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"서울 집값 절대 안빠져…모든 재산 끌어모아 집 사라"

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◇한상혁 땅집고 기자

안녕하세요. 땅집고 직톡입니다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장을 모시고 서울 집값의 미래에 대해 들어보고 있습니다.


김 소장님 평소 말씀하시는 것을 들어보면, 아파트값은 인플레이션만큼은 상승하는 것이 자연스럽고, 또 특히 서울같은 경우는 실수요가 워낙 탄탄하기 때문에 계속 오를 수밖에 없다 약간 이런 말씀이신 것 같은데, 맞나요?

◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)

저는 평균적으로 얘기하는 건 별로 안 좋아하고요. 왜냐하면 말씀드린대로 서울도 오르는 지역이 있고 안오르는 지역이 있고 오르는 아파트가 있고 안오르는 아파트가 있거든요. 그런데 평균적으로 보면은 오르는 아파트의 시세가 더 많이 오르니까 상승을 하는 것입니다.


한 10년정도 통계치를 보면 우상향한 것으로 보여요. 중간중간 빠지는 구간들이 있지만 지그재그로 오르락내리락 반복하면서 결국은 우상향하거든요. 사람들이 보통 오늘 사서 내일 팔지는 않잖아요. 보통 실거주를 하게 되면 최소 5-7년 정는도 거주를 하게 되는데. 판 시점에서 내가 산 가격보다 올라기 있으면 되잖아요. 대부분 다 올라와있다고 하는 것들이구요.


새아파트일수록 그런 가능성이 높은 것들이고, 입지가 나쁜데 새아파트들도 올라갈 가능성이 높은데, 입지가 나쁜데 구축같은 경우는 오르지 못할 것이다. 이게 제 결론이었습니다.


◇한상혁 땅집고 기자

그런데 이제 장기적으로 봤을 때는 2040년부터는 인구가 감소한다고 하거든요. 인구가 감소되면 그때부터 부동산의 대세 상승도 끝날 것이라다는 견해도 있습니다. 어떻게 생각하시는지요?


◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)

그것들이 케이스 바이 케이스일텐데 결론부터 말씀드리면 서울의 웬만한 상승 인기 지역은 안빠질 것 같고요. 2040년이 아니라 2100년이 돼도. 지방처럼 인구도 줄고 일자리도 줄어드는 곳들은 아마 선택을 못받게 되면 수요가 줄기 때문에 빠지겠죠.


이유를 말씀 드리면 서울같은 경우는 이런 것들이죠. 우리나라 인구가 5000만명인데, 이 중에서 서울 수요가 몇 명이냐라고 하는 것들이죠. 서울 인구하고 서울 수요는 다른 겁니다. 서울 인구는 지금 980만명이거든요. 정확하게 1050만 찍었다가 빠졌는데, 이런 것을 보고 하락을 주장하시는 분들이 서울 인구가 줄었기 때문에 서울 수요도 빠질것이라고 예상하시는데, 그거는 부동산을 꼼꼼하게 안보시는 분들이고요.


서울 인구가 왜 줄고 있는가를 봐야 하잖아요. 왜 줄고 있다고 생각하세요? 결국은 서울에 집이 부족해서에요. 과거하고 지금을 구분해야할 부분들이 있거든요.


예를 한번 들어볼게요. 개포주공2단지가 지금 재건축 입주를 해서 래미안블레스티지로 입주를 합니다. 2단지 같은 경우에는 과거에 15평 17평 19평이었어요. 80년대 90년대까지는 그 15평 17평 19평에 몇 명이 살았냐면 5명이 살았어요.


그런데 지금은 개포주공2단지가 래미안블레스티지로 입주한 다음에 어떤 변화가 생겼냐면은, 지금은 40평 50평 60평이에요. 그런데 이 주택형들에 사는 사람들이 한 집에 3명씩이에요. 그러니까 과거에는 더 작은 규모에 더 많은 사람들이 살았고, 지금은 더 큰 규모에 적은 사람들이 살다 보니까 집수가 모자랄수밖에 없는 거죠. 그렇기 때문에 결국은 밀려나는겁니다. 이 밀려나는 조건은 이 아파트의 가격을 더 많이 지불할 수 없는 세대들이 밀려납니다.


