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하자 그렇게 많다는데…경매로 집 사도 정말 괜찮을까

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[고준석의 경매시크릿] 경매로도 좋은 아파트 골라 '내집 마련' 할 수 있을까


경매에 나온 서울시 동작구 노량진동 '신동아리버파크' 아파트(서울중앙지방법원 사건번호 2018-105478).

출처다음 로드뷰

전셋집에 살고 있는 회사원 L (42) 씨. 전세 계약 기간이 거의 끝나가고 있어 급히 내집 마련에 나섰다. 그러던 중 다음달 19일 2차매각기일을 앞두고 있는 서울 동작구 노량진동 '신동아리버파크’ 84㎡ 아파트(서울중앙지방법원 사건번호 2018-105478)가 경매에 나온 것을 발견했다. 우선 입지는 여의도로 출퇴근하는 L씨의 마음에 쏙 들었다. 게다가 최저입찰가는 5억9040만원으로, 최초감정가 (7억3800만원) 대비 20%가 떨어진 상태였다. 주변 시세를 감안하면 매우 저렴한 편이었다. 

권리분석 결과 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없었다.

출처신한옥션SA

등기부를 보니 1순위~ 3순위 근저당권, 4순위~7순위 가압류, 8순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸한다. L씨는 경매에 참여하려고 마음 먹었지만, 아내가 걱정된다며 한사코 말리기 시작했다. 아파트를 싸게 매수하는 것은 좋지만 경매로 매수했다가 명도문제(소유자가 아파트를 비워주지 않는 것) 등이 발생하거나 앞으로 집값이 오르지 않는다면 어떡하냐는 것이다. 매각기일이 가까워질수록 L씨의 고민이 커져만 가고 있다.


배우자가 있다면 내집 마련은 혼자 결정하면 안된다. 아무리 미래가치가 있어보이는 아파트라고 해도 배우자와 생각이 다르면 마음대로 매수할 수 없는 것이 현실이다. 더군다나 경매로 아파트를 매입하는 경우 가족들의 걱정이 배로 불어나기 마련이다. 우리 사회에 경매에 대한 부정적인 인식이 남아 있어서다. 하지만 알고 보면 경매는 법이 정하는 절차에 따라 공정하게 부동산을 매수할 수 있는 방법이기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다.


소유자나 채무자에게는 권원이 없다.

출처땅집고

L씨가 관심을 가진 '신동아리버파크’ 아파트 매각물건명세서를 보자. 우선 명도문제에 대해서는 걱정하지 않아도 된다. 대항력을 갖춘 임차인이 없기 때문이다. 이 아파트는 현재 소유자가 점유하고 있는 상태인데, 소유자 또는 채무자에게는 권원(權原·어떠한 행위를 법률적으로 정당화하는 근거)이 주어지지 않는다. 즉 매수인에게 대항할 수 없다는 뜻이다. 만약 L씨가 아파트를 경매로 낙찰받는다면 소유자는 무조건 아파트를 L씨에게 명도해줘야 한다.


명도문제가 발생할 경우, 경매대금을 납부한 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 된다.

출처땅집고

물론 소유자가 순순히 명도해주지 않는 경우도 있다. 이럴 경우 매수인은 경매대금을 지불한 뒤, 6개월 이내에 인도명령신청을 하면 된다. 그러면 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명령한다(민사집행법 제136조 참조). 이것을 ‘인도명령결정’이라고 한다. 인도명령결정이 내려지면 명도소송을 거치지 않고도 아파트를 받을 수 있게 된다.


지하철 역과 가깝고 1500가구 이상 대단지라 미래가치가 기대되는 '신동아리버파크' 아파트.

출처다음 지도

사회적 인식과는 달리 경매에 나온 아파트가 무조건 하자 있는 것은 아니다. ‘신동아리버파크’는 지하철 7호선 상도역까지 걸어서 10분, 9호선 노량진역까지 걸어서 15분 걸릴 정도로 교통이 좋은 입지에 있다. 단지 주변에는 유치원, 초·중·고등학교가 골고루 있다. 단지 규모는 총 1696가구로 실수요자들이 선호하는 대단지다. 따라서 L씨가 최저입찰가격 수준으로 이 아파트를 매수한다면 시세보다 1억~1억5000만원 정도 저렴하게 내집 마련할 수 있는 셈이다.


글=고준석 동국대 겸임교수 

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