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경매로 나온 군사보호구역 땅, 투자가치 있을까?

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[고준석의 경매시크릿] 경매로 나온 군사시설보호구역 땅도 가치있을까?


경매에 나온 경기 김포시 하성면 원산리 토지 전경.

출처신한옥션SA

경기 김포시에 거래처를 여럿 두고 있는 자영업자 L(51) 씨. 다음달 13일 3차매각기일을 앞두고 있는 김포시 하성면 원산리 땅 1515.5㎡(부천지원 사건번호 2018-73537)가 경매에 나온 것을 보고 매수해 볼 생각이다. 최저입찰가는 1억6337만원으로, 최초감정가(3억3341만원) 대비 51%나 떨어진 상태였다.


L씨가 관심을 가진 김포시 땅은 '군사기지 및 군사시설보호구역'으로 설정돼 있었다.

출처신한옥션SA

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위~4순위 가압류, 5순위 가처분, 6순위 가압류, 8순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 토지이용계획확인서에 ‘군사기지 및 군사시설보호구역(해병 2사단 관할지역, 전방지역 25㎞ 제한보호구역)’이라는 내용이 있었다. 군사기지·군사시설보호구역·제한보호구역이 대체 뭘까. 땅 투자에 대해 그닥 해박하지 않은 L씨는 경매 참여가 망설여졌다.

군사시설보호구역이란 군사기지·군사시설을 보호하면서 군사작전을 원활하게 수행하기 위한 지역으로 국방부장관이 정한다. 민간인의 출입을 엄격히 제한·금지한다. 또 군사활동을 방해하는 각종 건축행위도 금지 또는 제한받는다. 군사시설보호구역 토지를 소유하고 있어봤자 건물 짓기가 매우 까다로운 것.


군사시설보호구역 현황.

출처조선DB

군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉜다(군사기지 및 군사시설 보호법 제1조 참조). 둘 중 통제보호구역의 규제가 더 엄격하다. 우선 통제보호구역은 고도의 군사활동 보장이 요구되는 곳으로 군사분계선 인접지역, 즉 민간인 통제선 이북(以北) 지역을 말한다. 중요한 군사기지·군사시설의 최외곽경계선으로부터 300m 이내 지역을 통제보호구역으로 정한다. 다만 방공기지(대공 방어임무를 수행하기 위해 지대공(地對空) 무기 등을 운용하는 기지)의 경우에는 최외곽경계선으로부터 500m 범위 이내 지역까지 설정할 수 있다.


제한보호구역은 군사작전의 원활한 수행을 위해 필요한 지역으로, 군사기지·군사시설의 보호 또는 지역주민의 안전이 요구되는 지역이다. 주로 군사분계선의 이남(以南) 25㎞ 범위 이내 지역 중 민간인통제선 이남에 있는 지역에 지정된다(군사기지 및 군사시설 보호법 제6조 참조). 

만약 군사시설보호구역이던 땅이 풀리면 토지 활용도가 대폭 상승한다. 게다가 민간인출입통제선의 경우 예전보다 민간인 출입절차도 간소해진 상태다. 지역 주민과 관광객들이 이용하는 데 불편함을 없애기 위해서다. 이는 곧 군과 협의 없이도 건물을 신축·개발할 수 있다는 뜻이기 때문에, 접경지역 주민들이나 토지 소유주들은 환영할만한 일이다.


2018타경73537 매각물건명세서.

출처신한옥션SA

다만 군사시설보호구역에서 해제됐다고 해서 갑자기 땅값이 상승하는 것은 아니다. 모든 구역 해제가 개발로 이어지는 것은 아니기 때문이다. 특히 DMZ 접경지역은 워낙 자연생태계가 잘 보전되어 있는 곳이어서 생태보전지구, 자연환경보전지역 등 이중 삼중으로 규제된 땅들이 많다. 따라서 L씨가 관심을 가진 김포시 토지같은 곳에 투자하려면 10년 이상 장기투자 관점에서 신중하게 결정하는 것을 추천한다.


글=고준석 동국대 겸임교수 

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