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[고준석의 경매시크릿] 경매로 상가 살 때 임차인이 배당요구 했다면…

서울 용산전자상가에서 장사하는 Y(46)씨는 다음달 8일 1차매각기일을 앞두고 있는 주변 근린상가(서울서부지방법원 사건번호 2016-50449)가 경매에 나온 것을 발견했다. 서울 용산구 한강로 2가에 있는 1층 점포(전용면적 48.26㎡, 대지권 60.4㎡)였다. 현재 사업장과 가깝다는 입지적 장점이 Y씨의 관심을 끌었다.

등기부를 보니 기준권리는 경매로 소멸하는 1순위 경매개시결정(강제경매) 하나 뿐이었다. 그런데 매각물건명세서에 대항력과 우선변제권을 갖춘 상가임차인(보증금 2000만원, 임대료 200만원)이 있다고 나왔다. 임차인은 배당요구를 해 놓은 상태여서 매수인이 보증금을 인수할 필요는 없었다. 그러나 Y씨는 매각기일이 다가올수록 임차인이 신경 쓰이기 시작했다. 지인으로부터 ‘상가건물임대차보호법에 따라, 상가 임차인은 최초 임대차계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다더라’는 얘기를 들었기 때문이다. Y씨는 경매에 참여해도 괜찮을지 고민에 빠졌다.

상가건물임대차보호법은 대항력을 갖춘 영세상인을 임대인으로부터 보호하는 법이다. 상가 임대차계약 후 등기가 돼있지 않더라도, 임차인이 해당 건물을 인도받고 사업자등록을 신청했다면 그 다음날부터 제 3자에 대한 대항력이 생긴다(부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조). 

상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권도 보장한다. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 때 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절하지 못한다. 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년(2018년 10월 16일 이전에 체결한 임대차계약의 경우 5년)을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.

그런데 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 무조건 들어줘야 하는 것은 아니다. 임차인이 몇 가지 의무를 지키지 않는 경우 계약갱신요구권이 보장되지 않는다. ▲임차인이 월세를 3개월분까지 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ▲임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이다.

Y씨가 관심을 가진 용산 상가의 경우 임대차계약이 종료되지 않은 상태에서 상가가 경매로 넘어갔다. 이런 경우에도 임차인은 경매법원에 배당을 요구할 권리를 가진다. 그러면 임차인이 임대차계약의 존속을 원하지 않음을 명백히 한 것으로 보고, 계약 해지의 의사표시로 판단한다(대법원 94다37646 참조). 따라서 Y씨는 경매로 나온 용산상가에 임차인이 있다고 해서 걱정할 필요가 없는 셈이다.

글=고준석 동국대 겸임교수