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빠숑 "서울 양극화 심해질 것…'뜰 곳'에 집 사라"

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[직톡] ‘빠숑’ 김학렬 “입지 좋은 서울 아파트, 다시 오른다”

▶한상혁 땅집고 기자= 안녕하십니까. 땅집고 직톡입니다. 최근 서울 아파트값이 다시 고개를 들고 있다는 이른바 ‘집값 바닥론’이 심심치않게 들리고 있습니다. ‘빠숑’이라는 필명으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장을 모시고 집값 바닥론에 대해서 파헤쳐보겠습니다. 김 소장님, 어떻습니까? 서울 집값이 지금 바닥을 찍었다고 봐야 할까요?

▶김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(빠숑)= 아직까지 거래량이 많은 시장은 아니기 때문에 조금 더 지켜봐야 될 것 같구요, 단기적으로 2주 올랐다, 3주 올랐다, 1주 올랐다는 수치 가지고 시장이 전반적으로 상승, 그러니까 터닝포인트라고 말하기는 조금 어려울 것 같습니다. 다만 지금 이제 급매물들은 다 사라진 것 같고요, 지금 매도호가와 매수호가가 떨어진 상태에서 그것들은 조금 관망하면서 저울질하고 있는 시장이다, 그렇게 봐주시면 좋을 것 같습니다. 

▶한상혁=강남 집값이 계속 떨어지다가 최근 보합세로 돌아선 것인데, 그래서 지금이 딱 변곡점이다, 이렇게 생각하는 경우가 있을 것 같거든요. 앞으로는 오른다고 봐야 할까요? 

▶빠숑=2018년 9월 13일 대출 규제 정책이 나온 이후로 10월부터 올 3월까지 거래가 정지가 됐습니다. 동월 거래량 대비 10분의1 수준으로 줄었거든요. 작년에는 서울에 1월, 2월 거래량이 매달 1만건 이상 거래가 됐는데, 올해는 1000건 이렇게밖에 안됐어요. 

그 이유가 우선은 대출 규제 문제가 컸거든요. 기존에 있는 집들을 팔게 되면 새 집을 살 수가 없어요. 대출이 그만큼 나오지도 않고, 가격이 그만큼 올랐기 때문에. 그런 것들 때문에 주저하는 분들도 있었고, 실제 대출 없이 집을 살 수 있는 분들도 시장이 어떻게 될 것인지 전망을 못하는 것들이에요. 그래서 아마 관망을 한 것 같구요.

또 하나는 4월 기준으로 해서 다주택자들 규제가 본격화됐기 때문에 다주택자같은 경우에는 아마 4월 이전에는 물건을 팔 것이라는 기대도 있었기 때문에 매물이 쌓이게 되면 집값이 하락하지 않겠느냐라는 기대를 했던 것 같아요. 

근데 결론은 아무런 일도 생기지 않았구요, 거래만 안됐을 뿐입니다. 지금은 여러가지 우려했던 상황들이 해소가 됐기 때문에. 더군다나 6월 1일이 재산세 기준일이었는데, 7월에 아마 재산세가 1차 부과가 될 겁니다 그거 보고 재산세에 즉 보유세에 대한 부담이 심하지 않은 사람들은 살거에요.

그렇게 되면 지금까지 참았던 수요들이, 7월·8월·9월이 이사철이거든요. 그러니까 이사철을 맞아 거래량이 회복하지 않을까. 그렇게 되면 입지가 좋은 곳에 사람들이 선호하는 새아파트들을 중심으로 거래량은 다시 한번 상승할 것이다. 그러면은 시장은 좀 오를 수도 있다, 이렇게 전망을 하고 있습니다.

▶한상혁=정부가 온갖 규제를 통해서 집값을 잡을려고 노력을 하고 있는데, 특히 대출규제 때문에 집을 사고싶어도 살 돈이 없다고 얘기하는 분들이 많거든요. 근데 어떻게 급매물이 팔리고 집값이 오를 수 있을까요?

▶빠숑=정부에서 규제책을 내놓은 이유는 투기층을 제거하기 위한 목적이었거든요. 그러나 지금 시장에서 거래가 되고 있는 것들은, 특히 서울 같은 경우는 투기 수요가 아니라 실제 거주하려는 수요층들이 훨씬 많거든요. 

그런데 그들이 지금 워낙 수요 대비 공급이 적다보니까 가격이 2017년, 2018년도에 많이 올랐던 것들이구요. 지금도 아마 계속 그런 수요가 다 충족되지 않은 상태기 때문에, 이런 새아파트에 대한 수요를 해소하려면 상당한 기간이 걸릴 것으로 보입니다.

아직까지도 무주택자들이나 1주택자 중에서도 새아파트로 가려고 하는 수요층들이 있는 돈을 활용해서 집을 매수하고 있다, 이렇게 봐주시면 좋을 것 같아요. 

▶한상혁=말씀하신대로 대출이 막혔고 아파트 절대적인 가격을 보면은 강남 같은 경우 10억, 20억도 하는 아파튼데 누가 살 수 있냐, 이렇게 생각할 수도 있는데, 그 가격대가 아직은 살만한 가격이다?

▶빠숑=생각보다 돈이 많으신 분들이 많아요. 돈은 저희만 없는거구요. 왜냐면 서울이나 이런 좋은 직장 갖고 계신 분들이 맞벌이를 하시잖아요. 그런 분들 같은 경우는 월급을 모아서 내지는 그 월급 내에서 이자를 충분히 지불하고도 지금 서울에서 분양하는 가격 정도는 충분히 감당할 수 있는 분들입니다.

