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[땅집고 북스] 서울에서 ‘빌라 투자’로 돈 벌고 싶다면 이렇게 

흔히 ‘빌라’라고 불리는 연립·다세대주택은 아파트와 함께 대표적인 주거 상품으로 꼽힌다. 아파트보다 가격이 저렴해 자금력이 부족한 실수요자들이 빌라로 내 집 마련을 하는 경우가 많아서다. 그런데 투자 목적으로 빌라를 매입할 때는 남다른 요령이 필요하다. 아파트에 비해 환금성이 떨어져 추후 매수자를 수월하게 찾으려면 몇 가지 기준을 고려해 빌라를 골라야 한다.

■‘신축＋도심＋소형＋엘리베이터’ 조건 갖춘 빌라 골라라 

투자 목적으로 빌라를 매입한다면 가장 먼저 건축 시기를 살펴봐야 한다. 빌라는 아파트와 달리 관리사무실, 경비실, 청소부 등이 따로 없다. 그런만큼 건물 노후화 속도가 빠르고, 감가상각도 빠르게 진행된다. 지은 지 5년 넘은 빌라에는 가급적 투자하지 않는 것이 좋다.

대부분 부동산이 그렇듯 빌라도 입지를 고려해 선택해야 한다. 아무리 시설이 좋은 빌라여도 입지적 장점이 없다면 투자 가치가 떨어진다. 따라서 최대한 도심과 가까워야 한다. 교통 접근성이 좋거나 학군을 갖춘 빌라라면 좀 더 안전한 투자처가 될 수 있다.

면적도 중요하다. 빌라의 주 수요층은 젊은 신혼부부나 가족이 적다. 너무 좁거나 넓은 빌라는 인기가 없다. 전용면적 40~60㎡ 규모 소형 빌라에 투자하는 것이 가장 유리하다.

같은 조건이라면 엘리베이터가 있는 빌라가 좋다. 빌라에 거주하는 젊은이나 노년층에게 엘리베이터는 필수다. 엘리베이터가 설치된 빌라는 시세가 더 비싸게 형성될 뿐 아니라, 추후 매도할 때도 유리하다.

■재개발 구역의 빌라는 ‘대지지분’ 살펴라

재개발 투자를 목적으로 빌라를 매수한다면 조금 다른 기준이 필요하다. 재개발 투자란 구역 내 빌라나 단독주택을 매입한 뒤 조합원 지위를 획득해 분담금을 내고 새 아파트를 받는 과정에서 수익을 얻는 활동이다. 철저하게 대지지분, 즉 땅에 투자하는 것이다. 따라서 가격 조건이 같은 빌라여도 신축 여부를 따지기보다 어떤 곳이 대지지분이 더 큰지를 확인하는 것이 현명하다.

다만 사업 초기 단계 구역에 있는 빌라 중 대지지분이 큰 곳에 투자한다면 목돈이 오래 묶일 수 있어 주의해야 한다. 자칫 사업이 무산된다면 금전적 손해를 입을 수 있다. 

실거주와 재개발 투자를 동시에 노린다면 다소 비싸더라도 사업시행인가를 받고 감정평가까지 마무리한 구역에 투자하는 것이 좋다. 사업시행인가를 획득한 구역은 웬만하면 사업이 계획대로 진행될 가능성이 높아서다. 감정평가가 나온 곳이라면 추가분담금 규모에 대한 윤곽이 잡혀 자금 계획을 짜기에도 편리하다.

다만 최근 1~2년 서울지역 재개발 구역에 있는 빌라 매물 시세가 폭등한 점을 감안해야 한다. 현재 프리미엄이 1억원 미만인 곳은 찾아볼 수 없을 정도다. 그나마 은평구 수색동, 관악구 봉천동, 동대문구 이문동 등에 있는 빌라들은 2억~3억원대 웃돈을 주고 살 수 있어 상대적으로 저렴한 축에 속한다.

글= 황태연 더리치에셋 대표