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[고준석의 경매시크릿] 경매로 집 사면 '세입자 보증금' 내가 줘야 한다고?

고등학교 교사인 W (31) 씨는 출퇴근하는 학교와 가까운 곳에 있는 오피스텔을 알아보고 있다. 그러던 중 서울 송파구 문정동 ‘송파푸르지오시티(서울동부지방법원 사건번호 2018-6307)’ 24.9㎡가 경매에 나온 것을 발견했다. 이 오피스텔은 오는 9월 2일 2차매각기일을 앞둔 물건으로, 최저입찰가는 최초감정가(1억9700만원) 대비 20% 떨어진 1억5760만원이었다. 가격이 비교적 저렴한 것도 좋았지만, 오피스텔이 학교에서 출·퇴근하기 편리한 곳에 있다는 점과 2013년 지은 신축 건물인 점이 W씨의 마음을 사로잡았다.

등기부를 보니 권리는 1순위 경매개시결정(강제경매) 하나 뿐이었다. 그런데 매각물건명세서에는 대항력을 갖춘 임차인이 있다고 나왔다. 임차인은 전입신고(2016년 3월 11일)와 확정일자(2016년 2월 5일)를 갖추고 배당요구(2018년 11월 28일)까지 한 상태였다. 임차보증금은 1억8200만원이었다. 보증금 1억8200만원 중 1200만원은 증액된 부분으로, 해당 보증금까지 확정일자(2018년 2월 12일) 설정됐다는 내용도 있었다.

W씨는 이 임차인이 대항력과 우선변제권자의 지위를 갖추고 배당요구까지 해놓았기 때문에 임차보증금 전액을 법원으로부터 배당받을 것이라고 판단했다. 그래서 오피스텔을 매수하는 데 드는 비용은 최저가격 수준인 1억5800만원 정도가 들 것이라고 생각했다. 그런데 매각기일이 다가올수록 W씨는 자신이 권리분석을 똑바로 한 게 맞는지 불안해지기 시작했다. 

요건에 맞게 배당요구를 해둔 임차인은 주택이 경매로 넘어갔어도 법원으로부터 보증금을 배당받을 수 있다. 이 때 보통은 매수인이 보증금을 인수할 필요가 없다. 하지만 배당자원이 부족해 배당요구를 해둔 임차인이 보증금 전액을 배당 받지 못할 경우 매수인이 차액을 부담해야 한다. W씨가 관심을 가진 오피스텔이 바로 이런 경우다. 임차인이 배당요구한 보증금은 1억8200만원이지만, 오피스텔 최저감정가는 1억5760만원이라서다. W씨가 최저가격 수준으로 매수한다고 해도 배당자원 2400만원 정도가 부족한 상황. 임차인의 최초전입신고일자 및 확정일자, 그리고 2차 증액된 보증금에 대한 확정일자가 모두 기준권리인 경매개시결정일(2018년 11월 16일)보다 빠르기 때문에 임차인에게 보증금 1억8200만원을 가장 먼저 배당한다. 이 때 부족한 돈은 매수인이 부담해야 한다. 

종합해보면 W씨가 문정동 오피스텔을 예상했던대로 1억5800만원 정도에 매수한다고 하더라도 2400만원 정도를 추가 부담해야 할 것으로 보인다. 그러면 총 금액은 약 1억8200만원으로 시세와 비슷하게 매수하는 수준이다. 경매로 나온 주택의 매각금액은 대항력을 갖춘 임차인의 보증금보다 항상 많아야 한다는 사실을 잊지 말자.