땅집고

[Question]

30년 동안 자영업을 하면서 종잣돈을 모아온 A(58)씨. 이 돈을 은행 예·적금으로만 맡겨뒀는데, 금리가 낮아지면서 이자 수입이 점점 줄어들게 됐다. 목돈을 어떻게 굴려야 수익률을 높일 수 있을지 고민하던 A씨는 한 대학가 상권에 위치한 꼬마빌딩이 매물로 나온 것을 발견했다. 

유동인구가 많아 월세 수입이 짭짤할 것이라고 생각해 즉시 매매계약을 체결하고 기존 건물주에게 계약금과 중도금까지 지급했다. 

그런데 건물주가 갑자기 “이 일대 빌딩 가격이 상승세를 타고 있어 매매계약을 해약해야겠다”고 일방적으로 요구해왔다. A씨는 이런 경우 어떻게 대처해야 좋을까.

[Answer]

부동산 매매계약이 성립된 이후에도 매도인이나 매수인 이해관계에 따라 계약이 해지되는 일이 종종 생긴다. 매도자가 해약을 요구하는 가장 큰 원인은 계약 이후 부동산 가격이 급격히 오르기 때문이다. 반면 매수자는 투자 판단을 잘못했거나 잔금을 지급할 수 없는 경우 해약을 요구하게 된다.

꼬마빌딩 가격이 상승하는 경우는 해당 지역에 상권 정비나 개발 등 새로운 변화가 찾아올 때다. 매도자 입장에서는 추후 빌딩 매매가를 더 높여볼 수 있겠다는 생각에 매매계약을 해지하고 싶을 것이다. 하지만 현행법상 해당 부동산 계약이 정당한 계약일 경우 매수자가 계약금과 함께 중도금까지 지급했다면 일방적인 계약 해지는 어렵다(대법원 99다62074 참조).

만약 매수자가 중도금 또는 잔금을 지급하기 전이라면 해약할 수 있다. 이 경우 매수자는 중도금 혹은 잔금 이행기 전까지의 계약금을 포기해야 하고, 매도자는 손해배상 차원에서 해당 금액의 배액을 상환해야 한다(민법 제565조 참조). 또 당사자끼리 합의하거나 매수자가 잔금을 도저히 지급할 수 없는 경우에도 해약 가능하다(민법 제544조 참조).

매수자는 매도자의 해약 요구에 응하지 않고 소유권을 넘겨받을 수도 있다. 이 때 매도자가 소유권을 제3자에게 넘기기 전에 소유권을 안전하게 넘겨받으려면 제반 조치를 취해야 한다. 우선 매매잔금을 법원에 공탁해야 하고, 이와 동시에 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전하지 못하도록 처분금지가처분을 해두는 것이 좋다. 이후 소유권이전등기청구소송을 통해 소유권이전등기를 마치면 된다.

글=고준석 동국대 겸임교수