땅집고

[GO부자에게 물어봐] 매매계약서, 어떻게 써야 하나?

Q.

내집마련을 앞두고 있는 공무원 B(42)씨. 그는 아파트 대신 옥탑 방이 딸린 상가주택을 매입할 계획이다. 지하1층~지상1층 점포와 2층 주택은 임대놓고, 3층과 옥탑방은 직접 사용할 예정. 상가주택에 투자하는 것은 난생 처음이어서 시세 차익을 기대하기보다 사고 없이 부동산매매계약을 체결하는 것을 가장 큰 목표로 삼았다. B씨의 부모님은 B씨에게 매매계약서를 작성하는 데 ‘특약사항’을 잘 적어야 한다는 조언을 건넸다. B씨는 매매계약서를 어떻게 적어야 하는지, 또 특약사항은 어떤 식으로 적어야 좋은지 궁금해졌다.

A.

부동산 매매계약서를 작성할 때에는 해당 주소지의 등기부는 물론이고 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 등도 함께 뗀 후 각 공부상 상호 일치 여부를 확인하는 것이 중요한다. 예를 들면 등기부에 적혀있는 땅의 면적이 토지대장과 맞지 않는 경우가 간혹 있기 때문이다. 표기가 일치하는 것을 확인했다면 토지대장 면적을 기준으로 매매계약서를 작성해도 좋다. 계약서를 작성할 때 주의할 점은 크게 다섯 가지다.

매매계약서는 거래 당사자(매도자·매수자)가 직접 체결해야 한다. 특히 매도자라면 대리인이 아닌 본인이 직접 계약하는 것이 원칙이다. 만약 매도자가 불가피한 사정으로 대리인(배우자 등)을 내세운다면 표현대리 방법에 의하여 계약해야 한다(민법 제126조 참조). 이 때 계약서에 적는 모든 내용에는 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 한다.

매매 대상인 부동산의 토지면적을 비롯해 부속건물과 미등기 건물을 포함한 정확한 수량(면적)을 표시해야 한다. 이때 미등기 건물은 공부(등기부·건축물대장 등)에 공시되지 않기 때문에 반드시 사진을 첨부해 매매대상 물건임을 명시해야 한다. 참고로 미등기 건물은 되도록이면 등기를 마친 후에 매입하는 것을 추천한다.

매매대금의 지급 방법은 정확하게 표기해야 한다. 계약금, 중도금, 잔금을 비롯해 매매대금의 지급 방법(계좌 송금) 및 시기를 명시해야 한다. 또 중도금을 지급할 경우에는 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 하고, 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것도 잊지 말자.

부동산 매매거래를 할 때 임차인 명도가 걸림돌이 되는 경우가 종종 있다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 명도책임을 분명히 밝혀 둘 필요가 있다. 명도주체를 비롯해 명도시기, 명도에 따른 각종 비용부담에 대한 내용을 기재해야 뒤탈이 없다. 예를 들면 ‘매도인이 잔금지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다’는 식으로 명도책임의 주체를 정확하게 적어야 한다.

계약상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약사항으로 명시한다. ‘①제세공과금은 잔금일자를 기준으로 매도인이 부담한다. ②미등기건물은 매도인이 등기를 해준다. 그리고 과태료는 잔금일자를 기준으로 매도인이 정리한다. ③붙박이장은 무상으로 매수인에게 넘겨 준다. ④정원에 있는 소나무는 무상으로 매수인에게 넘겨 준다. ⑤당사자 협의에 따라 현 시설물 상태로 매매계약을 체결한다.’ 등이다.

특약사항에 ⑤ 번을 명시했어도 소유권 이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에는 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임, 즉 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제580조, 제582조 참조).

글= 고준석 동국대 겸임교수