땅집고

[고준석의 경매시크릿] 경매에 싸게 나온 땅, 법정지상권 건물 있다면

개인사업자 K(48)씨는 농산물 물류창고를 설치할만한 땅을 찾고 있다. 그러던 중 다음달 16일 2차매각기일을 앞두고 있는 충북 음성군 대소면 수태리 공장용지(청주지방법원 충주지원 사건번호 2019-3567(1)) 1135㎡가 경매에 나온 것을 발견했다. 중부고속도로 대소JC에서 가까워 접근성이 좋아보였다. 최저입찰가는 최초감정가(1억7100만원) 대비 20% 떨어진 1억3680만원으로, 시세에 비해 매우 저렴했다.

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 가처분, 3순위 가압류, 4순위 근저당권, 5순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 매각물건명세서에 ‘매각에서 제외되는 제시외건물(경량철골조 판넬지붕 작업장 및 창고)이 소재해 법정지상권 성립여지가 있다’는 내용이 보였다. 즉 토지에 설치된 공장건물(193㎡)은 매각 대상에서 제외될 뿐 아니라, 법정지상권까지 성립할 수 있다는 뜻이었다. 만약 법정지상권이 성립한다면 K씨는 공장용지만 매수하는 셈인데, 최대 30년까지 땅을 사용할 수도 없다(민법 제280조 참조). K씨는 경매 참여를 포기해야 할지 고민하는 중이다. 

K씨가 관심을 가진 음성군 토지의 경우, 건물은 빼고 토지만 매각하는 경매다. 그런데 땅 위에 있는 건물이 매각 대상에서 제외됐다고 무조건 법정지상권이 인정되는 것은 아니다. 법정지상권이 성립하려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다. 첫째, 건물이 근저당권 설정 당시 존재하고 있었어야 한다. 둘째, 근저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자는 동일인이어야 한다. 셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. 

경매에 나온 음성군 땅을 보면 1순위 근저당권은 2004년 12월 16일에 설정됐다. 따라서 K씨는 이 때 토지 위에 건물이 존재하고 있었는지, 해당 토지와 건물의 소유자가 같은 사람인지 각각 파악해야 한다. 만약 이 내용이 성립하고 이번 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된다면 건물에 대한 법정지상권 조건을 완벽하게 갖추게 된다.

하지만 이 물건의 경우 근저당권 설정 당시 토지 위에 문제의 건물이 존재하지 않았던 것으로 확인됐다(2011년 다음카카오맵 위성사진 기준). 현재 공장 건물이 들어선 땅이 농지로 사용되고 있는 모습만 보인다. ‘근저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다’는 법정지상권 설정 조건에 부합하지 않는 것. 따라서 K씨가 걱정했던 법정지상권은 성립하지 않는다는 결론이 나온다.