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[투에이스의 절세 기술] 보유하기만 해도 내는 세금, 재산세와 종부세

[땅집고]부동산을 비롯한 몇몇 자산은 보유하는 것만으로도 이른바 보유세를 낸다. 대표적인 것이 바로 재산세와 종합부동산세다.

올해 서울 25개 자치구가 재산세 고지서를 발송했는데, 공시가격이 상승하면서 서울 아파트 재산세가 20~30%가량 급등하며 재산세 부담 상한선에 달한 것으로 조사됐다. 올해 말 종합부동산세까지 남아있다. 재산세와 종합부동산세를 줄일 수 있는 전략은 없을까. 

■ “6월1일을 기억하라”

A씨는 주택을 매도할 때 애매하게 6월 초에 날짜가 걸릴 것 같으면 일부러 핑계를 대서라도 5월31일 이전으로 날짜를 맞춘다. “내가 5월31일 이후 외국으로 나가서 한 달 후 귀국할 예정이니 그 전에 잔금을 치르자”는 식으로 둘러대는 것이다.

간혹 재산세에 대해 잘 알고 있는 매수자는 잔금일을 6월1일 이후로 늦추려고 은근한 기싸움이 벌어지기도 한다.

6월1일은 재산세 기준일이기도 하고, 종합부동산세 과세 기준일이기도 하다. 5월31일까지 소유하고 있어도 6월1일 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않아도 된다. 따라서 부동산을 파는 사람 입장에서는 되도록 6월1일 이전에 잔금을 받는게 유리하고 파는 사람 입장에서는 6월1일 이후에 잔금을 치르는게 유리하다. 6월1일에 잔금을 치른다면 소유권은 잔금을 치르는 날부터 인정되므로 매수자가 재산세를 내야 한다.

■ 보유 부동산 많아지면 종합부동산세 확인은 필수다

재산세는 세율이 1%도 되지 않기 때문에 부담이 상대적으로 적다. 보유세 중 정말 고민해야 할 것은 종합부동산세다. 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 도입 당시 이중 과세 아니냐는 비판의 목소리가 많았다. 그래서 종합부동산세를 산정할 때는 이미 낸 재산세만큼의 금액을 공제해준다. 

종합부동산세는 주택인 경우 보유 주택을 모두 합쳐 공시가격이 6억원(1주택은 9억원)이 초과할 때 매겨진다. 합산 기준은 가구당이 아닌 1인당이다. 부동산을 몇 채만 보유해도 공시가격 6억원이 넘기 때문에 보유주택 수가 많은 다주택자에게 부담스러운 세금에 속한다. 다만, 종합부동산세는 ‘보유’에 대해서만 세금을 매긴다. 임야나 농지처럼 실제 생산활동에 사용되는 토지에는 종부세를 부과하지 않는다.

■ 종합부동산세 줄이는 전략

종부세를 줄이기 위해서는 재산세와 마찬가지로 매매 시기를 6월1일 이전으로 하면 좋다. 반대로 매수인이라면 그 이후에 매수해야 그해 재산세와 종부세 과세 대상에 포함되지 않는다. 실속없는 주택은 모두 매도하고 증여 등으로 주택 수를 줄이는 것이 좋다.

가장 확실한 방법은 임대주택으로 등록하는 것이다. 임대주택 등록의 경우 2018년 4월1일 전후, 2018년 9월13일 전후의 요건이 다르다는 것에 주의해야 한다.

2018년 3월31일 이전에 임대등록한 경우에는 임대개시일이나 최초로 합산배제신고를 한 해 과세기준일의 공시가격이 수도권 6억원(비수도권3억원)이하 주택을 ①5년 단기임대나 ②8년 장기일반민간임대주택으로 등록하면 종합부동산세에서 합산배제가 가능했다. 하지만 2018년 4월1일부터는 ①5년 단기임대를 한 경우에는 합산배제 혜택이 사라졌다. 또 장기일반민간임대주택으로 등록을 하더라도 주택 1채 이상을 조정대상지역에 소유했다면 종합부동산세를 내야 한다. 

글= 김동우 마스터 부동산경매학원 강사