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'확 오르더니 쭉 내렸다'…롤러코스터 탄 광명 집값

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광명시는 지난해 집값이 10.9%나 올라 경기도 과천에 이어 두 번째로 집값이 많이 오른 도시였다. 광명시 곳곳에서 재건축·재개발 사업들과 신안산선·월곶판교선 등 교통 환경 개선에 대한 기대감이 넘쳐 났다. 서울의 투자자들도 대규모 주택 정비사업이 진행되고 있는 광명시로 쏠려 투자자금이 몰려 들었다.

1986년 입주해 재건축 사업이 예정된 철산주공13단지 아파트.

출처/김리영 기자

그러나 올해 들어 광명시의 상황이 180도 달라졌다. 정부의 고강도 규제의 직격탄을 맞으면서 올해 1분기까지 집값이 2.45% 떨어져 경기도 내 가장 큰 하락폭을 기록한 것이다. 서울과 경기도 도시들이 대부분 지난해 하반기까지 집값이 강세를 보이다가 올해들어 집값이 보합세 혹은 하락세를 보이고 있지만 광명시처럼 시장 상황이 극단적인 양상을 보이는 곳은 드물다. 


투자자들의 명암도 갈리고 있다. 지난해 7월 내집마련을 목적으로 대출을 1억5000만원을 받아 광명시 아파트를 매입한 회사원 허모(39)씨는 “아내 직장이 광명이고 서울 강북에 집을 살 바에야 광명에 아파트를 사자는 생각에 대출까지 받아 새 아파트를 샀는데, 요즘 상황을 보니 아무래도 ‘상투’를 잡은 것 같은 불안감이 든다”고 말했다. 광명시 주택시장이 이처럼 ‘롤러코스터 장세’를 보이는 이유를 땅집고가 취재했다.

지난해와 올 1분기 경기도 주택가격 변동률. 광명시는 작년 상승률에서 2위였지만 올해는 하락률 1위다.

출처/한국감정원

■ 주택 절반 가량이 재정비 사업지…투자자 몰려


광명시는 1960년대 주택가가 형성된 이후 약 10년 전까지 별다른 주목을 받지 못하던 경기 서부권의 도시다. 하지만 2000년대부터 광명시 주택가 전체가 재정비사업으로 지정되면서 투자자들의 관심을 받기 시작했다.


광명시 주택가는 크게 3곳으로 나눌 수 있는데, 2000년대 이후 3곳 모두에서 대형 개발사업이 진행됐다. ▲ 철산·하안동에는 아파트 재건축 사업 ▲광명사거리역 빌라촌 일대에는 뉴타운 재개발 사업 ▲일직동 KTX광명역 주변에는 역세권 개발 사업이 각각 추진됐다.

광명시에서 추진 중인 주택정비사업지역 3곳.

출처/심기환 기자

속도가 가장 빨랐던 것은 일직동 ‘KTX광명역세권 사업’이다. 2004년 KTX 고속철도가 개통한 이후 지난해까지 3950가구가 집들이를 마쳤다. 이곳은 2010년 이후 광명시에 처음 들어선 신축 단지인데다 주변에 인프라 이케아·롯데아울렛·코스트코 등 유명 상업 시설이 들어서면서 주목을 받았다. 신안산선(2023년 개통예정)과 월곶판교선(2026 개통예정)도 KTX광명역을 지나는 것으로 노선이 확정돼 사업이 발표되자 투자 수요는 더욱 늘었다.


지난해 광명시 아파트 값이 크게 뛴 이유 중 하나가 KTX 광명역세권 사업의 성공이 꼽힌다. KTX광명역 주변이 경기 서부권의 교통 중심지로 떠오르면서 지금까지 주목받지 못했던 광명시 재건축·재개발 단지에 투자자들이 눈을 돌리기 시작한 것이다. 광명시에는 2만5000가구 규모의 철산·하안 노후 아파트 재건축 사업, 그리고 철산동 빌라촌 일대 4만3000가구 규모의 재개발 사업이 진행 중이다.


