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땅집고

아파트·공장에 둘러싸인 땅, 투자하면 딱이라 생각했는데…

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[고준석의 경매시크릿] 눈으로 보기에 좋다고 정말 좋은 땅은 아니다


[땅집고=서울] 경매에 나온 경기 화성 남양읍 남양리 토지(수원지방법원 사건번호 2018-24706(2), 지목 답).

출처신한옥션SA

[땅집고] 회사원 L(41)씨는 최근 이직하면서 받은 퇴직금으로 땅을 사볼 생각이다. 워낙 거액인만큼 이번에 땅을 사면 10년 정도 묵혀둘 요량이다. 그러던 중 다음달 6일 2차매각기일을 앞두고 있는 경기 화성시 남양읍 남양리 754㎡ 땅(수원지방법원 사건번호 2018-24706(2), 지목 답)을 발견했다. 지난 주말에 서둘러 현장탐방을 갔더니 해당 토지 주변에 아파트와 공장이 들어선 상태였다. 남양지구도 반경 2㎞ 이내에 있었다. L씨는 10년 이상 장기투자한다면 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 판단했다.


[땅집고=서울] 최저입찰가는 1억3933만원으로, 최초감정가의 70% 정도였다.

출처신한옥션SA

경매에 참여할 생각으로 등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 토지이용계획확인서를 확인해보니 땅이 농림지역·개발행위허가제한지역·성장관리방안 수립지역 및 농업진흥구역으로 지정돼 있었다. 땅에 걸린 제약이 많아보였다. L씨는 이 땅이 정말 미래가치를 기대해볼만한 곳인지 걱정이 됐다.


경매에 나온 땅을 고를 때 권리분석에 이상이 없어야 하는 것은 당연하다. 가장 중요한 것은 해당 토지가 미래가치를 가지고 있는지 여부를 가려내는 것이다. 추후 차익을 거둘 수 없는 부동산은 아무리 싸게 매수해도 소용이 없다는 뜻이다. 특히 L씨처럼 장기투자 목적으로 땅을 매수하는 경우에는 토지이용계획확인서를 통해 용도지역·용도구역·용도지구 등을 철저하게 확인해야 한다.


[땅집고=서울] 경매에 나온 남양리 땅은 농업진흥구역으로 지정돼 있다.

출처신한옥션SA

L씨가 관심을 가진 남양리 땅의 용도지역은 농림지역이다. 또 개발행위허가제한지역, 성장관리방안수립지역으로도 지정된 상태다. 용도구역은 농업진흥구역이다. 우선 농림지역이란 도시지역에 속하지 않는 땅을 말한다. 농지법에 따른 농업진흥지역 혹은 산지관리법에 따른 보전산지 등으로, 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 지정한 지역이다.


도시·군관리계획상 개발 제한이 필요한 땅이라면 개발행위허가제한지역으로 지정한다. 농업진흥구역은 즉, 농지를 집단화해 농업을 목적으로 이용하는 땅이다. 예를 들면 ①농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로, 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역 ② 그 외에도 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역을 뜻한다.


[땅집고=서울] 2018타경24706(2) 매각물건명세서.

출처신한옥션SA

경매에 나온 남양리 땅은 수도권이지만 매수했을 때 자본수익을 거두는 데는 한계가 있어 보인다. 농지에 최적화된 용도지역·용도구역으로 정해져 있어 추가적인 개발이 거의 불가능해보여서다. 따라서 L씨가 장기투자 목적으로 이 땅을 매수하더라도 미래가치를 장담할 수는 없을 것으로 예상된다.


글=고준석 동국대 겸임교수 

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