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두번 유찰된 노량진 고시원, 재빨리 잡아야 하는 이유

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[고준석의 경매시크릿] 경매로 나온 노량진 고시원 건물, 마음 놓고 사도 될까

경매에 나온 서울 동작구 노량진동 125-1 건물.

출처신한옥션SA

문화센터에서 경매 공부하는 재미에 푹 빠진 가정주부 R(54)씨. 그는 수익형 부동산을 경매로 저렴하게 매수할 생각을 하고 있다. 그러던 중 다음달 16일 3차매각기일을 앞두고 있는 서울 동작구 노량진동 125-1에 있는 건물(서울중앙지방법원 사건번호 2017-10542, 대지 208㎡, 건물 740.91㎡)을 발견했다. 이 건물은 지하 1층~지상 5층 규모인데, 옥탑을 포함한 모든 층이 고시원으로 사용되고 있었다. R씨가 찾던 수익형 부동산이었다. 최저매각가는 18억1988만원으로 최초감정가(28억4357만원)보다 36% 떨어진 상태였다.


서울 동작구 노량진동 125-1 고시원 건물 등기부.

출처신한옥션SA

등기부를보니 1~4순위 근저당, 5순위 압류, 6순위 압류, 7순위 가등기, 8순위 압류, 9순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 기준권리는 1순위인 근저당권이며 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 매각물건명세서를 보니 임차인 4명이 전입신고한 상태였지만 모두 대항력은 갖추지 못했다. 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없었다. R씨는 권리분석 결과 문제가 없다고 판단하긴 했지만, 막상 경매에 참여하려니 고시원 건물에 대한 미래가치를 확신할 수가 없어 걱정이 되기 시작했다.


서울 동작구 노량진동은 지하철 1, 9호선을 끼고 있다.

출처다음 지도

경매로 나온 부동산이 시세보다 얼마나 더 저렴한지 비교하기보다는 미래가치를 우선적으로 따져보는 습관을 길러야 경매에 실패할 확률이 적어진다. R씨가 관심을 가진 고시원의 미래가치를 분석해보자. 


우선 건물은 우리나라에서 가장 유명한 공시촌인 노량진동에 있다. 공시촌은 임차 수요가 항상 풍부해 다른 지역보다 경기불황으로 인한 타격을 덜 받는다는 특징이 있다. 게다가 노량진은 지하철 1·9호선이 있는 ‘더블 역세권’ 지역이다. 강남·강북은 물론이고 수도권에서도 공시생들이 통학할 수 있을 정도로 교통이 편리한 것.


인사혁신처에 따르면 지난해 9급 공무원 응시자 수는 15만5298명이다. 수많은 공시생들 덕분에 노량진 상권 구성은 탄탄하게 이뤄져 있는 편이다. 외식업종 400개, 생활서비스업종 90개, 소매업종 300개, 교육업종 170개 등이다. 특히 공시생들을 겨냥한 식·음료점(컵밥집 등), 커피, 주점, 독서실, 고시원 등이 많다. 

노량진 공시가격은 매년 상승하고 있다. 최근 3년간 이 고시원 건물 공시가격은 평균 5.02% 올랐다. 같은 기간 서울(2.77%), 동작구(2.35%) 평균 상승률보다 2배 정도 높은 수치다.


서울 동작구 노량진동 125-1 고시원 내부 모습.

출처신한옥션SA

서울 동작구 노량진동 125-1 고시원 내부 모습.

출처신한옥션SA

수익률은 어떨까. 고시원 건물을 보면 ▲지하1층 7실 ▲지상1층 14 실 ▲2층 14 실 ▲3층 15 실 ▲4층 12 실 ▲5층 11 실 ▲옥탑 1 실 등 총 74실으로 구성되어 있다. 현재 노량진 고시원 월세 시세는 30만~50만원 정도다. 각 실마다 최저 월세인 30만원을 받고 공실률은 5% 정도라고 가정하면 매달 2100만원의 임대수익을 거둘 수 있다. 건물에서 지하철 1·9호선 노량진역까지는 걸어서 5분 걸릴 정도로 가까우므로 세입자 들이기가 비교적 수월할 것이다.

2017타경10542 매각물건명세서.

출처신한옥션SA

종합적으로 봤을 때 R씨가 고시원 건물을 경매로 매수해 직접 운영하거나 임대를 놓을 경우 꽤 짭짤한 수익을 거둘 수 있을 것으로 보인다. 또 건물 가치가 꾸준히 상승하고 있는 점을 감안했을 때 R씨는 마음 놓고 이 경매에 참여해도 좋다는 결론이 나온다. 

글=고준석 동국대 겸임교수

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