순차적으로 보면 서울에 있는 분들이 아까 말씀하신대로 저렴한 경기도나 인천으로 가는 것이구요, 많이 지불하신 분들만 서울에 남게 되는 것입니다. 집이 부족하기 때문에 그렇고요. 1인당 쓰는 면적이 넓어지기 때문에 계속 서울의 인구는 줄 것입니다.


◇한상혁 땅집고 기자

인구가 줄어드는 것은 서울의 집값을 감당하지 못하는 수요층이 경기도로 밀려가기 때문인데, 그들이 다 서울의 대기 수요라는 말씀이신가요?


◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)

네. 서울에서 경기도로 밀려나신 분들이 서울 수요가 아닌 것이냐, 이건 또 아니거든요. 늘 서울만 보고 있습니다. 경기도나 인천으로 이사간 분들도 아무도 나는 경기도민 인천시민이라고 안해요. 서울 출퇴근 하고 있기 때문에 그들은 서울에 기회만 있으면 다시 들어올 것이기 때문에 그것도 대기 수요라고 봐야 합니다.


서울에 살지 않는데 서울에 살고 싶어, 이것을 정부에서 투자수요라고 보는 것들이고, 저는 실수요라고 보는 거에요. 이걸 실수요라고 보면요 지금 서울시 인구가 대략 1000만, 경기도 1300만, 인천이 300만, 2600만이 되거든요. 아무리 적게 잡아도 2000만은 서울 인구에요, 서울 수요구요. 그렇기 때문에 인구가 아무리 줄어든다 하더라도 이 서울을 향하고 있는 수요는 줄지 않을 거라는 말씀을 드리고 싶고요.

 

문제는 지금 인구가 줄고 있는 곳들은 지방이에요. 지방에서 지금 다 일자리가 없기 때문에 수도권으로 다 오고 있거든요. 서울은 못 들어오고 경기도로 와서. 근데 경기도로 온 수요도 서울 수요로 보거든요. 그러니까 서울 수요는 형식적인 행정적인 인구만 줄어드는 것들이지 수요는 증가하고 있다고 보셔야 해요. 지금 5000만인데 4000만이 되어도 서울을 바라보고 있는 수요는 줄지 않을 것이라고 하는 것이고. 대신 1000만이 줄어드는 것으로는 지방이 고스란히 피해를 볼 거에요. 일자리가 없는 지방같은 경우. 이렇게 전망하고 있습니다.


◇한상혁 땅집고 기자

서울 인구가 줄어드는 것이 서울 주택 수요가 감소하는 것은 아니라는 말씀이셨는데, 최근에 보면 정부에서는 이제 3기신도시나 GTX 이런 교통수단 확충을 통해서 인구를 서울 도심보다는 경기도 외곽으로 분산시키려는 정책을 펴는 것 같거든요. 어떻게 생각하십니까?


◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)

좋은 전략이긴 한데, 서울에 핵심 지역을 바라보는 수요를 줄일 수는 없구요, 생각에는 서울로 들어오려고 하는 수요들을 그들이 수용하는 것들이죠.


예를 들면 이런거죠. 지금 3기신도시를 발표했는데, 제일 문제가 되는 지역이 고양시거든요. 매주 촛불집회를 하고 있어요. 취소해달라고. 그 이유가 뭐냐면 3기신도시 바깥 지역에 있거든요. 이 지역들 같은 경우는 3기 신도시로 들어오려고 할 것이란 말이죠. 그렇게 되면 바깥에 있는 지역들은 수요가 빠지기 때문에 집값이 빠지잖아요. 이것을 막기 위해서 데모를 하고 있는 것이거든요.


서울에 있는 수요가 나가는 것들이 아니라, 신도시 밖에 있는 수요가 여기로 들어온단 말이에요. 서울하고는 무관한거죠.


◇한상혁 땅집고 기자

소장님 말씀 정리를 해보면 대출 규제가 작년에 발표된 이후로 관망세로 접어들긴 했지만 가격을 하락시켰다고 보기에는 어렵다, 또 앞으로는 거래가 살아날 것이기 때문에 반등의 가능성이 크다. 이런 말씀이셨던 것 같은데 소장님은 어쨌든 이제 가능하면 1주택 정도는 사는게 좋은 걸까요?


◆ 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)

저는 신혼때부터 능력이 되면, 무리한 대출은 받지 말고요, 가능한 한 모든 재산을 끌어 모아서 많은 대출을 받고 1주택으로 시작하기를 바랍니다.


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