땅집고

부부 공동명의로 주택을 구입하는 것은 양도세를 줄이는 대표적인 절세전략이다. 양도소득세는 각자의 양도차익에 대해 세금을 계산하고, 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용되므로 부부 공동명의로 취득하면 양도소득세 절세 효과가 있다. 부부 공동 명의가 절세 효과가 있는 것은 알겠는데, 그렇다면 실제로 얼마나 세금을 줄일 수 있을까? 땅집고 앱에 설치돼 있는 셀리몬의 ‘양도·증여세 계산기’를 이용해 계산해 봤다.

일단 주택을 3억원에 구입해 15년 후 6억원에 양도할 경우 단독 명의인 경우와 부부 공동명의인 경우 세금이 얼마나 차이가 나는지 계산했다. 첫 번째, 단독 명의로 취득 후 양도하는 경우 납부해야 할 세금은 약 6500만원이었다. 해당 부동산을 부부가 50%씩 공동 명의로 했다가 같은 양도 차익을 남기고 매각할 경우 납부해야 할 세금은 약 4600만원이었다. 부부가 각각 2300만원을 내면 된다. 결과적으로 부동산 명의를 분산해 세금 1900만원을 아낄 수 있다.  

양도차익이 클 수록 부부 공동명의 취득에 따른 양도소득세 절세액은 더 커진다. 같은 부동산을 6억원이 아닌 10억원에 양도할 경우 단독 명의인 경우 세금은 약 1억8600만원, 공동 명의인 경우에는 1억6000만원이었다. 공동 명의로 할 때 2600만원 절세 효과가 있다. 

하지만, 공동 명의로 한다고 해서, 양도세 절세 금액이 한없이 커지는 것은 아니다. 부부 공동명의 취득으로 인한 양도소득세 최대 절세 금액은 한도가 4009만5000원이 최대 한도다. 법적으로 양도소득세 계산 구조에 따른 절세로 최대 상한선이 바로 이 금액이다. 부동산 금액이 아무리 비싸도, 양도차익이 아무리 커지더라도 공동 명의에 따른 절세 상한선은 4009만 5000원이다.  

셀리몬의 양도소득세 계산기를 통해 양도차익을 아무리 높여도 단독 명의 대비 공동 명의 절세 금액의 차익은 이 금액을 넘지 않는다. 부동산 수십억원 수준으로 규모가 크고, 예상 양도차익이 크다면 ‘절세’를 위해 배우자 지분을 굳이 절반까지 나눌 필요는 없다는 의미이기도 하다. 

공동 명의로 부동산을 취득할 경우 주의해야 할 점이 또 하나 있다. 부부 공동명의로 부동산을 취득할 때 신고된 소득 금액이 없는 배우자에게 증여세가 발생할 수 있다. 다만, 소득이 없는 배우자가 취득하는 부동산의 가액이 6억원 이하라면 배우자간 증여공제 적용 시 납부할 증여세는 없다.  

예를 들어 강남에 15억원짜리 주택을 사면서 부부 공동명의로 한다고 7억5000만원씩 절반으로 나누는데, 배우자가 수입이 없는 경우다. 이 경우에는 배우자간 증여 공제액 6억원을 빼고 1억5000만원에 대해 세금을 내야 하는데, 여기에 따른 증여세를 2000만원 내야 한다. 공동명의에 따른 양도세 절세 한도가 4000만원 정도라는 점을 고려하면 절세 금액이 2000만원으로 줄어 드는 것이다. 

양도소득세 절세를 위해 부부 공동명의 취득이 유리하기는 하지만, 증여세와 예상 양도소득세 절세액을 꼼꼼히 비교해 결정해야 한다.  

글 = 조하림 셀리몬 자문 세무사