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[고준석의 경매시크릿] 경매로 땅 살 때 현장 탐방은 필수

K씨(41)는 현재 자영업자인데 제주도로 귀농할 생각이다. 제주도에 전원주택을 짓고 그 옆에 과수원까지 차릴 만한 땅을 경매로 찾고 있다. 그러던 중 이달 29일 2차매각기일을 앞둔 제주시 조천읍 북촌리 소재 토지(2130㎡, 제주지방법원 사건번호 2018-5791)를 발견했다. 지목은 전(田)이었다. K씨가 바라던 대로 새 집을 짓고 과수원을 만들기에 충분해보였다. 걸어서 10분이면 푸른 제주 바다를 볼 수 있는 입지라는 것도 마음에 들었다.

경매에 참여하기로 결심하고 곧바로 등기부를 확인해보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권. 3순위 근저당권, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 이미 한 번 유찰된 상태여서 최저매각가격은 최초감정가 2억5773만원 대비 30%(7732만원) 떨어진 1억8041만원. K씨가 충분히 자금을 마련할만한 정도였다. 특히 토지이용계획확인서를 살펴보니 주택을 짓는데 별다른 제한은 없어보였다. 그런데 걱정이 생겼다. 현장탐방 때문이었다. K씨는 도대체 제주도 현장에 가서 무엇을 확인하고 돌아와야 하는지 고민에 빠졌다.

경매로 땅을 살 때 현장탐방은 필수다. 현장탐방을 통해 등기부에 공시되지 않은 권리가 있는지, 공법상 불일치한 내용은 없는지 확인해볼 수 있다. 모두 현장에 가보지 않으면 알 수 없는 것들이다. 현장탐방을 갈 계획이라면 크게 3가지를 확인하고 문제가 없으면 경매에 참여하는 것이 맞다.

첫째, 법률 리스크.  등기부에 공시되지 않고 숨어있는 권리는 현장에서만 확인할 수 있다. 유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 특수지역권 등이다. 땅 위에 비닐하우스·컨테이너 박스·수목(樹木)·미등기 창고·축사 등이 존재하는 경우다. 비닐하우스는 매수인이 감수해야 할 법률적인 리스크가 없다. 하지만 나머지 지상물은 법정지상권 등의 위험 요인일 수도 있다. 특히 제주도는 분묘가 많은 곳이다. 분묘기지권 등이 성립하면 매수인이 인수해야 하기 때문에 조심할 필요가 있다.

둘째, 자체 리스크.  토지 경사도가 15도 이상이면 안된다. 경사도가 심하면 집을 짓기 위한 형질변경허가를 받기 어려워서다. 토지 경사도가 클 경우 공사비도 많이 든다. 경사도와 더불어 암석이나 암반이 있는지도 확인해야 한다. 땅에 암석이나 암반이 있다면 주택을 짓을 때 지하를 활용할 수 없기 때문이다.

지적도에 표시된 도로가 실제로 존재하는지도 확인하자. 지적도상에 없어야 할 도로가 있다면 통행지역권에 대한 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 지목(地目)이 지적공부와 일치하는지도 봐야 한다. 불일치한다면 현황에 맞게 지목을 변경해야 한다. 이 때 취득세가 추가 발생할 수 있어 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.

셋째, 주변 리스크.  땅 바로 옆에 구거(溝渠·하천보다 규모가 작은 너비 4~5m 개울), 계곡, 하천 등이 없어야 한다. 장마철 집중 호우에 따른 피해를 입을 수 있기 때문이다. 주변에 철탑도 없는 게 좋다. 땅을 사용하는데 지장을 줄 수 있다. 쾌적한 전원생활을 원한다면 축사도 없어야 하고, 마을에서 땅이 500m 이내 정도로 가까운 게 좋다. 전원생활을 하려면 마을 주민들과 화합하는 것도 중요하기 때문이다.

글= 고준석 동국대 겸임교수