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집주인이 갑자기 계약해제? 이럴 땐 2배 돌려받아라

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[GO부자에게 물어봐] 집주인이 계약금 돌려주면서 아파트 안 팔겠다는데…

집값이 오를 때는 매도자가 계약금을 받고 계약 파기를 선언하는 경우가 종종 나온다.

출처/땅집고
질문Q

A(31)씨는 결혼식을 5개월 앞둔 예비신랑이다. 몇 주 전부터 주말마다 시간을 내서 예비신부와 전세로 신혼집을 구하기 위해 발품을 팔고 있다. 하지만 요즘 전세 매물이 워낙 귀한 데다가 그동안 모아둔 자금이 조금 부족한 탓에 마땅한 아파트를 찾지 못하고 있다. 결국 예비 장모의 도움을 받는 조건으로 처가와 가까운 아파트를 한 채 매입하기로 했다. 


A씨는 공인중개사를 통해 집주인과 매매계약을 체결하고, 계약금 6000만원 중 2000만원을 먼저 지급했다. 나머지 계약금 4000만원은 3일 후 매도인 계좌로 송금하기로 했다. 그런데 다음날 갑자기 매도자가 계약금으로 선지급했던 돈의 2배인 4000만원을 주겠다며 매매계약 해제를 통보했다. A씨는 집주인 말대로 4000만원을 받고 매매계약 해제에 동의하는 것이 옳은지 궁금해졌다.

답변A

아파트 매매계약 당사자인 매도자 또는 매수자는 계약 이행기, 즉 중도금 또는 잔금 지급일에 착수하기 전까지는 계약을 얼마든지 해제할 수 있다(민법 제 543조 참조). 계약해제권은 ‘형성권’이어서 당사자 중 한 명의 일방 의사표시로도 이뤄질 수 있기 때문이다.

부동산 매매계약은 매도자와 매수자 일방의 의사표시로 해제할 수 있다.

출처/땅집고

매도자가 계약 해제를 선언한 경우 특별한 약정이 없었다면 계약금의 2배를 상환해야 한다. 또 매수자가 계약 해제를 원한다면 계약금을 포기하면 된다(민법 제565조 참조). 마찬가지로 별다른 약정이 없을 경우다.


매도자가 계약금 일부만 받았더라도 계약 해제를 하려면 계약금 전체의 2배를 상환해야 한다.

출처/땅집고

매수자가 계약금 중 일부만 지급한 경우, 이 일부 계약금의 2배를 상환받는 것이 아니라 당초 계약서에 명시한 계약금 전액의 2배를 받아야 한다. 해약금의 기준은 매도자가 실제 받은 돈이 아니라 계약서에 명시한 계약금으로 보기 때문이다(대법원 2014다231378 참조).


따라서 A씨가 계약금 6000만원이 명시된 아파트 매매계약서를 작성했다면 집주인 주장과 달리 4000만원이 아닌 계약금 전체 6000만원의 2배인 1억2000만원을 받을 수 있는 것이다. A씨는 매도자에게 일방적인 계약 해제 대가로 8000만원을 더 달라고 요구할 권리가 있는 셈이다.


계약해제권은 약정 해제권과 법정 해제권으로 나뉜다. 약정 해제권은 계약에 의해 발생하고 법정 해제권은 이행 지체나 채무 불이행으로 발생하는 것을 말한다.



글= 고준석 동국대 겸임교수 

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