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경매에 나온 '반쪽 집' 온전한 내 집 만드는 방법은

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[고준석의 경매시크릿] 경매로 나온 과천 아파트 사려고 했는데…지분만 나왔다면


경매에 나온 경기 과천시 원문동 '래미안슈르'아파트.

출처네이버 로드뷰

자영업자인 L(39)씨는 경매로 내집 마련에 도전해 볼 계획이다. 자녀들이 아직 초등학교에 다니고 있어 비교적 교육환경이 좋은 경기 과천시에 있는 아파트를 물색하고 있다. 그러던 중 이달 16일 1차매각기일을 앞두고 있는 원문동 ‘래미안슈르(수원지방법원 안양지원 사건번호 2018-3787)’아파트 전용 42㎡(대지권 28.046㎡)를 발견했다. 최초감정가는 6억2500만원이었다. 


등기부를 보니 1순위 가압류, 2순위 가압류, 3순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 소멸한다. 권리관계가 비교적 간단해 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없는데다가 대항력을 갖춘 임차인도 없었다. 그런데 자세히 보니 지분매각이라는 말이 있었다. 아파트 지분 중 절반만 경매로 나온 상태였던 것. L씨는 경매로 아파트를 반쪽만 매수해서 온전한 내 집으로 만드는 방법이 있는지 궁금해졌다.  

부부 공동명의 아파트가 늘어나면서 지분경매로 나온 매물도 늘어나고 있다.

출처땅집고

몇 년 전부터 아파트 소유권을 배우자와 공동명의로 해두는 사례가 크게 늘었다. 이러한 현상 때문에 지분경매도 덩달아 늘어나는 추세다. 지분경매란 부동산을 전부가 아닌 일부만 경매로 매각하는 행위다. 이 때 해당 부동산의 일부 지분만을 경매로 산 매수인은 당연히 그에 따른 권리(사용권·수익권·처분권)를 행사할 수 있다.

지분경매 아파트를 매수했다면 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있다.

출처땅집고

지분경매로 나온 아파트를 온전히 내 것으로 만들려면 어떻게 해야 할까. L씨가 관심을 가진 ‘래미안슈르’ 아파트를 예를 들어보자. 만약 L씨가 경매에 나온 지분 2분의1만 매수했다면 나머지 지분은 해당 지분 소유자와 협의해 추가 매수하면 된다. 굳이 내집 마련을 해야 할 경우가 아니라면, 소유자에게 지분 절반을 팔아도 된다.


다만 매수인과 지분 소유자간 협의가 잘 진행되지 않는 경우도 있어 조심해야 한다. 이럴 때는 법원에 공유물분할을 청구하면 된다. 공유물분할을 청구하면 법원은 아파트를 현물로 분할할 수 없거나 분할하면 그 아파트 가격이 떨어질 경우 경매 명령을 내린다. 이것이 형식적경매(임의경매)다. 이 형식적경매를 통해 매수인이 경매로 매수한 지분 절반 뿐 아니라, 나머지 지분 절반을 합한 전체 아파트가 경매를 통해 환가된다. 아파트가 팔리면 매각대금으로 정산한다(민법 제269조 참조). 

경기 과천시 원문동 '래미안슈르'아파트 위치.

출처네이버 지도

경매로 아파트를 장만하는 경우에도 미래가치를 꼭 따져봐야 한다. 권리분석 단계에서 별 문제가 없다고 해서 덜컥 투자하면 시세보다 비싸게 사는 일이 발생할 수 있어서다. 수도권 아파트의 미래가치를 결정하는 가장 큰 요소는 교통 환경이다. ‘래미안슈르’가 위치한 경기 과천은 서울과 바로 붙어있다. 지하철 4호선 정부과천청사역을 이용하면 서울역·명동·충무로 등 서울 주요 지하철역까지 30분 이내에 도착한다. 이 아파트 교통 환경은 양호한 편이라고 할 수 있는 것.


경매로 나온 아파트 시세를 확인하는 것도 필수다. 국토교통부에 따르면 ‘래미안슈르’ 84㎡는 지난 6월 11억3500만원(5층)에 팔렸다. 이 가격의 2분의1 은 5억6750만원이다. 만약 L씨가 1차 매각금액(6억2500만원)으로 낙찰받는다고 해도 오히려 시세보다 5750만원 비싸게 사는 셈이다. 따라서 만약 L씨가 ‘래미안슈르’ 지분을 경매로 사고 싶다면 1차에서 유찰되기를 기다렸다가 2차매각기일 정도에 경매에 참여하는 것이 나을 것으로 보인다. 



글 = 고준석 동국대 겸임교수

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