예를 들면 서울 강남권에서 30평대 아파트들, 신규아파트 같은 경우 전세 가격이 10억에서 15억 하거든요. 그런 분들 같은 경우는 그냥 전세금 가지고 집을 분양받으면 되는 거잖아요. 그런 대기수요가 아직 많다라는 것이구요.

서울 강남권에서 아무리 많이 공급이 된다 하더라도 1만세대 정도거든요. 지금 강남에 있는 아파트 숫자만 보더라도 훨씬 더 많잖아요. 그런 분들이 그냥 임차해서 자가수요로 전환되는 수요만 하더라도, 외부에서 유입되지 않아도 분양 수요는 많다라고 봐주시면 될 것 같아요.

▶한상혁=지금 들리는 애기 들어보면, 서울에서도 앞으로 되는 곳만 된다. 현재도 강남같은 경우는 반등이나 보합으로 돌아섰지만 아직도 약세를 보이고 있는 서울 지역들도 많거든요. 앞으로는 양극화가 진행이 된다, 이렇게 봐야 할까요?

▶빠숑=그럴 것 같습니다. 왜냐면 지금 사람들이 희망하는 주택이라고 하는 것이 명확하거든요. 좋은 입지의 새아파트입니다. 일단 좋은 입지의 새 아파트의 경우 수요가 지속될 것으로 예상되구요. 좋지 않은 입지의 상품성 떨어지는 구축들 같은 경우는 계속 선택을 못받을거에요.

이번에 3기신도시도 발표를 했는데, 3기신도시도 서울의 웬만한 변두리 지역보다는 훨씬 좋은 입지거든요. 게다가 새 아파트기 때문에 거기다 서울 구축을 두고 선택의 기로에 섰을 때, 대부분 다 신도시에 새아파트를 선택할 가능성이 높거든요. 

그렇기 때문에 서울 중심 지역에 경쟁력이 높은 아파트가 아닌 이상 수도권, 경기도권이나 인천에 있는 새 아파트들과 경쟁을 합니다. 그들과의 경쟁에서 지는 아파트는 도태가 될 것이고, 선택을 못받으면 가격이 오히려 올라가는 게 아니라 하락할 수 있어요. 지금 서울같은 시장은 올라가는 아파트와 내려가는 아파트가 동시에 존재한다, 이렇게 봐주시면 좋을 것 같습니다. 

▶한상혁=정부가 집값을 잡겠다는 의지가 상당히 강하거든요. 지금도 반등 분위기가 나오면 추가 대책을 내놓겠다고 얘기하고 있는데, 추가 대책이 나와을 때 좀 더 타격을 받을 수 있지 않을까요?

▶빠숑=지금 정부에서 어떤 규제를 내놓는다 하더라도, 아까 올랐다고 말씀드린 기간도 규제책이 14번이나 나왔단 말이에요. 그걸 뚫고 올랐던 것들이기 때문에, 정부 규제가 왜 시세를 잡는데 바로 영향을 주지 못했었나 따져본다면, 아까 말씀드린 대로 실제 거주할 분들은 규제에 별로 안걸리는 조건들이란 말이에요. 

그분들이 집을 사냐 안사냐의 문제이지, 규제를 했을 때 투자자들만 규제하는 것들인데 그런 것들은 시장에 큰 영향을 주지 않는다고 생각하고 있고요. 실제 아까 말씀드린 대로 내 집을 마련해야 하는데 참았던, 관망했던 분들이 결국은 규제가 나한테 큰 영향이 없구나라는 생각을 했을 때 다시 매수 수요로 이어질 수 있기 때문에 정부 규제가 나온다 하더라도 한계가 있다고 생각하고 있고요. 

▶한상혁=추가적으로 나올 수 있는 규제에는 무엇이 있을까요?

▶빠숑=지금 나올 수 있는 부분들이 분양가 상한제라든지가 있는데, 정부에서 오해하고 있는게 뭐냐면 분양가 자체를 낮추면 전체적인 시세가 빠질 거라고 생각을 해요. 그런데 분양가라고 하는 것은 당시 분양하는 상품의 시세인데 부동산이라고 하는 게 그 상품이 아니거든요. 그 상품 플러스 입지 프리미엄, 기반시설에 대한 프리미엄이 있는데, 이 입지에 대한 프리미엄이 낮아지기 전까지는 시세가 낮아지기 힘든 거에요.

예를 들면 이런 것이죠. 지금 강남에 평당 4000만원 전후로 분양되고 있는데 정부에서 임의로 평당 1000만원에 분양해라고 하면 분양 한단 말이죠, 그러면 1000만원이 유지되느냐, 그게 아니라 그 다음날 아마 평당 5000만원이 되어있을 거에요. 입지 프리미엄이 있기 때문이거든요. 이런 것들이 목적과 방향과 방향성 같은 것들이 다 미스매칭이 되어 있어요.

오히려 이 아파트를 사려고 하는 수요층들이 대기를 하게 함으로써 오히려 쌓이잖아요. 그러면 돈이 많은 사람들이 골라 담거든요. 그런 시장으로 변질될 우려가 있어요. 차라리 무주택자들이나 실수요자 같은 경우 적극적으로 주택을 사게 해주는게 맞다고 생각합니다. 

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