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땅집고

미국에 부동산 구입 후 한국서 사망…상속세는 어느 나라에?

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[땅집고] 본인이 운영하던 회사를 미국의 한 사모펀드에 매각한 A씨. 주식 매각대금으로 맨해튼 조망이 가능한 뉴저지의 허드슨 강변에 위치한 아파트를 사려고 했다. 당장 미국에 건너가 살 생각은 없지만 뉴저지의 풍부한 임대 수요와 향후 자산가치 상승 가능성, 자녀 교육 등을 감안했던 것.


그런데 미국 부동산을 구입하기 직전, 지인으로부터 한국과 미국의 세법, 한미조세협약 등을 꼼꼼히 확인해야 한다는 이야기를 들었다. 뉴저지 아파트를 A씨 개인 명의로 구입할지, 절세가 가능한 신탁이나 법인을 활용할지 등이다. 신탁이나 법인으로 사면 한국이나 미국의 어느 주(州)에 설립할지도 고려해야 한다. A씨 개인 명의로 뉴저지 아파트를 사면 본인 사망 시 발생하는 세금도 한국과 미국 중 어디에 낼지 따져봐야 한다.


[땅집고] 미국 뉴저지주. /위키피디아

세법상 미국 거주자는 2019년 기준 1140만달러(약 140억원)까지 상속·증여세가 부과되지 않는다. 하지만 A씨와 같은 비거주 외국인에게는 6만달러 넘는 미국 내 자산에 대해 연방유산세 40%를 부과한다. A씨가 다른 미국 회사 주식을 보유 중이라면 마찬가지로 A씨의 미국 내 자산에 포함돼 세금 부담이 커진다. 다만, 한국 내 자산은 미국 연방유산세가 아닌 한국의 상속세 부과 대상이 된다. 만약 A씨가 미국 내 ‘조세피난처’로 알려진 델라웨어(Delaware)주에 유한책임회사를 설립하고 해당 법인을 통해 뉴저지 아파트를 구입하면 델라웨어 유한회사의 지분도 A씨 미국 소재 자산에 포함돼 연방유산세를 피할 수는 없다.


그렇다면 A씨가 연방유산세에서 자유로울 방법은 무엇일까. 첫째, 뉴저지 아파트를 A씨가 대주주인 한국의 신생법인 C사를 통해 구입하는 것이다. 한국법인인 C사 주식은 A씨의 미국 소재 자산으로 간주되지 않는다. 연방유산세 적용대상이 아니다. 둘째, A씨가 미국 델라웨어주에 취소불능신탁을 설립해 미국 아파트를 구입하는 방법이 있다. 취소불능신탁은 신탁 설정자인 A씨와 수익자인 A씨 배우자와 자녀들의 권한을 대폭 제한한다. 이때 신탁 자산은 설정자인 A씨 개인 자산으로 간주하지 않는다. 즉, 취소불능신탁 내 자산은 A씨가 아닌 신탁 소유로 인정된다. 만약 해당 신탁이 취소불능 다이너스티 신탁이라면 A씨의 유가족은 그들 생전에만 신탁으로부터 수익권을 보유하게 된다.(2020년3월23일자 “미국선 인기인데…한국서 신탁 활용한 재산·가업 승계 외면 받는 이유” 참조)


[땅집고] 미국 부동산 임대 소득에 따라 지불해야 하는 세금은 미국 납세자와 다른 기준을 적용 받는다. /조선DB

미국 부동산의 매각차익 또는 임대소득에 대한 세금은 어떨까. A씨나 본인이 소유한 한국법인 C사 명의로 뉴저지 아파트를 매입한 후 임대 소득이나 매각 차익을 거뒀다면 세금은 미국 납세자와 다른 기준을 적용받는다. 일반적으로 비거주 외국인의 미국 내 거주일수가 과세기간 중 183일 미만이면 미국 내 양도소득에는 세금을 부과하지 않는다. 다만, 만약 그 양도차익이 ▲미국 내 사업과 관련된 자산의 양도에서 발생했거나 ▲미국 소재 부동산의 매각 차익이라면 비거주 외국인에게도 미국 자본이득세가 부과된다. A씨 또는 C사 명의로 뉴저지 아파트를 1년 이상 소유한 후 발생한 매각 차익에 대한 세율은 15~20%로 미국 납세자와 동일하다. A씨나 C사로부터 뉴저지 아파트를 취득하는 사람은 매매대금을 지급할 때 그 가액의 15%를 원천징수한다. A씨나 C사는 아파트 매각대금의 85%만을 수령한다.


임대소득의 경우, 미국 납세자와 달리 비거주 외국인은 임대이익(총임대료에서 필요경비를 차감한 순임대소득)이 아닌 총임대액 대비 30% 단일 세율이 적용된다. 이때도 A씨가 델라웨어주에 신탁을 설립했다면, 임대 관련 필요 경비를 공제한 후 순임대소득에 대해 누진세율을 적용받을 수 있다.


마지막으로 A씨가 대주주인 한국 내 비상장법인 C사 명의로 뉴저지 아파트를 구입하고, 지인 B씨에게 C사 주식을 전량 양도하면서 발생한 주식 양도소득은 어떨까. C사의 자산총액 중 미국 내 토지·건물·부동산에 관한 권리 합계액이 자산총액의 50% 이상이면 한미조세협약상 ‘부동산과다보유법인 별도합의 사항’을 적용받는다. 미국은 오래 전부터 부동산과다보유법인의 주식양도차익에 대해 자국의 과세권을 실행해왔다. 특히 2004년 론스타펀드의 서울 강남스타타워 빌딩 매각차익에 대한 한국의 과세권을 확정한 대법원 판결로 인해 상호주의는 더욱 힘을 받게 됐다. 미국 내 부동산과다보유법인인 C사 주식의 매각차익에 대해 미국이 과세권을 행사하는 것도 반론의 여지가 없는 셈이다. 즉, A씨는 한국법인인 C사 주식매도에 따른 주식 양도소득신고를 한국 국세청 뿐만 아니라 미 연방국세청에도 해야 한다. 결국, 뉴저지 아파트를 A씨 개인 명의로 매입하든, 한국 내 법인 명의로 구입하든 임대 및 양도소득 측면에서 차이는 크지 않을 것으로 판단된다.



글= 조정근 서경대 조교수

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