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반값에 경매 나온 제주 800평 땅, 딱 하나가 걸리는데…

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[고준석의 경매시크릿] '문화재보존영향 검토대상구역'에도 건물 지을 수 있을까? 

경매에 나온 제주시 애월읍 어음리 2845번지 토지(제주지방법원 사건번호 2018-5876-6).

출처신한옥션SA

P(46)씨는 현재 서울 여의도에 살고 있지만 고향은 제주도 애월읍이다. 최근 경매에 관심이 생긴 그는 다음달 9일 3차매각기일을 앞두고 있는 토지를 발견했다. 그의 고향인 애월읍 어음리 2845번지 2740㎡ 땅(제주지방법원 사건번호 2018-5876-6)이었다. 최저감정가는 최초감정가(2억4934만원)의 절반 수준으로 떨어진 1억2218만원이었다. 애월읍에서 자란 P씨는 경매로 나온 땅에 친숙함을 느끼고 경매에 참여해보기로 했다.  

경매로 나온 애월읍 땅의 최저감정가는 최초감정가의 반값 수준이었지만, '문화재보존영향 검토대상구역'으로 지정된 곳이었다.

출처신한옥션SA

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 토지이용계획확인서에 ‘문화재보존영향 검토대상구역’이라는 내용이 있었다. P씨는 문화재보호구역이란 말은 들어본 적 있지만, 문화재보존영향 검토대상구역에 대해서는 아는 바가 없었다. 애월읍 땅을 둘러보니 특별한 문화재도 없어 보였다. P씨는 이 땅을 경매로 매수한다고 해도 추후 무사히 전원주택을 지을 수 있을지 걱정되기 시작했다. 

문화재 보호구역의 정의.

출처땅집고

토지에 문화재와 관련된 규제가 있으면 왠지 찜찜하다. 우선 ‘문화재보호구역’이란 지상에 고정된 유형물이나 일정한 지역이 문화재로 지정된 경우, 해당 문화재를 보호하기 위해 지정하는 구역을 말한다. 10년 주기로 재조정한다. ①해당 문화재의 보존가치 ②보호물 또는 보호구역의 지정이 재산권 행사에 미치는 영향 ③보호물 또는 보호구역의 인위적 또는 자연적 조건이 변경된 경우에도 조정할 수 있다(문화재보호법 제2조, 제27조 참조).

문화재보호구역에 건물을 지으려면 ‘현상변경허가’를 받아야 한다. 해당 토지에서 이뤄지는 공사·수리 등의 행위가 문화재의 현재 상태를 변경한다고 판단될 경우 문화재청이나 해당 지방자치단체에 허가를 받아야 하는 것이다. 이 허가가 필요한 지역을 ‘현상변경허가 대상구역’이라고 한다. ①건축물의 신축·증축·개축 등의 행위 ②수목을 심거나 제거하는 행위 ③토지의 매립·간척·굴착·천공·절토(切土)·성토(盛土) 등의 행위 ④수로·수질·수량에 변경을 주는 행위 ⑤소음·진동 등을 유발하거나 열 등을 방출하는 행위 ⑥오수·분뇨·폐수 등을 살포, 배출, 투기하는 행위 ⑦동물을 사육하거나 번식하는 등의 행위 ⑧토석·골재·광물을 채취, 반입, 반출, 제거하는 행위 ⑨광고물 등을 설치·부착하는 행위 등이 전부 허가 대상이어서 규제가 심한 편이다.


문화재보존영향 검토대상구역의 정의.

출처땅집고

P씨가 관심을 가진 애월읍 땅에 지정된 ‘문화재보존영향 검토대상구역’에 대해서도 알아보자. ‘문화재보존영향 검토대상구역’이란 구역 안에서 진행하려는 건설 공사 인·허가를 내주기 전 공사가 문화재 보존에 영향을 미치는지의 여부를 검토하는 지역을 말한다. 검토 범위는 문화재의 외곽 경계(또는 보호구역의 외곽 경계)로부터 500m 이내로 정한다. ‘현상변경허가 대상구역’보다는 규제가 덜 한 셈이다.


종합해보면 경매로 나온 애월읍 토지에 건물을 짓고 싶다면 문화재청이나 해당 지방자치단체에서 허가를 받으면 된다. 만약 P씨가 허가만 취득한다면 원하는 대로 전원주택을 신축하는데 문제는 없을 것으로 보인다(문화재보호법 제34조, 문화재보호법 시행규칙 제34조 참조). 

글=고준석 동국대 겸임교수 

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