 종부세 과세 대상자에 해당한다. 6월 1일 기준 해당 주택을 소유한 사람에게 세금을 부과한다. 집을 임대하고 월세를 받는 1주택자도 마찬가지다. 주택이 공시가격 9억원을 초과하며 주택임대소득에 대한 세금을 5월에 신고·납부해야 한다. 다만 1주택을 월세가 아닌 전세로 주고 있다면 세금이 발생하지 않는다. 

양도소득세는 어떨까. 그동안 조정대상지역에 1주택을 보유한 상태에서 추가로 조정대상지역에 새 주택을 취득하고, 신규 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 팔면 ‘일시적 2주택자’로 비과세 혜택을 줬다. 하지만 지금은 이 중복기간이 짧아졌다. 지난해 12월 17일 이후 신규 취득한 주택부터는 1년 이내에 신규 주택으로 전입신고를 마치고 종전 주택을 양도해야 한다. 다만 새 주택에 임대차계약 기간이 남아있다면 1년 이내 전입신고 의무 기간을 임대계약 종료시(최대 2년)까지 연장 가능하다.


 장기보유특별공제 조건도 강화됐다. 올해부터 모든 지역을 대상으로 2년 거주 요건을 갖춘 경우에만 최대 80%의 장기보유특별공제를 허용한다. 만약 거주 기간을 채우지 않았다면 공제율이 최대 30%까지로 줄어든다. 2021년 1월 1일 양도하는 주택부터 연 8% 공제율(보유기간 연4%+거주기간 연 4%)을 적용한다. 10년 이상 거주하지 않은 1주택자라면 기존 최대 80%였던 장기보유공제 혜택을 받기가 사실상 불가능해지는 셈이다.  

현재 조정대상지역에서 새 주택을 취득하는 경우 1주택 비과세를 받으려면 반드시 2년 거주 요건을 갖춰야 한다(2017년 8·2 대책 이후). 만약 추후 해당 지역이 조정대상지역에서 풀리더라도 취득 당시 기준이 적용돼 2년을 꼭 채워야 한다. 주택을 임대로 돌리는 경우에도 마찬가지다. 기존에는 조정대상지역 내 신규 취득 임대주택에 대한 의무임대기간과 임대료 연 증가율(5%)를 지킨 경우라면 굳이 2년 동안 거주하지 않아도 됐다. 하지만 지난해 12월 17일 이후 사업자등록분부터는 다른 주택과 동일하게 2년 거주요건을 갖춰야 비과세 혜택을 준다.  

[땅집고] 경기 성남 판교신도시에 들어선 점포겸용 주택 단지.

출처조선DB

겸용주택에 대한 양도세도 알아보자. 겸용주택이란 건물 중 일부는 주거용으로, 나머지는 상가 등으로 쓰는 건물과 부속토지를 말한다. 기존에는 겸용주택도 1가구 1주택 비과세 적용을 받았다. 만약 주택부분 면적이 상가 면적보다 크다면 상가까지 전체를 주택으로 간주해 비과세 혜택을 줬다. 하지만 오는 2021년 1월 1일부터는 겸용주택 실거래가가 9억원을 초과하면 상가부분을 제외한 주택부분만 비과세를 적용한다. 즉 주택 외 상가 등은 일반 과세한다는 의미다. 서울·수도권에 지은 겸용주택은 대부분 실거래가 9억원을 넘는다. 1가구1주택 비과세를 노리고 겸용주택을 매도하고 싶다면 올해 말까지 계약을 마쳐야 세금 부담을 줄여볼 수 있는 것.

대체로 1주택자들은 당연히 비과세 대상이라고 생각하고 아무런 세무 신고도 하지 않고 있다가, 세무서에서 세금을 추징당하면 부랴부랴 절세 방법을 찾는다. 하지만 이미 부동산을 매도하고 등기를 마친 경우 아무리 전문 세무사라도 방법이 없다. 1주택 비과세 혜택이 큰 만큼, 부동산 매매계약을 진행하기 전 반드시 절세 컨설팅을 받아보는 것이 바람직하다. 

글=방범권 한국세무회계 대표

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