땅집고

[권강수의 상권탐방] 신흥 오피스 상권으로 떠오른 문정동 상권

서울의 대표적 오피스 상권을 꼽아보면 여의도와 을지로, 가산동이 있다. 여기에 송파구 문정동이 신흥 오피스 상권으로 뜨고 있다. 문정동엔 법조타운과 로데오거리가 있는데, 주변에 아파트와 오피스텔이 대거 들어섰다. 지하철 8호선 문정역은 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 올림픽대로, 분당수서간도시고속화도로, 용인서울간고속도로로 진입이 쉽고, SRT(고속철도) 수서역도 가깝다. 서울 경전철 위례신사선이 뚫리면 교통망은 더욱 좋아질 전망이다.

문정역 주변에 문정근린공원·탄천·연화근린공원이, 문정1동주민센터 뒤 로데오거리 인근에는 약 530년, 높이 20m, 둘레 4.7m의 서울시 지정보호수인 느티나무가 있다.

문정이란 이름의 유래는 조선시대로 거슬러 올라간다. 병자호란 당시 인조가 남한산성으로 피난가다 이곳에서 쉬며 마신 물맛이 매우 좋았다. 그렇게 마을 이름의 끝을 우물 ‘정(井)’으로, 여기에 이 마을에 가장 많이 사는 남평 ‘문(文)’씨 성을 앞에 둬 ‘문정(文井)’이란 이름으로 불려지게 됐다.

■ 상주·유동 인구 많아 신흥 오피스 상권 입지 다져

문정역 3번·4번 출구는 몇 년 전만 해도 서울에서 드물게 논밭과 비닐하우스 천지였다. 그러나 문정도시개발구역, 동남권 유통단지가 잇따라 지정되면서 이제는 도심 속 신도시로 거듭났다. 먼저 가든파이브란 대형 물류단지가 생겼고, 상업용 건물과 주거용 오피스텔이 뒤이어 들어섰다. 구의역에 있던 서울동부지방검찰청과 서울동부지방법원이 이전하며 문정동은 이제 법조단지 모습을 갖췄다. 2017년 9월엔 서울동부구치소(구 성동구치소)가 이전했고, 서울지방경찰청 제3기동단도 자리했다. 문정동 법조타운에는 연면적이 63빌딩과 맞먹는 지식산업센터 건물도 들어섰다.

문정역은 업무시설을 기반으로 탄탄한 배후 수요를 갖춘 게 특징이다. 잠실 등 강남이 가깝고 지식산업센터, 업무단지, 중소기업 사옥 입주 증가로 직장인 유동인구가 풍부하다. 문정동 법조타운은 하루 10만여명 상주인구와 법원·검찰청을 찾는 유동인구가 상당하다. 특히 법조타운 내 빌딩은 구내식당이 없어 식사 시간에는 유동인구가 폭발적으로 늘어난다.

문정역 4번 출구로 나오면 이면도로 골목 사거리 상권이 가장 발달해 있는데, 문정역과 연결되는 엠스테이트 상가의 경우 퇴근 후 지나는 유동인구가 많아 임대료가 높다.

■ 옛 명성 잃은 문정로데오거리 상권

문정역 1·2번 출구는 로데오거리 상권과 주택가다. 문정동 삼성래미안아파트을 제외하면 지은 지 오래된 아파트와 단독주택이 많다. 일부 지역은 제2롯데월드가 생긴 뒤 항로가 바뀐 항공기가 지나면서 한밤중에도 소음으로 주민 불만이 크다. 문정초·문덕초·문정중·가원중·문정고 등 학군도 이곳에 몰려있다.

문정역 1번 출구로 나와 대로변을 따라 걸으면 올림픽훼밀리타운사거리가 나오는데, 동쪽에 기존 문정역 메인상권이던 문정로데오거리가 있다. 문정로데오거리는 1990년대 아울렛매장으로 유명했다. 송파구 대표 상권 중 하나로 국내 최대 규모였다. 지금도 대로변에는 의류 상설할인매장 등 다양한 옷가게가 늘어서 있다. 하지만 온라인 쇼핑몰 활성화와 인근 복합 쇼핑몰 개점으로 이제는 명성을 잃었다. 문정로데오거리는 메인 거리에 옷가게·음식점·유흥업종이 즐비한 다른 로데오거리와 달리 도로변에는 의류 업종만 있고, 골목 안으로 들어서야 음식점·PC방·주택가가 나온다.

문정역 주변에는 고급 식재료를 판매하는 롯데프리미엄 푸드마켓, 가든파이브 내 NC백화점·이마트·현대시티아울렛 등 다양한 유통매장이 들어서 있다. 동네 주민들 입장에서는 편의시설 이용이 좋아졌으나 문정동 상권 전체로는 매출 타격이 생겼다.

로데오거리에서 영업중인 한 공인중개사는 “로데오거리는 의류 매장이 너무 많아 상권 전체가 침체를 겪고 있다”며 “의류점이 일부 빠지고 특색있는 음식점이 들어서면 상권이 살아날 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 “다만 비싼 권리금을 주고 입점한 임차인이나 건물주는 음식점이 들어오면 냄새와 소음 문제로 꺼리는 분위기”라며 “현재 음식점 창업 문의는 꾸준하지만 실제 입점은 거의 없다”고 했다.

■ 오피스 상권의 장·단점 염두에 둬야

 문정동 법조타운은 아직 상권 성장 여지가 있다. 오피스 상권은 성수기와 비수기 구분없이 1년 내내 안정적 매출이 발생하고 피크 타임과 브레이크 타임이 일정해 인건비 절약도 가능하다. 골목상권이나 대학가 상권과 비교하면 경기를 타지 않고 고정 수요층이 있어 집객력도 뛰어나다. 점심시간엔 주 고객층인 20~40대 직장인이 이용할 수 있는 편의점·커피전문점, 회전율 높은 메뉴의 음식점 등이 유리하다. 퇴근 이후를 겨냥한 주점이나 치킨집도 유망하며 여성 직장인을 타깃으로 한 네일샵, 피부관리샵도 성공 가능성이 있다. 

  다만 문정동 법조타운은 주 5일만 영업이 되는 오피스 상권의 한계는 있다. 오피스 상권은 주말에는 텅 비어 공휴일이나 휴가철·주말 이용률을 분석해 유동적으로 운영해야 한다. 

  고운정 법조우리부동산 실장은 “현재 기업 입주가 70% 이상 완료됐는데, 상권이 완전히 갖춰지려면 3년 정도 걸릴 것으로 본다”며 “지리적으로 강남이 가깝고 교통 여건이 좋아 투자 가치가 높지만 인근 성수동이나 하남 미사, 남양주 다산신도시와 비교하면 분양가가 저렴해 경쟁력이 있다”고 했다. 그는 “신흥 상권인만큼 초보 창업자보다 경험자가 유리하다“며 ”오피스 상권 특성상 주말 매출은 취약한 점도 꼭 고려해야 한다“고 당부했다. 

글= 권강수 상가의신 대표