땅집고

[땅집고] 지난 7월 유명 아이돌 그룹 빅뱅의 멤버 대성(본명 강대성·31)이 2017년 310억원에 매입한 서울 강남구 논현동 빌딩이 구설수에 올랐다. 지하 2층~지상 9층 규모인 이 건물 지하 1층과 지상 5~8층이 성매매를 동반한 불법유흥업소로 운영 중이라는 사실이 드러난 것. 인근 상인들은 당시 여러 언론에 “건물 안에 이상한 술집이 있는데 룸살롱이라고 보면 된다”며 “간판도 없는데 저녁만 되면 건물 근처에 사람들이 북적거린다”고 증언했다.

이에 대해 대성은 부동산 대리인을 통해 “대성은 건물주일 뿐 불법 영업과는 무관하다”며 “대성은 전혀 몰랐던 일”이라는 입장을 내놨다. 대성이 건물을 매입하기 이전부터 해당 층에 입점해 영업하던 임차인이 제멋대로 용도변경했다는 주장이다.

실제 이 건물의 건축물대장에는 ▲5층 사진관 ▲6층 사무소 ▲7~8층 일반음식점으로 등록돼 있다. 대성이 사전에 알았든지, 몰랐든지 건물 용도가 허위로 신고된 것. 건축법상 건축물대장에 적힌 건물 용도와 실사용 용도가 다르면 불법이어서 행정 처분 대상이 된다.

실제 건물주 허락없이 건물 일부를 용도변경하는 경우가 종종 발생한다. 그렇다면 건물을 불법 용도변경해 사용·수익한다는 사실을 건물주가 알지 못했을 경우, 같이 책임져야 할까. 결론부터 말하자면 건물주도 책임을 져야 한다. 대법원은 “건물주가 건축법을 직접 위반하지 않았더라도 본인 소유 건축물이 위법 상태에 있다면 이를 시정할 법적 책임을 부담해야 하며, 이에 따른 이행강제금 등 제재를 받아야 한다”고 판결했다. 즉 건물주에게 건물을 용도대로 유지·관리할 의무가 있다는 것. 지방자치단체는 불법 용도변경한 건물을 불법건축물로 간주한다. 건물주에게는 철거 및 원상복구명령를 내리고 과태료와 이행강제금도 부과한다.

관련 판례도 여럿 있다. 2012년 전북 전주에서 판매·근린생활시설 용도인 상가 812㎡(245평)을 빌린 임차인이 해당 상가를 노인 대상 ‘콜라텍’으로 불법 운영한 사례가 적발됐다. 해당 구청은 이 상가를 불법건축물로 간주하고, 구분소유자 28명에게 보유 면적에 따라 이행강제금으로 88만~169만원을 각각 부과했다. 그러자, 상가 구분소유자들은 “무단으로 용도변경한 것은 임차인이지, 건물주가 아니다”라며 무더기 소송을 제기했다. 하지만 재판부는 “임차인의 불법을 이유로 건물주에게 책임을 묻는 것은 당연하다”며 기각했다.

대성 역시 ‘성매매 빌딩’ 논란이 확산하자, 이달 초 스타벅스가 입점한 1층과 성형외과로 운영 중인 4층을 제외한 모든 층의 내부 시설물을 철거한 것으로 알려졌다.

건물주는 임차인이 불법 용도변경할 경우에 대비해 임대차계약서에 ‘불법 용도변경과 관련한 모든 민형사상 책임은 임차인이 진다’는 식의 특약사항을 넣을 수 있다. 하지만 특약이 건물주에게 완벽한 면책사유가 되지는 않는다. 건물주가 본인에게 용도변경 책임이 없다는 정당한 사유를 따로 입증해야 한다. 결국 건물주는 임차인 상대로 손해배상청구를 하거나 임대차계약을 해지하는 것 외에는 달리 대응할 방법이 없는 게 일반적이다.

글= 이지은 기자