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집도 비쌀수록 잘 팔린다…한국 부동산시장에 '기현상'

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시계나 가방 등 고급 명품 브랜드 제품은 아무리 돈이 있어도 사기 힘든 경우가 있다. 그래서 심지어 중고품 가격이 정가보다 높은 기현상이 벌어진다. 즉, 이런 명품은 일정 기간 사용한 중고품이어도 관리만 잘 하면 가격이 더 뛰어 재테크가 가능하다는 이야기다.

서울 도곡동 고급 주상복합 아파트 전경.

출처조선DB

■고가 아파트는 ‘400대1’ 경쟁률…저가 아파트는 미분양


리얼하우스 조사 결과, 올 6월 이후 공급한 아파트 중 분양가 20억원이 넘는 아파트의 1순위 청약경쟁률은 평균 73.9대 1이었다. 아파트 한 채를 분양받기 위해 70여명이 경쟁해야 한다는 말이다.  


서울과 경기·인천에서 분양하는 고가 아파트는 더 인기가 높다. 지난 10월 서울 강남구 역삼동에 분양한 ‘역삼센트럴아이파크’ 115.21B㎡(이하 전용면적) 주택형은 1순위 4가구 모집에 1809명의 청약자가 몰려 평균 452.25대 1의 경쟁률을 보여 업계를 놀라게 했다. 이 주택형의 분양가는 21억7500만원이었다. 인천 연수구에서 선보인 ‘송도 더샵센트럴파크3차’ 펜트하우스인 198㎡ 주택형은 2가구 모집에 395명의 청약자가 몰려 평균 197.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 이곳 역시 분양가가 20억원을 호가했다.  

같은 인천 지역이지만 분양가가 높은 아파트가 청약경쟁률도 치열한 모습이다.

출처아파트투유

그런데 같은 인천임에도 지난 11월 분양한 ‘계양 메트하임’은 대부분 모집 가구수를 채우지 못했다. 경기 평택 고덕지구 ‘고덕 시그니쳐 하늘채’ 역시 409가구에 단 49명의 청약자가 몰려 0.1대1로 무더기 미분양 상태가 벌어졌다. 두 아파트의 분양가는 2억원대에 불과했다.


리얼하우스 조사에 따르면 2억원대에 분양했던 아파트의 1순위 청약경쟁률은 평균 3.35대 1 이었다. 1억원 미만 아파트는 더 심각하다. 평균 0.98대 1로 1순위에서 모집 가구 수를 채우는데 실패한 것으로 나타난다.  


■빌딩·타운하우스도 비싸야 잘 팔려 


부동산 시장에서 비싸야 잘 팔리는 건 아파트뿐만이 아니다. 인기 드라마 ‘스카이캐슬’ 촬영지로 유명세를 탔던 경기 용인 인근 한 타운하우스는 분양가가 20억원 후반대다. 그런데 최근 자산가들이 매입에 나서면서 10년 넘게 텅텅 비었던 타운하우스가 속속 팔리고 있다. 

드라마 '스카이캐슬' 촬영지였던 타운하우스.

출처조선DB

서울 강남권 빌딩 시장에도 이른바 ‘현금 부자’들이 두각을 보이고 있다. 강남권 오피스 수요가 판교 테크노밸리, 문정동 지식정보타운 등으로 옮겨가면서 강남권 공실률은 크게 높아졌다. 그러나 오피스 매매 가격은 오히려 오르는 현상이 최근 수년째 지속되고 있다. 강남권 우량 빌딩 투자수익률은 연 평균 2.6% 안팎이다. 반면 제1금융권 담보대출 금리는 3% 내외다. 대출을 끼고 빌딩을 사면 마이너스 수익률이 생기는 형국이다. 다시 말해 현금부자가 아니고는 빌딩을 매입할 수 없다는 얘기다.


■고가주택 살만한 수요자 몇 명일까 


고가 주택은 대출 제약이 많아 현금 부자만 매입이 가능하다. 즉, 최근 고가주택이 잘 팔린다는 건 그만큼 현금 부자들이 부동산을 적극 매입하고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

서울 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰 신반포’(가장 앞쪽 단지)와 입주 20년이 지난 주변 아파트 단지들.

출처조선DB

그럼 우리나라에 이런 고가 주택을 살만한 현금 부자는 얼마나 될까. 정확한 규모는 알 수 없지만 소득 분포를 보면 어느 정도 추정은 가능하다. 지난 10월 발표된 국세청 자료에 따르면 서울 상위 0.1%의 연 소득은 35억6000만원이었다. 반면 하위 10%의 소득은 120만원으로 격차가 3056배에 달했다. 특히 서울 거주자의 소득이 가장 높았고 광주광역시, 강원, 울산 순이었다. 부동산 가격이 최근 큰 폭으로 오른 서울 거주자들은 시간이 지날수록 더 많은 부를 손에 쥘 가능성이 높다.


상위계층과 하위계층의 소득 격차가 점점 더 벌어지는 것은 결국 현금이 많으면 재테크 수단이 굉장히 다양해지기 때문인 것으로 추정된다. 문재인 정부는 인정하고 싶지 않겠지만 현실은 각종 부동산 규제가 다수의 무주택자가 바라보는 재테크 사다리를 위협하는 요인으로 작용하는 상황이다.


글 = 김광석 리얼하우스 대표

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