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[GO부자에게 물어봐] 전세권 vs. 전입신고, 무엇이 더 안전할까?

Q. 결혼을 앞둔 예비 신부 J(29)씨는 보증금 1억원짜리 신축 다가구주택에 전세를 얻어 신혼집을 차릴 생각이다. 이 집은 지하철역까지 걸어서 5분밖에 걸리지 않고 J씨 친정도 가까웠다. 마침 근저당권 등 얽혀있는 권리 관계도 없었다. 이 집을 전세계약해도 괜찮겠다고 판단한 J씨는 집주인과 임대차계약을 마쳤다. 곧바로 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖춰야겠다고 생각했다. 그런데 예비 신랑은 ‘전세권으로도 보증금을 지킬 수 있다’며 그냥 전세권만 설정하자고 우긴다. J씨는 전입신고와 전세권 중 어떤 것이 더 안전한지 궁금해졌다.

A. 우선 J씨 신랑이 추천하는 ‘전세권’에 대해 알아보자. 전세권이란 임차인이 전세금을 지급한 댓가로 타인 부동산을 점유할 수 있는 권리를 뜻한다. 전세권에 따라 임차인은 부동산 용도에 맞게 사용·수익할 수 있고, 후순위권리자와 기타 채권자보다 전세보증금 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조 참조). 

그런데 전세권은 주택 유형에 따라 효력이 있기도, 없기도 하다. 아파트·다세대주택(빌라) 등 집합건물은 전세권 효력이 건물과 토지 모두에 미친다. 하지만 집합건물이 아닌 단독주택이나 다가구주택 토지에는 전세권이 적용되지 않는다. 즉 임차인이 다가구주택에 전세권을 설정하면 건물 매각대금에 대한 우선변제권을 가진다. 하지만 대지 매각대금에 대해서는 우선변제권이 없다는 얘기다(대법원 2014다10007 참조).

‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖췄다면 어떨까. 임차인이 주택 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마쳤다면 그 다음 날부터 제 3자에 대해 임대차 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 참조). 이처럼 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 임차한 주택이 경·공매에 넘어가도 해당 주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있는 것이다(주택임대차보호법 제3의2 참조). 이 환가대금은 건물과 대지를 포함한다.

종합하면 임차인이 집합건물이 아닌 다가구주택을 임차할 경우 대항력과 우선변제권을 갖췄다면 건물과 대지 매각대금에 대해 우선변제권을 갖는다. 반면 전세권만 설정하면 대지 매각대금에 대한 우선변제권을 보장받지 못할 위험에 빠질 수 있다. 따라서 J씨의 예비 신랑이 주장하는 것처럼 전세권만 설정하기보다 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 함께 갖춰야 안전하다는 사실을 명심해야 한다.

글= 고준석 동국대 겸임교수