땅집고

[고준석의 경매 시크릿] 경매로 화성 땅 사려는데…도로가 생긴다고?

경기 화성시에 살고 있는 H(42)씨는 요즘 땅을 알아보러 다니느라 혈안이다. 은퇴한 남편이 주말농장을 만들겠다고 노래를 불러대서다. 그동안 고생한 남편을 위해 주말농장 겸 투자까지 염두에 두고 매수할만한 토지를 알아보기로 결심했다. 그러던 중 다음달 31일 2차매각기일을 앞두고 있는 화성시 서신면 궁평리 1451㎡ 땅(지목 전, 수원지방법원 사건번호 2019-6361)을 발견했다. 최저입찰가는 최초감정가(3억4098만원) 대비 30% 떨어진 2억3869만원이었다. 이만하면 주변 시세보다 저렴했다.

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없었다. 그런데 H씨는 매각기일이 다가올수록 불안해졌다. 태어나서 처음 경매로 땅을 사는 것이었기 때문이다. 막상 권리분석은 다 해뒀지만, 이 땅의 미래가치에 대해서는 확신이 들지 않기도 했다. 

대개 경매로 부동산을 살 때 권리분석에만 치중하는 경향이 있다. 그러다 보면 해당 부동산에 대한 미래가치를 놓친다. 아무리 권리분석을 완벽하게 했더라도 미래가치를 반영한 매수가 아니라면 그 경매는 실패한 것이나 다름 없다. 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등을 통해 반드시 땅의 미래가치를 가늠해 보는 것을 추천한다. 

H씨가 관심을 가진 화성시 토지에 대해 알아보자. 용도지역은 계획관리지역이며, 주거개발진흥지구· 지구단위계획구역(궁평지구)으로 지정된 상태다. 화성시 도시계획조례에 따르면 계획관리지역에서는 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 건축할 수 있다. 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역은 앞으로 그 지역을 개발하겠다는 뜻이긴 하지만, 아직 개발계획을 수립하고 있는 개발진흥지구에서는 지구단위계획이나 개발계획에 위반하는 건축물은 지을 수 없다. 다만 지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전이라면 개발진흥지구의 계획적 개발을 위배하지 않는 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 건축물은 건축할 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제79조 참조).

그런데 토지이용계획확인서의 확인도면을 보면 땅의 3면에 걸쳐 도로 확장이나 새 도로를 건설하는 계획이 세워진 상태다. 만약 이 계획이 실행되면 땅 한 필지는 추후 두 필지로 나눠질 예정이다. 즉 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m), 소로3류(폭 8m 미만)가 생기면 땅 일부는 수용되고, 한 필지는 도로 때문에 쪼개진다는 의미다. 자연히 토지 면적은 줄어든다. 

그러나 두 필지 중 면적이 큰 땅을 보면 1면에 접한 도로는 확장되고, 2면에는 새 도로가 신설된다고 나온다. 그러면 이 땅의 미래가치는 높아진다. 여기에 더해 해당 지역이 계획대로 개발을 추진한다면 땅 가치는 더 상승할 전망이다. H씨가 봐둔 화성리 땅의 공시가격은 2018년 평균 7.661%, 2019년 2.472% 각각 상승한 것으로 나타났다. 종합하면 이 땅은 미래가치가 양호하기 때문에, H씨는 경매에 참여해봐도 좋을 것으로 보인다. 

글= 고준석 동국대 겸임교수