땅집고

[고준석의 경매시크릿] '용도지역' 두 개인 땅에도 건물 올릴 수 있을까

천안에 살고 있는 L (43) 씨는 서해안 바닷가 근처에 펜션을 지을만한 땅을 찾고 있다. 그러던 중 다음달 10일 3차 매각기일을 앞두고 있는 충남 태안군 안면읍 황도리 토지(1051㎡, 서산지원 사건번호 2018-6698)을 소개 받았다. 바닷가 주변에 있는 전(田)이었다. 최저입찰가는 7107만원으로, 최초감정가(1억4503만원)에 비해 51%가 떨어진 상태라 시세보다 매우 저렴한 편이었다.

등기부등본을 확인해 보니 1순위 근저당권, 2순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 토지이용계획확인서에는 용도 지역이 두 개 표시되어 있었다. ‘계획관리지역’과 ‘자연환경보전지역’이다. L씨는 이처럼 용도지역이 두 개로 지정된 땅에도 건물을 신축할 수 있는 것인지 궁금해졌다.

L씨가 관심을 가진 태안군 땅처럼, 땅 한 필지의 용도지역이 두 개로 동시 지정될 수도 있다. 우선 ‘계획관리지역’에서는 대부분의 건축물을 자유롭게 신축할 수 있다. 다만 아파트를 비롯해 4층을 초과하는 건물은 지을 수 없다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 20 참조).

‘자연환경보전지역’에선 개발 행위 제한이 까다로운 편이다. ① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 ② 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외) ③ 토석의 채취 ④ 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외) ⑤ 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 하려면 시·군·구청장에게 허가를 받아야 한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 참조).

하나의 대지에 둘 이상의 용도지역을 포함하고 있다면, 건폐율과 용적률을 반드시 계산해봐야 한다. 용도지역에 걸쳐 있는 부분 중 가장 작은 땅이 330㎡가 이하라면, 각 용도지역이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 고려해 가중평균한 값을 적용한다. 반면 건축 제한 등에 관한 사항은 대지 중 가장 넓은 면적을 차지하고 있는 용도지역에 적용하는 규정을 따라야 한다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 참조).

참고로 태안군의 건폐율은 계획관리지역 40% 이하, 자연환경보전지역 20% 이하다. 용적률은 계획관리지역 100% 이하, 자연환경보전지역 80% 이하로 적용한다(태안군 조시계획 조례 제49조, 제52조 참조). L씨가 경매로 매입하려는 토지를 보면 대부분이 자연환경보전지역이다. 계획관리지역은 전체 면적의 5% 미만 수준으로 적다. 따라서 자연환경보전지역 기준이 적용돼 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하가 적용된다. 종합해보면 해당 토지는 L씨가 펜션을 지을만한 건폐율과 용적률을 보장하지 못하는데다가 건축물의 인허가도 까다로운 셈이다. 따라서 L씨는 태안군 토지 매입을 포기하는 게 나을 것으로 보인다.

글= 고준석 동국대 겸임교수