광명시의 재건축·재개발 사업은 주요 주택가의 절반 이상에서 진행 중일 만큼 광범위하게 진행되고 있다. 철산·하안동 총 40여 개 아파트 중 2025년까지 재건축 연한을 채울 예정이거나 이미 재건축 사업이 진행 중인 곳만 23곳에 달한다. 이 중 조합설립인가를 받은 곳은 6곳(4000여 가구)이다. 먼저 작년 7월 ‘철산센트럴푸르지오’(철산주공4단지)가 분양했다. 나머지 단지들도 속도를 내고 있다. 재건축 단지들은 작년 7~9월 사이 집값이 두세달만에 1억원씩 급등했다.


광명시의 주요 정비사업 중 하나인 철산뉴타운 개발계획.

출처/심기환 기자

광명동·철산동230만㎡ 규모에 총4만3000여 가구를 짓는 ‘철산뉴타운’ 사업은 11개 구역 전체가 조합설립인가 단계를 지났다. 2017년 ‘광명에코자이위브’(16R구역)가 첫 분양했다. 3.3㎡(1평)당 1750만원에 일반 분양 이후 작년 8월까지 프리미엄(웃돈)이 1억3000만원 정도 붙기도 했다.


■ 투자수요·거품 푹 꺼져…실거래가 1억원 하락

광명시내 아파트 및 재개발 아파트 입주권 시세 추이.

출처/한국감정원

하지만 작년 8월 광명시가 투기과열지구로 지정되고 9·13대책이 시행되면서 분위기가 급반전했다. 정부 규제로 재개발·재건축 사업 추진이 어려워지자 투자 수요 역시 한꺼번에 빠져 버린 것이다. 광명시 철산래미안자이 공인중개사무소 대표는 “9·13 대책 이후 재건축에 대한 규제가 강화되고, 주택 경기가 위축되면서 기대감이 푹 꺼졌다”며 “현재 대부분의 개발 예정 지역에서 거래가 아예 안되고 있다”고 했다.


광명시 철산동과 하안동 일대 지난해 1억원 넘게 올랐던 아파트(개발 입주권) 세는 올해 들어 많게는 1억원 넘게 하락하며 가격이 제자리로 돌아가고 있다.


이 같은 현상은 광명시뿐만 아니라 재정비사업 비중이 높은 지역들에서 공통적으로 나타나는 흐름이다. 한국감정원 자료를 보면 작년 수도권에서 집값 상승률 1위였던 서울 강동구(10.10%), 경기도 1위였던 과천시(11.78%) 등도 모두 대규모 재건축 사업이 활발한 곳으로, 올해 1분기 각각 –1.66%, -1.25%로 떨어져 해당 지역에서 하락폭이 큰 편이다.


특히 광명은 워낙 넓은 지역에서 일제히 재개발·재건축이 추진되다보니 정부의 고강도 규제도 도시 전역이 대상이 되다보니 충격이 크게 나타나고 있는 것이다. 지역 부동산업계에선 정부의 이번 규제도 재정비 사업 추진 동력이 사라질 수도 있다는 우려도 나온다.


서울이나 과천, 분당 같은 곳은 워낙 입지가 좋아서 규제가 좀 풀리면 다시 개발 사업이 활력을 찾겠지만, 광명시는 상황이 좀 다르다는 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “작년 광명시는 교통 및 주택 개발 기대감에 서울 금천·구로구보다 집값이 크게 상승했지만, 단기 급등한 만큼 당분간은 가격 조정을 거칠 것으로 예상된다”며 “남아있는 재개발·재건축 사업들이 초기 단계에서 동력을 잃어버리면 시장 상황이 바뀌어도 투자자들 발길이 돌아오는데 시간이 제법 걸릴 것”이라고 말했다.



글= 김리영 기자

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