본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

땅집고

"임차인 주민등록 말소된 집, 경매로 사도 될까요?"

939 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

[고준석의 경매시크릿] 임차인 주민등록이 말소됐는데…대항력도 함께 소멸할까


경매로 나온 서울 광진구 광장동 '워커힐아파트'.

출처신한옥션SA

자영업자 A(53)씨는 고등학생 때 서울 광진구 광장동 ‘워커힐아파트’에 살았던 적이 있다. 그는 이 아파트를 떠올릴 때 마다 친숙한 감정이 들곤 한다. 그러던 중 A씨는 다음달 15일 워커힐아파트(서울동부지방법원 사건번호 2018-5656) 전용면적 196㎡(대지권 194㎡)가 2차매각기일을 앞두고 있는 것을 발견하고 매수를 결심했다. 최저감정가는 16억9600만원으로 최초감정가(21억2000만원) 대비 20%인 4억2400만원이나 떨어진 상태였다.


A씨가 관심을 가진 워커힐아파트에 대항력이 있는 임차인이 있다고 나왔다.

출처신한옥션SA

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 전세권(김), 4순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 매각물건명세서에 대항력(1999년 9월 2일 전입신고)을 갖춘 임차인 김씨가 있다고 나왔다. 

대항력을 갖춘 임차인이 곧 전세권자라는 내용이 있었다.

출처신한옥션SA

이 김는 2013년 6월 25일 전세등기 한 전세권자이기도 했다. 김가 제출한 주민등록등본에는 임차인은 2011년 4월 28일 현지 이주 말소되었다는 내용이 있었다. 즉 대항력을 갖춘 임차인과 3순위 전세권자가 동일인이라는 뜻이다. A씨는 임차인의 주민등록이 말소되었다는 내용이 있으면 대항력도 함께 소멸되는 것인지 궁금해졌다. 그리고 만약에 대항력이 소멸되지 않았을 경우 전세권으로 보증금을 전액 배당받은 후에는 그 대항력이 소멸되는 것인지도 알고 싶어졌다.


선순위 전세권은 기준권리처럼 보일 수도 있다. 선순위 전세권자는 전세기간이 종료된 이후 건물 소유자가 전세금을 돌려주지 않는다면 지체 없이 경매를 신청할 수 있다(민법 제318조 참조). 반면 후순위 전세권은 경매로 소멸하므로 당연히 기준권리가 될 수 없다. 배당절차에 참여해 순위에 따라 배당만 받을 수 있다.


임차인 김는 1999년 9월 2일에 전입 신고한 후, 2011년 4월 28일에 현지 이주 주민등록이 말소됐다. 이 때 임차인의 대항력은 사라진다. 만약 임차인의 대항력이 소멸하지 않았더라도 전세권으로 보증금 전액을 배당받은 후라면 해당 임차인의 대항력은 소멸한 것이다. 여기서 전세권은 3순위로, 배당순위에 따라 배당만 받을 수 있으며 배당여부에 상관없이 무조건 경매로 소멸하는 권리다. 

전세권자는 근저당권자나 우선변제권자와 함께 동일한 순위로 배당받을 권리를 가진다.

출처이지은 기자

한편 배당절차에서 전세권자는 근저당권자·우선변제권자와 함께 동일한 순위로 배당받을 수 있다. A씨가 관심을 가진 워커힐아파트의 경우 만약 3순위 전세권자가 보증금 전액인 4억원을 배당받는다면, 매수인은 인수하는 권리는 없는 셈이다. 만약 최저매각금액(16억9600만원) 수준으로 낙찰되는 경우 1순위 근저당권자 6억원, 2순위 근저당권자 6억원, 3순위 전세권자 4억원(보증금 전액) 순으로 배당된다. 즉 1~3순위를 합해 16억원이 배당되고 난 후에도 배당자원이 9600만원 남는 것이다.


2018타경5656 매각물건명세서.

출처신한옥션SA

따라서 A씨가 워커힐아파트를 2차 최저매각금액 수준으로 낙찰받는다면 따로 인수하는 권리가 없을 뿐더러, 최근 이 아파트 매매시세가 19억원(국토교통부 실거래가 기준) 정도에 형성된 점을 감안했을 때 최소 1억원 이상의 자본수익도 얻을 수 있을 것으로 보인다. 

글=고준석 동국대 겸임교수 

작성자 정보

땅집고

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment